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在不到一周的時(shí)間里,，信貸、財(cái)稅,、土地等多項(xiàng)房地產(chǎn)政策紛紛落地,。此番政策力度超出了業(yè)內(nèi)的普遍預(yù)期，面對(duì)政策組合拳的強(qiáng)力刺激,，后續(xù)市場(chǎng)有望逐步升溫,，但不同城市間分化格局猶存。值得注意的是,，當(dāng)前樓市的政策取向依然是鼓勵(lì)剛需和改善性需求,，新政連發(fā)將塑造樓市新常態(tài)，但并不意味著房價(jià)的大漲,，去庫存仍是當(dāng)前樓市的首要任務(wù),。很多地區(qū)房價(jià)將出現(xiàn)一定程度的增長放緩或下降，而北上廣等一線城市仍存在房價(jià)上漲壓力,。
實(shí)際上,，中央政府“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的政策導(dǎo)向十分鮮明。今年的政府工作報(bào)告明確指出支持居民自住和改善性住房需求,，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房,。按照支持合理住房需求的政策思路，加之經(jīng)濟(jì)下行和就業(yè)壓力仍然較大的情況下,，便不難理解此輪政策的出臺(tái)初衷,。
伴著一系列新政的落地，業(yè)內(nèi)外最為關(guān)心的話題是下一步的市場(chǎng)走勢(shì)以及房價(jià)的未來走向,。就市場(chǎng)走勢(shì)而言,，隨著政策刺激效應(yīng)的逐步釋放，預(yù)計(jì)一二線城市將率先復(fù)蘇,，成交量會(huì)有明顯上升,，三四線城市市場(chǎng)也會(huì)逐步回暖。
此前,，地方利好政策的不斷推出已對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生催化作用,。根據(jù)中原地鋪的新增盤源量及新增客源量近期走勢(shì)來看，春節(jié)后均逐周環(huán)比增加,，顯示市場(chǎng)活躍度持續(xù)攀升,。中原所監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，最近兩周的成交量并列位于今年第二高位，僅次于今年第5周的成交量,。3月1日至15日,，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約464萬平方米，同比增長約10%,。此次政策的出臺(tái),，勢(shì)必引發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步反彈。
市場(chǎng)回暖,、成交量攀升會(huì)否刺激房價(jià)“水漲船高”呢,？這可以從以下幾個(gè)方面尋找答案：首先，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”不等于大規(guī)�,！熬仁小�,。政府工作報(bào)告明確傳遞出保障剛需和改善性住房需求，減少投資投機(jī)性因素的信號(hào),。更為關(guān)鍵的是,，“差異化”的舉措正在逐步落實(shí)，各地松緊不一,，也體現(xiàn)了“有保有壓”的調(diào)控思路,。比如,，一些地方繼取消限購之后,，近期還出臺(tái)了支持住房消費(fèi)的政策；而北京,、上海近期則再次澄清取消限購的傳言,，且目前沒有政策明顯松動(dòng)的跡象。
其次,，樓市消化存量的空間依然很大,，高庫存和供大于求的局面決定了“拐點(diǎn)”短期內(nèi)很難出現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，截至去年末,，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米,，同比增長26.1%,，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。今年前兩個(gè)月依然延續(xù)了庫存高企的狀況,。截至2015年2月底,，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米，同比增長19.1%,。2月份,，一、二,、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為11.9,、15.7和20.7個(gè)月,。
再次，房地產(chǎn)的投資屬性更多地讓位于消費(fèi)屬性,，房產(chǎn)造富時(shí)代面臨終結(jié),。一方面，過去幾年,，房價(jià)一路高歌猛進(jìn),，已呈“高處不勝寒”之勢(shì)。另一方面,，居民對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期已有所轉(zhuǎn)變,。央行最新發(fā)布的一季度調(diào)查報(bào)告顯示，未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為13.8%,，創(chuàng)2014年第一季度以來新低,。同時(shí)，預(yù)期房價(jià)上漲的居民占比為15.6%,，創(chuàng)近六年以來新低,。
70個(gè)大中城市的房價(jià)走勢(shì)也印證了這種預(yù)期。70個(gè)城市中,，有26個(gè)城市的房價(jià)已跌回到了五年前,，部分城市甚至比五年前的水平還要低。這在一定程度上說明樓市投資投機(jī)泡沫已戳破,，樓市賺錢效應(yīng)明顯減弱,。
綜上，樓市新政的出臺(tái)并不意味著房價(jià)的大漲,，去庫存依然是當(dāng)前樓市的首要任務(wù),。盡管剛需和改善需求依然存在，但對(duì)于供過于求的大部分城市而言,，唯有“以價(jià)換量”才能真正促成市場(chǎng)的持續(xù)回暖,。
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