在去年10月份調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之后,，房貸政策迎來了更為全面的松綁,。30日，央行、住建部,、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部紛紛發(fā)文,，將二套房的首付比例從6成降至4成,，同時(shí)二手房的營業(yè)稅從之前滿5年免征調(diào)整為滿2年免征。
松綁力度超預(yù)期
根據(jù)央行,、住建部,、銀監(jiān)會(huì)30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，擁有1套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房,，首付款比例調(diào)整為不低于4成,。此前為最低不得低于6成，而在北京,、上海等大城市則執(zhí)行更為嚴(yán)格的7成標(biāo)準(zhǔn),。此外，新政規(guī)定住房公積金貸款購買首套房首付比例最低2成,，二套房首付比例最低3成,。
隨即，財(cái)政部也發(fā)文對買賣房屋時(shí)所產(chǎn)生的營業(yè)稅年限進(jìn)行了調(diào)整,。3月31日起,，個(gè)人將購買不足2年的普通住房轉(zhuǎn)賣，全額征收營業(yè)稅,；2年以上免征營業(yè)稅,。此前，個(gè)人普通住房銷售免稅的年限被設(shè)定為5年以上,。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,，本輪組合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超過此前各界預(yù)期,。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為,，新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國樓市現(xiàn)階段的市場特征，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群,。
而在公積金政策方面,，首套房首付比例為20%；對于擁有一套房已結(jié)清貸款,，再購買普通自住房,，最低首付比例為30%，此前首付比例則為60%,。
對此,，胡景暉認(rèn)為，此舉對盤活公積金使用效率的意圖表現(xiàn)明顯,，同時(shí)有利于“賣舊買新”的改善型需求利用公積金買房,。此外，營業(yè)稅調(diào)整將有利于市場上改善型購房人群出售已有的房屋,，增加二手房市場免稅房源供應(yīng),，促進(jìn)二手房市場房屋的流通和交易的活躍。
對于今年的樓市,，不少房企人士表示樂觀,。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明認(rèn)為,，在各項(xiàng)利好刺激之下，2015年樓市“比上不足比下有余”,，趕不上2013年,，但肯定好過2014年。
銀行正研究落地措施
不過,，央行也在公告中強(qiáng)調(diào),，商貸的具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。建行副行長余靜波30日表示,，目前正在研究當(dāng)中,。
一位銀行人士表示，從過往經(jīng)驗(yàn)看,，從政策發(fā)布到最后落地最快也要1個(gè)星期的時(shí)間，從商業(yè)角度看,，銀行是愿意執(zhí)行這個(gè)政策的,，二套房降低首付比例，貸款額度更大,，銀行盈利更多,。但最終是否成行，還要看各地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的整體把控,。
比如,，2013年，雖然全國對二套房首付標(biāo)準(zhǔn)是不得低于6成,，但央行營管部規(guī)定,，北京地區(qū)的二套房首付比例不得低于7成。目前北京地區(qū)銀行對二套房多執(zhí)行七成首付,。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇(微博)認(rèn)為,，此次二套房首付下調(diào)可謂房貸政策由非常態(tài)向常態(tài)的回歸，有利于釋放自住型及改善型購房需求,，以改善民生,、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。他認(rèn)為,，像北京,、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續(xù)過熱的城市可考慮不下調(diào)首付比例,，同時(shí),，銀行亦可根據(jù)自身經(jīng)營狀況靈活調(diào)整。
影響之房貸
200萬二房首付少交60萬
如果按照目前一線城市首付7成的比例計(jì)算,，那么首付款是140萬元,，需要向銀行貸款60萬元,。這樣60萬元的貸款如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計(jì)算，那么20年期,、等額本息,、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，還款總額為1023370.54元,，月供4264.04元,。
目前如果按照4成的比例進(jìn)行計(jì)算，那么首付款是80萬元,，需要向銀行貸款120萬元,。這樣120萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進(jìn)行計(jì)算，那么還款總額為2046741.08元,，月供8528.09元,。
易居房地產(chǎn)研究院研究員、財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)向新京報(bào)記者表示,，降低首付比例,，對于此類改善型購房者而言，并不意味貸款成本降低了,，實(shí)際上還是增加了,。比如說，7成首付下,，首付和按揭貸款的總金額為140萬+102萬即242萬元,。而在4成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬+205萬即285萬元,。這樣對比,，要增加43萬元的支付。
“上面一組數(shù)字的背后卻有一筆資金在節(jié)省,�,！�
嚴(yán)躍進(jìn)稱，即在7成首付的情況下,，需要多繳納首付款60萬元,。但現(xiàn)在這筆費(fèi)用可以先不繳納，而是通過按揭貸款進(jìn)行繳納,，其成本實(shí)際上只需要43萬元,，而且是可以分期按20年的水平進(jìn)行支付，自然降低了購房者的成本,。這也是此類政策背后的一個(gè)政策導(dǎo)向,，即讓改善型購房者積極入市，降低入市門檻和成本,。
影響之納稅
200萬元二手房營業(yè)稅省11萬
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,，在現(xiàn)行二手房營業(yè)稅政策下,，北京房地產(chǎn)市場成交的房源中，有30%左右是需要繳納營業(yè)稅的5年內(nèi)再交易房源,，而在市場占比30%的繳稅房源中又有60%是2-5年期的,，新政對這部分房源影響最大。新政實(shí)施后,，這部分房源將明顯減少稅費(fèi)支出,，減少的稅費(fèi)支出平均將達(dá)到10萬-15萬。
“北京目前營業(yè)稅稅率為5.5%,，假設(shè)一套二手房是在3年內(nèi)交易,，過戶價(jià)格為200萬，那么這套房子在現(xiàn)行財(cái)稅政策下需要繳納的營業(yè)稅為11萬元,，但在新的財(cái)稅政策實(shí)施后,，這部分營業(yè)稅將獲得減免�,！睆埓髠ヒ员本┑姆康禺a(chǎn)市場為例算了一筆賬,。
在稅負(fù)減輕的情況下，他認(rèn)為,，新政后將帶動(dòng)二手房交易量上漲15%左右，“本次調(diào)整后,，恢復(fù)到房地產(chǎn)市場歷史最寬松時(shí)期,，這種情況下購房者入市積極性將明顯上漲�,！�
他認(rèn)為,，從財(cái)稅方面來看，針對房地產(chǎn)市場交易的個(gè)稅調(diào)整可能也會(huì)出臺(tái),，特別是在政府工作報(bào)告中明確提及了支持自住及改善需求,；另外，房產(chǎn)稅立法將放緩,；房地產(chǎn)企業(yè)營改增的推進(jìn)將加速,，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可能降低。
“在包括財(cái)稅政策等多項(xiàng)政策調(diào)整下,，2015年重點(diǎn)城市的銷量好于2014年是確定的,，特別是在2015年重點(diǎn)城市的供需關(guān)系改善明顯，房價(jià)很可能上漲,，甚至幅度不會(huì)小,。”張大偉說,。
影響之購房者
購房者：終于等到窗口期
孫先生在春節(jié)前賣掉了在燕郊的商品房,，打算在工作地北京買一套房改善需求,。樓市新政一出，孫先生稱“終于等到買房窗口期了”,。
去年出臺(tái)認(rèn)貸不認(rèn)房的政策,，即對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,，銀行執(zhí)行首套房貸款政策,。
按照這個(gè)規(guī)定，孫先生可以享受首套房首付30%的待遇,，那么如果買200萬的房子,，需要付首付款60萬。
新政落地之后,，孫先生若用公積金貸款買房,，可以按照20%的首付比例購房，那么200萬的房子首付為40萬,，比之前少了20萬,。
“這樣的話，就降低了我的首付款壓力”,，孫先生分析說,。
孫先生說，如果購買二手房源的話,，他也將是受益者,。新的稅收政策規(guī)定，二手房出售免征營業(yè)稅期限5年改2年之后,，會(huì)激發(fā)更多的房源進(jìn)入二手房市場,，增加選擇面的同時(shí)，使得原來需要繳納營業(yè)稅的2-5年內(nèi)的房源免去營業(yè)稅的成本,。
不過孫先生同時(shí)擔(dān)心,，由于新政會(huì)釋放一部分需求，帶來市場供需變化,，也有可能帶來一定的房價(jià)上漲預(yù)期,。所以孫先生計(jì)劃在政策落地后盡快完成交易。
