繼3月27日國土部,、住建部聯(lián)合下發(fā)通知優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，30日央行聯(lián)合住建部,、銀監(jiān)會發(fā)文下調(diào)二套房個貸首付比例,。同日財政部也聯(lián)合國稅總局發(fā)文放寬轉(zhuǎn)賣二套房營業(yè)稅免征期限。
專家指出,，多個宏觀調(diào)控部門在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺樓市新政策,，釋放出促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號。
支持居民改善性住房,，讓房地產(chǎn)金融市場回歸正�,；�
王凌在北京一家事業(yè)單位工作。最近他一直在看房,，想把家里的一套商品房“升級”,，因為孩子馬上要出生了，得換個大點面積的房子,，而且也希望離妻子單位近點,。“現(xiàn)在二套房首付比例降低了,，壓力小了不少,�,！�
“此次政策調(diào)整也是落實今年《政府工作報告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要舉措,。隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間,。自去年以來,，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升,，房價有所回落,，雖然去年9月30日已對房貸政策進行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過高,，依然限制了改善性需求的釋放,。此次調(diào)整個人住房貸款政策，有利于釋放改善性住房需求,，也有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。”民生銀行首席研究員溫彬說,。
此次政策調(diào)整更是向正�,；貧w,。“從國際上來看,，個人住房貸款最低首付比例一般在20%—30%左右,，且有些發(fā)達國家可以通過要求購買抵押按揭保險，來實施相對較低的最低首付款比例,�,！敝袊y行國際金融研究所副所長宗良說，“在政策調(diào)整前,，我國第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%,，在國際上也處于合理水平。而二套房最低首付款比例為60%,，部分城市為70%,，處于相對較高水平，偏于嚴厲,，存在一定的下調(diào)空間,。以前實施過于嚴格的房貸政策是為了抑制房地產(chǎn)過熱，適應(yīng)當時控制房價上漲的需要,，而現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期,，區(qū)域分化加劇，此前的政策已經(jīng)不適應(yīng)形勢發(fā)展的需要,，對部分家庭改善性購房需求產(chǎn)生了一定抑制,，應(yīng)該及時作出調(diào)整，也是讓房地產(chǎn)金融市場回歸正�,；�,。”
財政部財政科學研究所副所長白景明認為,，此次調(diào)整個人購房營業(yè)稅政策,，有利于活躍房地產(chǎn)交易，促進二手房流轉(zhuǎn)率的提高,，盤活存量房市場,，進一步滿足居民的住房需求。
“相比于降低購房首付比例,，稅收減免政策能夠更直接地減輕購房者負擔,，減少交易成本�,！卑拙懊鹘榻B說,，對滿2年的“次新房”減免營業(yè)稅，可以增加二手房市場供給,，平抑房價,，讓更多的改善性需求得到滿足,。同時，對普通住房和非普通住房執(zhí)行差別化的稅收政策,，有利于多層次房地產(chǎn)市場的發(fā)育,，更好地體現(xiàn)稅收公平。
以北京一套市場價300萬元的3年齡普通住房為例,，在政策執(zhí)行前,，對外銷售需要繳納營業(yè)稅15萬元，根據(jù)新的政策,，這15萬元稅款將全部免掉,，給交易雙方帶來實惠。
白景明認為,，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條長,，與鋼鐵、水泥,、建筑等行業(yè)關(guān)聯(lián)性強,，而住房消費也與裝修、家電等行業(yè)發(fā)展密切相關(guān),，因此,，對房產(chǎn)交易采取減免稅措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，對于穩(wěn)增長關(guān)系重大,，也是推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要手段。
適應(yīng)市場化,、差異化方向,，因地施策
當前，從整體上看,，我國房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求向供求相對平衡轉(zhuǎn)變,，進入減速換擋的新階段,，區(qū)域分化成為房地產(chǎn)市場的新常態(tài),。
“政策的調(diào)整應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場的實際情況。去年以來,，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整,，從過去房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系總體偏緊，進入了現(xiàn)在總體趨于平衡,、局部地區(qū)過剩的狀態(tài),。在這樣的情況下，將房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷優(yōu)化,、調(diào)整,，把過去抑制房價過快上漲的從嚴,、過嚴的政策取消，讓其逐步回歸到正常狀態(tài),，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身的規(guī)律,，是合理的，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場的變化,�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說。
