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18日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示,，2月絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)跌回去年同期水平,。另一方面，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)研究顯示,，由于春節(jié)假期影響,，2月樓市整體庫(kù)存略微回升,，仍處于高位盤(pán)整時(shí)期,。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，兩會(huì)期間傳達(dá)出利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào),，正促使各地分城施策,，出臺(tái)樓市調(diào)整新政。
走勢(shì) 70城市房?jī)r(jià)同比無(wú)一上漲
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，從新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格來(lái)看,，70大中城市中環(huán)比下降的城市有66個(gè)，2個(gè)城市上漲,，2個(gè)持平,。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%,，最低為下降1.3%,。
值得一提的是，與去年同月相比，2月70個(gè)大中城市中,，價(jià)格下降的城市有69個(gè),，持平的城市有1個(gè)。2月同比價(jià)格變動(dòng)中,，最高為持平,，最低為下降10.8%。
從二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看,，與上月相比,，2月70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有61個(gè)，上漲的城市有5個(gè),，持平的城市有4個(gè),。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%,，最低為下降1.2%,。
與去年同月相比，2月70個(gè)大中城市中下降的城市有69個(gè),，上漲的城市有1個(gè),。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.0%,，最低為下降14.2%,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析認(rèn)為，春節(jié)假期因素促使房?jī)r(jià)環(huán)比降幅略有擴(kuò)大,。發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2月70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅比1月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
“環(huán)比銷量因春節(jié)因素回落較多,�,！眲⒔▊フf(shuō)，2月適逢春節(jié)假期,，房地產(chǎn)進(jìn)入銷售淡季,。從成交量看，70個(gè)大中城市新建商品住宅2月銷量比上月減少近10萬(wàn)套,。盡管一,、二線城市2月新建商品住宅成交量回落較多，但部分三線城市在春節(jié)期間迎來(lái)了返鄉(xiāng)置業(yè)潮,，成交量回落較少,，個(gè)別城市成交量甚至有所放大。從近幾年的季節(jié)變化規(guī)律看,，3月總體銷量將會(huì)比2月明顯回升,。
至于房?jī)r(jià)同比繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì),，劉建偉認(rèn)為，主要受到去年同期基數(shù)較高影響,，使得今年2月房?jī)r(jià)同比繼續(xù)下降,。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析認(rèn)為，一二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量仍然居多,，且新房有擴(kuò)容趨勢(shì),，市場(chǎng)仍處低谷。盡管去年四季度價(jià)格下降城市陣容有所收縮,，部分城市企穩(wěn)回升,。“但預(yù)期并未明朗,，加之受春節(jié)影響,，整體市場(chǎng)的觀望情緒仍然存在，價(jià)格呈現(xiàn)出在底部徘徊的態(tài)勢(shì)”,。
易居房地產(chǎn)研究院同日發(fā)布的研報(bào)顯示,，從統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)可以看出，受監(jiān)測(cè)的城市均沒(méi)有出現(xiàn)同比上漲的態(tài)勢(shì),，這說(shuō)明2月部分城市和房企依然在積極降價(jià)促銷,。同時(shí)，也意味著2月70個(gè)城市房?jī)r(jià)都已跌回去年同期水平,。
庫(kù)存 樓市整體庫(kù)存高位盤(pán)整
截至2月底,，易居方面監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為27148萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%,，同比增長(zhǎng)19.1%,。同樣由于春節(jié)因素，房企的推盤(pán)節(jié)奏有所放緩,。另一方面,，樓市成交量比房企的推盤(pán)量略低，這使得2月庫(kù)存在1月短暫下降后繼續(xù)微幅回升,，基本持平,。綜合2014年第四季度以來(lái)的庫(kù)存走勢(shì),，庫(kù)存目前仍處于高位盤(pán)整的態(tài)勢(shì),。
具體來(lái)看，在這35個(gè)城市中,，有31個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象,。其中南京、長(zhǎng)沙和北京等3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大,，同比增幅分別達(dá)到61.5%,、43.7%和43.5%,。
值得一提的是，三類城市中,，僅一線城市庫(kù)存環(huán)比下跌,。截至2月底，一,、二,、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3715、19099和4334萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)分別為-0.9%,、0.3和0.2%，同比增幅分別為34.2%,、17.4%和15.3%,。
