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山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。從佳兆業(yè)債務(wù)違約風(fēng)波到個(gè)別房企曝出破產(chǎn)消息，最近一段時(shí)間,，房地產(chǎn)市場(chǎng)壞消息不斷,，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的預(yù)期也不斷增加。在樓市持續(xù)分化,、房地產(chǎn)業(yè)步入白銀時(shí)代的大背景下,，眾多中小房企危大于機(jī),，樓市將續(xù)演整合大戲,。
首先,，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩“陰霾”短期難除,。盡管2014年年末樓市出現(xiàn)回暖跡象,，但杯水車薪難解燃眉之急，去庫(kù)存仍是房企面臨的首要難題,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，截至去年11月末，商品房待售面積近6億平方米,。其中住宅待售面積3.9億平方米,。從2014年12月份全國(guó)36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來(lái)看，一線城市及部分二線城市庫(kù)存去化周期回落至合理區(qū)間,，但庫(kù)存壓力仍然較大,，市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占大多數(shù),。毋庸置疑,，去庫(kù)存仍是2015年樓市的主基調(diào)，除了北上廣深等局部地區(qū),，行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過(guò)剩局面,，尤其是大多三四線城市市場(chǎng)需求在早期已被透支，這對(duì)于持續(xù)深耕其中的中小房企而言將是巨大挑戰(zhàn),。
其次,，信貸環(huán)境偏緊，銷售業(yè)績(jī)欠佳,，房企資金鏈深度承壓,，尤以中小房企為甚。在房企最傳統(tǒng)的融資渠道中,，銀行貸款依舊占據(jù)相當(dāng)大的比重,。可以想象,，在市場(chǎng)前景未明,，信貸環(huán)境趨緊的情況下，有限的貸款資源勢(shì)必會(huì)向主流房企傾斜,，中小房企將很難從中分羹,。當(dāng)下中小房企已普遍面臨資金鏈緊張的狀況，信托和民間借貸等方式已成為其主要融資途徑,，融資成本一般在15％左右,。內(nèi)憂外患的中小房企一旦銷售遇阻,，“以價(jià)換量”也難以奏效，將可能面臨更多的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn),。
實(shí)際上,，不僅是中小房企表現(xiàn)欠佳，標(biāo)桿房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也難盡如人意,。數(shù)據(jù)顯示,，滬深兩市已有28家上市房企披露了2014年年報(bào)預(yù)告。其中,，預(yù)增及扭虧的房企只有13家,，占比不足半數(shù)。去年前三季度上市房企整體業(yè)績(jī)同比下降3.32%,，這一增速已經(jīng)創(chuàng)下上市房企2003年以來(lái)的三季報(bào)增速新低,。2014年全國(guó)重點(diǎn)房企中逾半沒(méi)有完成年度銷售目標(biāo)，有的甚至低至七成,。
低迷的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速持續(xù)下滑,。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年1至11月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元,，同比增長(zhǎng)0.6%，增速比1至10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn),。而2013年1至11月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速高達(dá)27.6%,。
再次，分化加劇,，樓市已步入新一輪整合期,。伴隨大小房企銷售及資金面分化加劇，房地產(chǎn)業(yè)的資源再整合將更加頻繁,，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象在所難免,。事實(shí)上，2014年整合大幕已悄然開啟,。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，2014年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)標(biāo)的交易宗數(shù)為97宗，交易總額為244.75億元,。而2013年全年完成的并購(gòu)交易不過(guò)35宗,，交易額也僅為143.91億元。
克而瑞,、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，房企集中度繼續(xù)大幅提升,，前十強(qiáng)房企銷售金額占比從2013年的13.72％上升至17.19％,。中國(guó)社科院日前發(fā)布的房地產(chǎn)綠皮書甚至預(yù)測(cè)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整將在未來(lái)讓一半以上的開發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)消失,。”
“春江水暖鴨先知”,，身在其中的開發(fā)商已有感受,。不僅中小房企憂慮被淘汰出局，一些大型甚至是標(biāo)桿房企也已開始謀求轉(zhuǎn)型,。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)憑借在線下積累的商業(yè)資源,，重力打造萬(wàn)達(dá)電商；萬(wàn)科集團(tuán)開始打造以業(yè)主為核心的物業(yè)管理業(yè)務(wù),；星河灣做起高端白酒生意,。可以預(yù)見,，在樓市供需關(guān)系發(fā)生改變的背景下,，樓市整合大戲?qū)⒇灤?015年。
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