值得注意的是,，此次房貸政策并非“一刀切”,，而是因地施策，特別強調(diào)要根據(jù)不同城市的不同特點執(zhí)行差別化住房信貸政策,，制定不同的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平,。這也意味著各地將根據(jù)自己的實際情況來出臺房貸新政的實施細則。
“政策因地實施,，確定政策時由地方政府,、監(jiān)管部門和商業(yè)銀行共同參與，這樣決策時會綜合考慮各方因素,，比如當?shù)氐姆績r水平和風險狀況,，決策會相對合理�,！弊诹颊f,。
溫彬指出，對于銀行業(yè)金融機構(gòu)來說,，也有更大的市場空間,。各家銀行可以根據(jù)自身的資產(chǎn)負債狀況和客戶結(jié)構(gòu)情況，確定房貸政策,。
“從總體上來看,，房貸政策的調(diào)控更加注重市場化、常態(tài)化,、長效化,。過去房價上行期間，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，剛性比較強,，多是短期應(yīng)急舉措，且調(diào)整方式也多是與行政化措施相結(jié)合,，這種方式難以適應(yīng)當前的房地產(chǎn)形勢,。此次政策調(diào)整是對前期市場化政策調(diào)整思路的延續(xù)。建議今后住房信貸政策調(diào)節(jié)采取更加市場化的方式，更多依靠市場自律機制,，以更加尊重市場主體的意見,，充分發(fā)揮市場化的作用，避免市場無序競爭,，實現(xiàn)區(qū)域性住房信貸政策的長效機制,。”宗良說,。
日前公布的國土部,、住建部聯(lián)合下發(fā)的通知共分九條，被稱之為土地新政“新九條”,。國土資源部有關(guān)專家指出,，合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模，是“新九條”促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的核心,。一方面,，住房用地供應(yīng)，要保障住房的建設(shè)需求;另一方面,，住房用地供應(yīng),，要實施分類管理，去庫存化,。
通知要求市,、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應(yīng)計劃時，應(yīng)按市場供求情況,，合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模,，并對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。住房供應(yīng)明顯偏多的市,、縣,，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至暫停計劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點城市,，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
對恢復房地產(chǎn)市場信心及成交量有利
此次政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場價格有何影響?秦虹指出,，客觀上講,，信貸政策放松對恢復房地產(chǎn)市場信心及成交量是有利的。但是,，由于現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場分化嚴重,，差異很大,，即使此次信貸政策放松,，對于那些供應(yīng)量較大、庫存較多的地區(qū)的樓市，影響也是有限的,。對于那些供求關(guān)系偏緊的地區(qū),，政策調(diào)整有利于房地產(chǎn)銷售的增長。
那么此次新政會導致房價回升,，甚至形成新的樓市泡沫嗎?秦虹認為,，此次新政強調(diào)，密切跟蹤和評估住房信貸政策的執(zhí)行情況和實施效果,，有效防范風險,，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷了去年一年的負增長,，今年一二月銷售仍是負增長,，如果將過嚴的政策回歸常態(tài)，對銷售還是有利的,，對拉動房地產(chǎn)投資是有利的,。然而，從全國來看,，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降,，并且不少市場供應(yīng)量很大，而投資性需求只有在房價上升期才會進場,，因此新政是否會刺激房價上升還有待觀察,。
國土部、住建部在通知中強調(diào),，各地國土資源主管部門要根據(jù)市場實際情況,，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏,，將住房用地年度供應(yīng)計劃落實到具體地塊,，明確上市時間，定期分批推出,，穩(wěn)定,、均衡供應(yīng)住宅用地。要進一步采取措施,，靈活確定地塊面積,、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)。綜合運用多種供地方式,，完善招拍掛手段,，減少流標流拍，避免異常高價地,，穩(wěn)定市場預期,。
