繼3月27日國土部,、住建部聯(lián)合下發(fā)通知優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，30日央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例,。同日財(cái)政部也聯(lián)合國稅總局發(fā)文放寬轉(zhuǎn)賣二套房營業(yè)稅免征期限,。
專家指出，多個(gè)宏觀調(diào)控部門在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺樓市新政策,，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號,。
支持居民改善性住房,，讓房地產(chǎn)金融市場回歸正常化
王凌在北京一家事業(yè)單位工作,。最近他一直在看房,，想把家里的一套商品房“升級”，因?yàn)楹⒆玉R上要出生了,，得換個(gè)大點(diǎn)面積的房子,，而且也希望離妻子單位近點(diǎn)�,！艾F(xiàn)在二套房首付比例降低了,，壓力小了不少�,！�
“此次政策調(diào)整也是落實(shí)今年《政府工作報(bào)告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要舉措,。隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間,。自去年以來,，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升,，房價(jià)有所回落,，雖然去年9月30日已對房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過高,，依然限制了改善性需求的釋放。此次調(diào)整個(gè)人住房貸款政策,，有利于釋放改善性住房需求,，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�,！泵裆y行首席研究員溫彬說,。
此次政策調(diào)整更是向正常化回歸,�,！皬膰H上來看，個(gè)人住房貸款最低首付比例一般在20%—30%左右,，且有些發(fā)達(dá)國家可以通過要求購買抵押按揭保險(xiǎn),，來實(shí)施相對較低的最低首付款比例�,！敝袊y行國際金融研究所副所長宗良說,，“在政策調(diào)整前，我國第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%,，在國際上也處于合理水平,。而二套房最低首付款比例為60%,，部分城市為70%，處于相對較高水平,，偏于嚴(yán)厲,，存在一定的下調(diào)空間。以前實(shí)施過于嚴(yán)格的房貸政策是為了抑制房地產(chǎn)過熱,，適應(yīng)當(dāng)時(shí)控制房價(jià)上漲的需要,，而現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化加劇,，此前的政策已經(jīng)不適應(yīng)形勢發(fā)展的需要,，對部分家庭改善性購房需求產(chǎn)生了一定抑制，應(yīng)該及時(shí)作出調(diào)整,，也是讓房地產(chǎn)金融市場回歸正�,；,！�
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長白景明認(rèn)為,，此次調(diào)整個(gè)人購房營業(yè)稅政策，有利于活躍房地產(chǎn)交易,，促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)率的提高,，盤活存量房市場，進(jìn)一步滿足居民的住房需求,。
“相比于降低購房首付比例,，稅收減免政策能夠更直接地減輕購房者負(fù)擔(dān)，減少交易成本,�,！卑拙懊鹘榻B說，對滿2年的“次新房”減免營業(yè)稅,，可以增加二手房市場供給,，平抑房價(jià)，讓更多的改善性需求得到滿足,。同時(shí),，對普通住房和非普通住房執(zhí)行差別化的稅收政策，有利于多層次房地產(chǎn)市場的發(fā)育,，更好地體現(xiàn)稅收公平,。
以北京一套市場價(jià)300萬元的3年齡普通住房為例，在政策執(zhí)行前,，對外銷售需要繳納營業(yè)稅15萬元,，根據(jù)新的政策，這15萬元稅款將全部免掉,，給交易雙方帶來實(shí)惠,。
白景明認(rèn)為,，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條長，與鋼鐵,、水泥,、建筑等行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，而住房消費(fèi)也與裝修,、家電等行業(yè)發(fā)展密切相關(guān),，因此，對房產(chǎn)交易采取減免稅措施,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，對于穩(wěn)增長關(guān)系重大，也是推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要手段,。
適應(yīng)市場化,、差異化方向，因地施策
當(dāng)前,，從整體上看,，我國房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求向供求相對平衡轉(zhuǎn)變，進(jìn)入減速換擋的新階段,，區(qū)域分化成為房地產(chǎn)市場的新常態(tài),。
“政策的調(diào)整應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況。去年以來,，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整,，從過去房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系總體偏緊，進(jìn)入了現(xiàn)在總體趨于平衡,、局部地區(qū)過剩的狀態(tài),。在這樣的情況下，將房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷優(yōu)化,、調(diào)整，把過去抑制房價(jià)過快上漲的從嚴(yán),、過嚴(yán)的政策取消,，讓其逐步回歸到正常狀態(tài)，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身的規(guī)律,，是合理的,，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場的變化�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說,。