“其中，一線城市庫(kù)存在2015年1至2月均出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì),，反映一線城市供求關(guān)系在發(fā)生微妙變化”,。易居方面分析認(rèn)為，二,、三線城市2月庫(kù)存均出現(xiàn)小幅度回升,。
據(jù)悉，2月35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量大于新增成交量,，是促使2月整體庫(kù)存出現(xiàn)小幅環(huán)比上升的主要原因,。
張旭告訴記者，從房企銷售情況來(lái)看,，由于受到2月傳統(tǒng)假期銷售淡季的影響,，1至2月商品住宅銷售面積、銷售額同比降幅均有所加大,，樓市銷售數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀,。在年前各項(xiàng)托市政策尚未產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果時(shí)，成交量下滑,，房企并未完全擺脫去化壓力,，尤其是二、三線城市在供應(yīng)增加需求減少下,，庫(kù)存量出現(xiàn)增加,，價(jià)格也缺乏上漲動(dòng)力。
“3月之后在購(gòu)房者入市需求增多的情況下,，去化速度也將有所加快,，2014年累積的庫(kù)存壓力將會(huì)明顯減弱”。張旭預(yù)測(cè)認(rèn)為,，部分一線城市以及庫(kù)存壓力較小的城市,，或?qū)⒊霈F(xiàn)房?jī)r(jià)止跌回升的跡象,，但是樓市全面復(fù)蘇過(guò)程將比較緩慢，還將需要一段時(shí)間,。
從去年下半年以來(lái),，“去庫(kù)存”和“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“支持合理的住房需求”成為政府現(xiàn)階段樓市政策的主要方向,。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，盡管2月有春節(jié)假期因素影響，樓市成交量出現(xiàn)較為顯著下滑,，在成交清淡的情況下,，市場(chǎng)價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力�,！安糠侄�,、三、四線城市供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩是影響市場(chǎng)價(jià)格下滑的根本原因”,。
因此,，胡景暉認(rèn)為，在全國(guó)樓市“供,、需,、存、售,、建”出現(xiàn)分化格局的實(shí)際情況下,，未來(lái)一段時(shí)間我國(guó)樓市的“去庫(kù)存”將轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期化過(guò)程。
前景 多地調(diào)整房地產(chǎn)政策
易居方面認(rèn)為,，在絕大多數(shù)城市先后取消限購(gòu)政策,、二套房貸政策放寬、央行降息等背景下,，各房企和各城市的去庫(kù)存速度仍有加快的空間,。尤其是2015年以來(lái)的多項(xiàng)政策正在為樓市寒冬帶來(lái)暖意。例如,，2月5日和28日央行兩次降準(zhǔn),，以及政府工作報(bào)告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都釋放出積極效應(yīng),。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析表示,，從部分城市來(lái)看，在“因地制宜,，分城施策”的思路下,，地方完全會(huì)出臺(tái)更為寬松的樓市政策,，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量的上升,。
事實(shí)上,，由于兩會(huì)期間傳出穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策面將繼續(xù)寬松,。隨著兩會(huì)結(jié)束,，部分城市已經(jīng)開(kāi)始著手調(diào)整樓市政策。
17日,，濟(jì)南市發(fā)布相關(guān)通知,，對(duì)首套自住住房已經(jīng)結(jié)清購(gòu)房貸款，為改善居住條件購(gòu)買二套自住普通商品房,，申請(qǐng)使用住房公積金貸款的家庭,，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購(gòu)買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%,。
同日,，寧波市通過(guò)《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)要保質(zhì)保量保進(jìn)度完成在建保障性住房項(xiàng)目,，發(fā)揮市場(chǎng)作用,，創(chuàng)新住房提供方式。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，到目前為止已經(jīng)有多地發(fā)布房地產(chǎn)刺激政策,。“兩會(huì)結(jié)束后,，各地開(kāi)始發(fā)布鼓勵(lì)自住及改善性需求的政策,，主要集中在公積金政策以及回購(gòu)庫(kù)存商品房做保障房等方面”。
張大偉認(rèn)為,，2015年地方政府的樓市刺激政策將會(huì)繼續(xù)升級(jí),。“今年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政,、重市場(chǎng)的調(diào)控思路,，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi),，地方政府還可能直接出臺(tái)稅費(fèi)減免和購(gòu)房補(bǔ)貼等多種刺激政策”,。
胡景暉同樣表示，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”思路影響日漸擴(kuò)大,，未來(lái)我國(guó)關(guān)于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的刺激“工具箱”預(yù)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步打開(kāi),。隨著貨幣政策偏向?qū)捤傻恼{(diào)整和公積金盤(pán)活政策的起效，以及未來(lái)地方政府對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等政策調(diào)整的落地,，樓市消化存量預(yù)計(jì)將會(huì)有所加快,，價(jià)格也將逐步趨穩(wěn)，但是價(jià)格徹底走出低谷預(yù)計(jì)仍需較長(zhǎng)時(shí)日,。
