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自2014年底以來,，國內(nèi)房企20強(qiáng)的佳兆業(yè)接連被曝出樓盤被鎖、債務(wù)違約,、資金鏈斷裂,，最終走到破產(chǎn)邊緣，只能選擇重組以求生存,。受佳兆業(yè)事件影響,，眾多房企遭遇了信用評級下調(diào)“黑天鵝”,，在此背景下,，外國熱錢不二選擇的中國房企不再是遭哄搶的“香餑餑”，而是眾資金規(guī)避的“黑烏鴉”,。
根據(jù)標(biāo)普最新發(fā)布的報(bào)告顯示,，從2014年下半年開始，評級下調(diào)以及負(fù)面展望調(diào)整的內(nèi)地房企數(shù)量明顯上升,。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),，去年下半年至今，評級下調(diào)的房企數(shù)量多達(dá)12個(gè),，而此前兩年評級下調(diào)企業(yè)數(shù)量總和僅為8個(gè),。與此同時(shí)，負(fù)面展望調(diào)整的房企數(shù)量也創(chuàng)下近兩年來的新高,。
最近遭到評級下調(diào)的房地產(chǎn)企業(yè)包括佳兆業(yè),、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn),、花樣年控股,、人和商業(yè)控股、恒盛地產(chǎn)和中國地產(chǎn)集團(tuán)等,。其中佳兆業(yè)和人和商業(yè)控股的長期企業(yè)評級已經(jīng)下調(diào)至“SD”,，即選擇性違約。
具體來看,，1月20日,，標(biāo)普將恒盛地產(chǎn)長期企業(yè)信用評級由“B-”下調(diào)至“CCC”，1月8日將人和商業(yè)長期企業(yè)信用評級由“CC”下調(diào)至“SD”,。而在此之前,，富力長期企業(yè)信用評級已由“BB”下調(diào)至“BB-”，雅居樂地產(chǎn)長期企業(yè)信用評級由“BB”下調(diào)至“BB-”,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，一直依靠境外低成本資金的房地產(chǎn)業(yè)，受到評級下調(diào),、融資成本上升的影響,，資金鏈將面臨較大壓力，部分房企或在年內(nèi)面臨融資危機(jī),。
近期,，資金窘迫的房企們接連發(fā)債，試圖確保資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn),。綠城中國13日公告表示,，公司擬增發(fā)于2019年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8%,。
但值得注意的是,，雖然部分企業(yè)發(fā)債通過，但其利率卻有大幅提高,。以恒大集團(tuán)為例,，2月10日，恒大發(fā)行10億美元5年期利率為12%的債券,，而在此之前2013年末,，這一同期限美元債券利率僅為8.75%。發(fā)債利率被提高的不光恒大,，2月3日,，世茂地產(chǎn)以8.375%發(fā)行了一筆8億美元的七年期美元債，而2014年初,，一筆同樣期限的美元債券利率則為8.125%,。
對此,，有業(yè)內(nèi)人士稱，投資者認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)大于收益,，所以又要求了更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià),。
中原地產(chǎn)發(fā)布最新報(bào)告顯示，截至目前已公布2014年年報(bào)預(yù)告的上市房企合計(jì)67家,，其中出現(xiàn)首虧的房企多達(dá)13家,，預(yù)減繼虧的有14家，合計(jì)有36家企業(yè)營收額相比2013年出現(xiàn)了下滑,。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，由于銷售收入放緩且回款周期拉長，房企的經(jīng)營現(xiàn)金流出現(xiàn)短缺,。數(shù)據(jù)顯示,，2014年前三季度A股上市開發(fā)商經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-1297.27億元，資金缺口大幅增加,。
而這一現(xiàn)象在2015年也未有所改變,。2月9日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱,，1月該公司的銷售業(yè)績和銷售面積出現(xiàn)雙雙下滑,，與去年同期相比分別下降33.94%和44.09%。而保利也稱,，1月的銷售金額和銷售面積分別出現(xiàn)了26.72%和36.66%的下滑,。此前萬科公布的首月業(yè)績也顯示，其1月營業(yè)收入同比下滑16.1%,。
融資受挫,，銷售下滑，房企財(cái)務(wù)杠桿大幅提升,。中債資信此前發(fā)布的報(bào)告顯示,，至2014年三季度末樣本企業(yè)調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率升至70.42%。其中一線房企主要通過項(xiàng)目預(yù)售實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā),，調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率近年來穩(wěn)定在65%左右的水平,，其他房企實(shí)際杠桿則持續(xù)上升至73.18%,。
財(cái)務(wù)杠桿的提升,，帶來的則是風(fēng)險(xiǎn)加劇，以致評級公司屢屢下調(diào)房企評級,。標(biāo)普分析師葉翱行指出,，未來隨著資金提供者變得更加謹(jǐn)慎，投機(jī)級發(fā)債人將面臨更緊張的融資環(huán)境,。那些流動性已經(jīng)疲弱,，且未來12個(gè)月內(nèi)存在較高再融資需求的開發(fā)商,，可能面臨融資危機(jī)。盡管往年1月通常是發(fā)債高峰,，但自佳兆業(yè)集團(tuán)違約后,，投機(jī)級債券發(fā)行幾乎已停滯。
張大偉也預(yù)計(jì),，一向以“年限長,、利率低，獲取渠道便捷”而著稱的海外融資受阻,，將使業(yè)界對房企今年的資金壓力產(chǎn)生擔(dān)憂,。他表示，熱錢流出中國市場會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”,。
此外,，房企質(zhì)量的分化在未來將更為明顯。中債資信評級業(yè)務(wù)部分析師谷仕平在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，房地產(chǎn)行業(yè)總體信用品質(zhì)處于各行業(yè)中等略偏下的位置,，但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的信用分化較大，部分規(guī)模大,、項(xiàng)目質(zhì)量好,、資產(chǎn)運(yùn)營效率高的企業(yè)仍然可獲得較高級別的評級。
未來,，隨著房企資金供給面的逐步放開,，融資規(guī)模或進(jìn)一步提升,，預(yù)售管理和風(fēng)險(xiǎn)管控能力較好的一線房企將能有效控制自身杠桿水平,，而部分房企債務(wù)負(fù)擔(dān)恐被推升至更高水平，相應(yīng)償債指標(biāo)的分化現(xiàn)象亦會進(jìn)一步增強(qiáng),。
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