值得注意的是，此次房貸政策并非“一刀切”,，而是因地施策,，特別強(qiáng)調(diào)要根據(jù)不同城市的不同特點(diǎn)執(zhí)行差別化住房信貸政策,，制定不同的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平。這也意味著各地將根據(jù)自己的實(shí)際情況來出臺房貸新政的實(shí)施細(xì)則,。
“政策因地實(shí)施,，確定政策時(shí)由地方政府、監(jiān)管部門和商業(yè)銀行共同參與,，這樣決策時(shí)會(huì)綜合考慮各方因素,，比如當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)水平和風(fēng)險(xiǎn)狀況，決策會(huì)相對合理,�,！弊诹颊f。
溫彬指出,，對于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)來說,，也有更大的市場空間。各家銀行可以根據(jù)自身的資產(chǎn)負(fù)債狀況和客戶結(jié)構(gòu)情況,，確定房貸政策,。
“從總體上來看，房貸政策的調(diào)控更加注重市場化,、常態(tài)化,、長效化。過去房價(jià)上行期間,，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，剛性比較強(qiáng)，多是短期應(yīng)急舉措,，且調(diào)整方式也多是與行政化措施相結(jié)合,，這種方式難以適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢。此次政策調(diào)整是對前期市場化政策調(diào)整思路的延續(xù),。建議今后住房信貸政策調(diào)節(jié)采取更加市場化的方式,，更多依靠市場自律機(jī)制，以更加尊重市場主體的意見,，充分發(fā)揮市場化的作用,，避免市場無序競爭，實(shí)現(xiàn)區(qū)域性住房信貸政策的長效機(jī)制,�,！弊诹颊f。
日前公布的國土部,、住建部聯(lián)合下發(fā)的通知共分九條,，被稱之為土地新政“新九條”。國土資源部有關(guān)專家指出,，合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模,，是“新九條”促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的核心,。一方面，住房用地供應(yīng),，要保障住房的建設(shè)需求;另一方面,，住房用地供應(yīng)，要實(shí)施分類管理,，去庫存化,。
通知要求市、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃時(shí),，應(yīng)按市場供求情況,，合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保,。住房供應(yīng)明顯偏多的市,、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市,、縣,，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模,。
對恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心及成交量有利
此次政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場價(jià)格有何影響?秦虹指出,，客觀上講，信貸政策放松對恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心及成交量是有利的,。但是,，由于現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，差異很大,，即使此次信貸政策放松,，對于那些供應(yīng)量較大、庫存較多的地區(qū)的樓市,，影響也是有限的,。對于那些供求關(guān)系偏緊的地區(qū)，政策調(diào)整有利于房地產(chǎn)銷售的增長,。
那么此次新政會(huì)導(dǎo)致房價(jià)回升,，甚至形成新的樓市泡沫嗎?秦虹認(rèn)為，此次新政強(qiáng)調(diào),，密切跟蹤和評估住房信貸政策的執(zhí)行情況和實(shí)施效果,，有效防范風(fēng)險(xiǎn),，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷了去年一年的負(fù)增長，今年一二月銷售仍是負(fù)增長,，如果將過嚴(yán)的政策回歸常態(tài),，對銷售還是有利的,，對拉動(dòng)房地產(chǎn)投資是有利的。然而,，從全國來看,，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降，并且不少市場供應(yīng)量很大,，而投資性需求只有在房價(jià)上升期才會(huì)進(jìn)場,，因此新政是否會(huì)刺激房價(jià)上升還有待觀察。
國土部,、住建部在通知中強(qiáng)調(diào),，各地國土資源主管部門要根據(jù)市場實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模,、布局和節(jié)奏,，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間,，定期分批推出,，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地,。要進(jìn)一步采取措施,，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng),。綜合運(yùn)用多種供地方式,，完善招拍掛手段，減少流標(biāo)流拍,，避免異常高價(jià)地,，穩(wěn)定市場預(yù)期。
