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住宅供求關(guān)系變化是本輪市場調(diào)整的主要原因,，繼國土部和住建部兩部門下發(fā)優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)新政之后，央行下調(diào)二套房貸首付比至四成,，同時財政部和國家稅務(wù)總局將二手房營業(yè)稅免征期限由5年改為2年等,。這些政策組合拳將從源頭緩和當(dāng)前樓市供求矛盾，有助于改善市場預(yù)期,，推動剛性和改善性住房需求入市,。
當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場運行總體尚屬平穩(wěn)，市場出現(xiàn)的一些新變化實為住宅供求矛盾的集中體現(xiàn),。而穩(wěn)定住房消費,，就必須要對當(dāng)前樓市供求關(guān)系進(jìn)行有針對性的調(diào)節(jié)。優(yōu)化住宅及用地結(jié)構(gòu)則抓住了“土地供應(yīng)”這一源頭環(huán)節(jié),，通過“有供,、有限”，合理安排各地住房和其用地供應(yīng)規(guī)模,，增加或減少未來住宅供應(yīng),，使供求矛盾逐步緩和。二套房貸首付比降至四成,，在抑制投資,、投機(jī)性住房需求的同時，有效緩解改善性住房需求財務(wù)負(fù)擔(dān),。二手房營業(yè)稅免征期限縮短,，有助于降低改善性住房需求置換成本并激活市場交易。而加大住房保障貨幣化工作力度,，將直接增加剛性住房需求,，有效緩和三線、四線住宅去庫存壓力,。更重要的是,，這些政策組合拳，不僅影響到當(dāng)期住宅市場供求關(guān)系,，而且會對市場預(yù)期產(chǎn)生影響,，有助于住宅需求進(jìn)一步釋放。
高度關(guān)注政策組合拳效應(yīng)及其對住房市場綜合影響,。土地供應(yīng),、首付比和稅收政策,，是房地產(chǎn)市場運行演化重要參數(shù)。從土地供應(yīng)源頭入手調(diào)節(jié)住宅供求關(guān)系,，針對改善性住房需求調(diào)整金融稅收政策,，是抓住了房地產(chǎn)市場供求演化的“牛鼻子”。需要注意的是,，土地供應(yīng)到住宅建成大約需要一年到一年半時間,，金融稅收政策實施也會有中長期影響。去年以來我國房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),，既有市場需求萎縮因素,，也有過去房地產(chǎn)調(diào)控政策累積與滯后影響。今年前兩個月,，我國商品房銷售面積同比下降16.3%,，同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積繼續(xù)增加，同比增長7.6%,。
政策執(zhí)行過程與市場供求關(guān)系動態(tài)變化將會形成反饋環(huán),，并相互作用。在這個過程中,，外部經(jīng)濟(jì)金融形勢演變,，投資熱點轉(zhuǎn)移，市場預(yù)期變化,，以及其他宏觀政策出臺等等,，都會對這一反饋環(huán)施加重要影響，最終可能會扭曲政策出臺時預(yù)期的未來住宅供求關(guān)系演化軌跡,。若扭曲程度過于嚴(yán)重,，又可能會增加新的市場運行風(fēng)險，引發(fā)房地產(chǎn)市場劇烈波動和房價大幅變化,。為此,，需要精確把握城鎮(zhèn)居民住宅實際狀況，更加注重政策實施過程中的預(yù)調(diào)與微調(diào),，提高政策調(diào)節(jié)的針對性和前瞻性，避免政策效果與市場供求出現(xiàn)共振關(guān)系,。
與此同時,，還需要盡快制定出臺配套政策措施。比如加大住房保障貨幣化工作,，需要財政資金來支撐,。住房供過于求矛盾較為突出的三線、四線城市,，地方財政狀況通常也不會太樂觀,，因此還需要統(tǒng)籌安排,。受宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩影響，全國財政收入增長前景并不樂觀,。類似土地出讓收入與優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)如何實現(xiàn)動態(tài)平衡的考慮,，還需要納入政策實施總體框架。
綜合來看,，近期一系列樓市組合拳出臺,，將會有效緩和住房市場供求矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。但要高度關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策傳導(dǎo)時滯及其相關(guān)影響,。而深入分析研究我國房地產(chǎn)市場運行演化趨勢，無疑將是科學(xué)決策和實現(xiàn)預(yù)期政策效果的必要前提,。
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