摘要：黃奇帆提出,，房地產(chǎn)進入新常態(tài)后要優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控,。
“學者型官員”、重慶市市長黃奇帆又“手把手”教起下屬官員來了,。2月13日,，在重慶國土資源和房屋管理工作會議上,，黃奇帆給國土和住房部門的官員現(xiàn)場“講課”,，談房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢以及如何進行調(diào)控,。
黃奇帆說，從國際經(jīng)驗看,，房地產(chǎn)周期跟人口結構密切相關,，我國人口自然增長率2006年開始低于死亡率，另外60歲人口比重到2010年達到峰值，到2020年前后,，退休的人群每年大于新生的就業(yè)人群300萬人，人口減少過程中,，對用地需求的增長率會放慢,，對房地產(chǎn)的需求也會放慢。
在剛需人口減少的同時,，人均居住面積逼近規(guī)劃上限,。黃奇帆說，1990年以前,，上海人均居住面積才2平方米,，現(xiàn)在到了40平方米，整個大上海2000萬人8億平方米,，但是再過20年,，上海還是這個景觀，就像紐約上世紀50年代形成的景觀,，現(xiàn)在看沒有什么變化,，一旦飽和了就不再變了，人均居住面積到了平衡點,，房地產(chǎn)的絕對需求量會逐漸收斂,。
因此，黃奇帆提出,，房地產(chǎn)進入新常態(tài)后要優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控,。“房地產(chǎn)是不動產(chǎn),，是資源,，是住宅，是老百姓民生保障,，房地產(chǎn)大量的資產(chǎn)和銀行貸款聯(lián)系在一起,，是半金融資產(chǎn)，和金融安全密切相關,，動態(tài)來看,，我們把它當商品，就要形成供求平衡,；把它當成不動產(chǎn),，就要控制地價、房價,；把它當資本品,，就要進行資本品對應的物業(yè)稅、房產(chǎn)稅或者其他的各種直接間接稅種的管制�,！�
“作為金融品的特征,，當然有個金融調(diào)控，金融調(diào)控主要是講按揭,，如果松動調(diào)控零首付,，那就是美國的次貸危機；控制到死就是零按揭,，這時候房產(chǎn)市場又窒息了,。合理的做法是，對這個金融品,，第一套房可以二八開,、三七開，第二套房對半開,、六比四開,，第三套房執(zhí)行全首付，這是最最根本的金融屬性的調(diào)控,�,！�
“對資本品，重慶按國家要求率先進行了物業(yè)稅也就是房產(chǎn)稅試點,。我們也對不同品類的房子收差別稅率,，按國家的規(guī)范，1%,、2.5%,、5%，一般公寓,、高檔公寓和別墅用不同稅率來調(diào)控,。”
“對商品來說,，有個供求平衡,，我們要求整個房地產(chǎn)，每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過全市固定資產(chǎn)投資的25%,，超過25%一定供過于求,，低于25%，如果10%,、5%的發(fā)展又供應不足,，不適應城市化�,！秉S奇帆表示,，“有人說怎么保持供求平衡,，就在陳和平(重慶市副市長，分管城鄉(xiāng)建設,、國土資源和房屋管理,、規(guī)劃)一支筆上�,！�
黃奇帆說,，“房產(chǎn)商買地以后，每個樓盤總要做控制性詳規(guī),、建設設計規(guī)劃，這個規(guī)劃由規(guī)劃局批,，每個單子都要陳和平畫圈,，我給他說過，如果看這個月房產(chǎn)投資量超過25%,，變30%或者更多,，把房地產(chǎn)商報來的規(guī)劃件壓一壓，如果低于25%,，變成15%了,，這時候只要有關部門按法規(guī)批準，你畫圈以后就推出去,，建設進度就加快,，建設部門也有一些手續(xù)上的快慢，政府是可以調(diào)控的,�,！�
“房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，控制房地產(chǎn)價格的要義就是控制地價,，地價不能過高,，地價高，房價一定高,，推高房價的間接原因和通脹有關,，直接原因和地價有關。所以重慶一直控制,，讓樓面地價不超過當期房價1/3,。”黃奇帆說,。
他強調(diào),，“調(diào)控地價十分重要，別以為地價高了賺錢,，政府收入高了就是好事,，它是個好事，但如果唯利是圖，一根筋把地價推高,，長遠就使得房地產(chǎn)價格過高,，工商企業(yè)房產(chǎn)資源成本過高，使得這個地方工商經(jīng)濟蕭條,，無法良性運作,，最后使得這地方的人氣都轉到了泡沫房產(chǎn)，而不務實業(yè),，最后毀壞了整個城市發(fā)展的方向,，后果就很嚴重�,！�
