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　　為穩(wěn)定住房消費(fèi),，緩和宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，3月份中央有關(guān)部委集中出臺(tái)政策“組合拳”,，鼓勵(lì)剛性和改善性住房需求入市,，推進(jìn)住宅庫存消化，有效激活了市場交易情緒,。樓市新政在需求端釋放了一段時(shí)期以來被束縛剛性和改善型需求,，在房地產(chǎn)市場總體庫存量大的情況下，有利于活躍住房交易,，促進(jìn)房地產(chǎn)以及整體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展,。但房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進(jìn)入到階段性總體偏松、部分區(qū)域過剩狀態(tài),，新政很難改變樓市供需基本格局,。

　　當(dāng)前我國住宅去庫存壓力依然沉重，加快住宅去庫存依然是住宅市場運(yùn)行主基調(diào),。截至2015年2月末,，全國商品房待售面積63922萬平方米,，比去年末增加1753萬平方米,，商品房庫存繼續(xù)增加。巨大庫存所引發(fā)的巨額資金沉淀已經(jīng)導(dǎo)致個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂,。盡管政策暖風(fēng)頻吹,，而去庫存壓力也是與日俱增，無論從哪個(gè)方面分析,，加快銷售和資金回籠均是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一要?jiǎng)?wù),。

　　需要關(guān)注的是，部分地區(qū)市場“漲價(jià)”預(yù)期飆升,，開發(fā)商捂盤,，影響房地產(chǎn)市場正常交易。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù),，2015年3月份,，有43個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲，較上月增加4個(gè),，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月減少6個(gè),。在3月30日降低二套房貸首付比及縮短二手房交易營業(yè)稅免征期限等政策出臺(tái)后,，出現(xiàn)了“坐地起價(jià)”、“限時(shí)購買不漲價(jià)”營銷噱頭及部分房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)劃提價(jià)的情況,，反映出住宅市場漲價(jià)意愿有所提升,，可能會(huì)進(jìn)一步抬高住宅估值水平，影響剛性和改善性住房需求釋放,。

　　住宅屬于特殊類型商品,，估值時(shí)理應(yīng)將其納入資產(chǎn)定價(jià)范疇。雖然以市盈率為主要指標(biāo)對(duì)股票估值的技術(shù)可能并不完全適用,，但能夠提供足夠參考,。住宅市盈率可間接轉(zhuǎn)換為租售比指標(biāo)。國際上穩(wěn)定市場的標(biāo)準(zhǔn)通常在1∶200到1∶300之間,，折算為年即在16到25區(qū)間,。而我國部分城市住宅租售比超過1∶500，相當(dāng)于41倍市盈率,，甚至更高,。若市場價(jià)格再度明顯上漲，會(huì)增加未來估值調(diào)整壓力,。

　　2013年四季度以來我國樓市自發(fā)調(diào)整,，與住房需求端收入中樞下移密不可分。目前市場剛性需求主要集中在中低收入人群,，而改善性住房需求購買能力也非常有限,，對(duì)價(jià)格高度敏感。去年部分城市取消限購政策,，放松貸款條件,，擴(kuò)大公積金貸款額度等，并未有效激活市場成交量,。2014年,，全國住宅銷售面積同比下降9.1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個(gè)人按揭貸款同比下降2.6%,；定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款之比為2.21∶1,，同比下降0.25，表明定金及預(yù)收款規(guī)模下降更為明顯,，反映出住宅需求收入中樞下移趨勢,。盡管個(gè)人住房貸款利率下降，首付款負(fù)擔(dān)減輕,，但貸款是以到期償還本息為前提,，短期購買成本需要長期分?jǐn)偂Ｈ粑磥肀鞠斶€負(fù)擔(dān)過重，可能會(huì)引發(fā)中國式的“次貸風(fēng)險(xiǎn)”,。

　　因此,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極營造穩(wěn)定市場環(huán)境，適應(yīng)政策組合拳出臺(tái)后的良好局面,，穩(wěn)定住宅價(jià)格,，調(diào)整營銷策略，加快住宅去庫存進(jìn)程,，才能最大程度實(shí)現(xiàn)政策調(diào)整預(yù)期成效,。