■2014熱點(diǎn)透視·樓市轉(zhuǎn)折
2014年,，房地產(chǎn)市場并未像人們預(yù)期的那樣春暖花開。一貫強(qiáng)勢的賣方感受到了樓市的陣陣寒意,，出臺(tái)各種優(yōu)惠政策吸引買家,；而近期漲勢如虹的股市風(fēng)頭蓋過樓市，甚至有股民打出賣房炒股的旗號(hào),。從2013年的暴漲之后意外遇冷,，到政策調(diào)整后迅速回暖，再到開發(fā)商琢磨漲價(jià),；從中央明確分類調(diào)控,，到逐步取消限購，放松限貸,，再到降息,，2014年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷著過山車般的行情。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，雖然隨著政策的調(diào)整,，房地產(chǎn)市場已顯露回暖跡象。但是2015年如果貨幣政策沒有發(fā)生大的變化,，房地產(chǎn)投資下降趨勢仍會(huì)繼續(xù),。此外,，在高庫存影響下，樓市底部運(yùn)行將持續(xù)至2015年四季度,。
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趙乃育/繪 |
轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”
2014年房地產(chǎn)市場調(diào)整不同于往年：沒有明顯的政策觸發(fā)因素,，沒有政府的強(qiáng)制干預(yù)。
國內(nèi)主要城市房價(jià)在經(jīng)歷一年多的“狂飆突進(jìn)”后,，房價(jià)于2月首現(xiàn)同環(huán)比“雙收窄”,。截至目前，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,，環(huán)比上漲城市數(shù)量已從年初的64個(gè)下降至11月的無一上漲,。價(jià)格變動(dòng)幅度，已從1月的最高1.2%漲幅,，變?yōu)樽钚〗捣?.1%,。
在市場下滑的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)速度有所減緩,。數(shù)據(jù)顯示,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已從年初1至2月的19.3%，下降至1至11月的11.9%,。對(duì)于綜合反映我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國房景氣指數(shù)為94.3,，也再次回落0.46點(diǎn)。原華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)表示,，自從國房景氣指數(shù)發(fā)布以后,，2008年是一個(gè)低潮，2012年又出現(xiàn)一個(gè)低潮,，但是這次還沒有止住,，94.3已經(jīng)超過歷史最低點(diǎn),，而且還在繼續(xù)下滑,。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生日前在中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇上便用“嚴(yán)峻”一詞形容現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場局面，“當(dāng)前樓市從市場層面來看依然嚴(yán)峻,，房地產(chǎn)整體行業(yè)負(fù)增長的情況回到了2008年至2009年的低點(diǎn),。”
值得一提的是,，國房景氣指數(shù)可以從土地,、資金、開發(fā)量,、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況,、波動(dòng)幅度，并預(yù)測未來趨勢,。國房景氣指數(shù)降至歷史最低意味著,，房地產(chǎn)市場形勢遠(yuǎn)不如人們的預(yù)期。
對(duì)于這次因預(yù)期改變而發(fā)生的自發(fā)性下調(diào)，郁亮認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月,，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。只不過,，人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了,，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”�,！啊S金時(shí)代’如少年青春期,，而步入‘白銀時(shí)代’即進(jìn)入壯年期，行業(yè)將會(huì)更加成熟,。但‘白銀時(shí)代’跟‘黃金時(shí)代’相比,，毛利下降，競爭壓力大,，庫存壓力大,，地價(jià)更高�,！彼硎�,。
調(diào)控 樓市政策逐漸“去行政化”
近日，定調(diào)下一年房地產(chǎn)市場調(diào)控的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)召開,，但在2015年重點(diǎn)工作中,，“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞并未出現(xiàn),，值得注意的是,，這是近8年來，住建部首次在新一年工作部署中,，房地產(chǎn)領(lǐng)域沒有提及具體的政策或措施,，也被外界解讀為，2015年中央層面不會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行大力度調(diào)控,。
“去行政化”是2014年房地產(chǎn)調(diào)控取向的關(guān)鍵詞,。自進(jìn)入2014年以來，中央層面對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控便只字未提,。對(duì)于已經(jīng)持續(xù)三年的樓市限購政策,，地方政府在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，再次蠢蠢欲動(dòng),，頻繁試探中央的底線,。截至9月底，隨著珠海放開限購,，全國除北京,、上海,、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市外,，其余所有城市全部解除限購,。同時(shí)，解除限價(jià),、加大購房支持力度,、調(diào)整落戶條件，地方政府再次為支持房地產(chǎn)開了政策口子,。
隨后,，在市場繼續(xù)下探的背景下，中央開始有了動(dòng)作,。9月30日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,，扶植購房剛性需求，并加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持,；積極支持居民家庭合理的住房貸款需求,；增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求,。首套認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”,，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定，二套房購買家庭只要還清首套貸款,，再次貸款也將按照首套房,。
10月9月，住建部,、財(cái)政部,、央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件,，今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款,，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。10月29日國務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費(fèi),，放松公積金支付房租條件,。
11月21日，中國人民銀行宣布,，自22日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率,。金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%,，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。這是央行時(shí)隔兩年再次降息,。
任志強(qiáng)認(rèn)為,，地方政府在短時(shí)間內(nèi)難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴,，降息、降準(zhǔn)等金融政策再次放松指日可待,。鋼鐵,、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游,，家電,、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游,，相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢,。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的,，大概占到48%,，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn),�,！�
預(yù)判 房地產(chǎn)仍以“去庫存”為主
雖然今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度對(duì)房地產(chǎn)只字未提，但在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)上,，住建部部長陳政高卻再次肯定了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用沒有改變,。在此背景下，住建部要求,，2015年準(zhǔn)確把握市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況,、新問題，注意地區(qū)間的差異,，跟蹤市場走勢,，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
“明年房地產(chǎn)市場仍以‘去庫存’為主�,！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，央行降息及地方政府“救市”只能解決“去庫存”的燃眉之急，但無法改變樓市總體供大于求的情況,。未來市場自身調(diào)節(jié)作用還是會(huì)暴露出樓市庫存偏大,、去化周期偏長的問題。
“截至今年10月份商品房的銷售,，包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房賣出去的面積,，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體供應(yīng)量是比較大的,，賣得少,，建得多,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,，目前房地產(chǎn)預(yù)售面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平,，不到10%。最高點(diǎn)時(shí)這個(gè)比例為16%,，說明在建房屋中90%未賣出去,。
“房地產(chǎn)市場已從過去的總體偏緊，發(fā)展到目前的總體偏松,，部分過剩,。”秦虹指出,，到目前為止,，供求關(guān)系并沒有得到改善。從2014年6月開始計(jì)算,，全國供求關(guān)系需要兩年才能恢復(fù)正常,，這意味著，即使出臺(tái)有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策,，因?yàn)閹齑娴挠绊�,，價(jià)格大幅度上升還是有難度。
任志強(qiáng)也表示,，現(xiàn)階段高庫存不但在二三四線城市出現(xiàn),，一線大城市也存在。因此,，如果底部運(yùn)行周期較長,，將有部分企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)、銀行信貸,、高利貸等問題,。如果貨幣政策和財(cái)政政策不改變的話，這個(gè)周期將會(huì)延長,�,！耙虼似髽I(yè)不能因?yàn)榻迪⒌壤谜哌^度樂觀，因?yàn)檫@輪調(diào)整可能會(huì)持續(xù)較長時(shí)間,，希望所有的企業(yè)做好長期思想準(zhǔn)備,。”
但任志強(qiáng)也指出,，2015年將是房地產(chǎn)的小年,，隨著房企穩(wěn)定去庫存，房地產(chǎn)市場或?qū)⒃?015年四季度回暖,。
