摘要：盡管從表面上看起來,，佳兆業(yè)此次系列違約事件與其董事長郭英成被調(diào)查有關(guān)，是一個(gè)政治風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的違約，但被業(yè)內(nèi)人士解讀為,，中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中釋放的前兆,。
新年伊始，佳兆業(yè)4億港元的過橋貸款違約創(chuàng)下了中國2015年首單違約紀(jì)錄,；隨即,，佳兆業(yè)一筆2018年到期的美元債券年化收益率狂飆至45%；緊接著,，佳兆業(yè)的國內(nèi)合伙人退出一項(xiàng)舊改項(xiàng)目,，佳兆業(yè)國內(nèi)違約事件正式啟動(dòng)。
盡管從表面上看起來,，佳兆業(yè)此次系列違約事件與其董事長郭英成被調(diào)查有關(guān),，是一個(gè)政治風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的違約，但被業(yè)內(nèi)人士解讀為,，中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中釋放的前兆,；而且在2014年底多家機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告均將房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行列為中國2015年最大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)之一，甚至引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),。
房地產(chǎn)引發(fā)中國系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的邏輯并不復(fù)雜,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場一端連著銀行信貸資金，一端連著土地出讓金,，而土地出讓金背后是政府的財(cái)政收入和地方債務(wù)的質(zhì)押資產(chǎn),；房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，甚至是出現(xiàn)崩盤,，一個(gè)直接的影響就是銀行壞賬率上升；另外一個(gè)影響就是對(duì)地方償債能力的影響,，加之地方債務(wù)清理將是2015年的重頭戲,，疊加效應(yīng)值得警惕。
佳兆業(yè)深陷違約門
2015年1月1日,，佳兆業(yè)以一紙違約公告開啟了新的一年,，佳兆業(yè)4億港元的匯豐過橋貸款也成為了2015年的首單違約。公告同時(shí)稱：“此次違約可能導(dǎo)致有關(guān)貸款融資,、債券,、股本證券的交叉違約�,！�
1月6日早間,，佳兆業(yè)公告稱，于2014年12月31日,，該公司接獲龍崗區(qū)兩個(gè)市區(qū)舊改項(xiàng)目的兩名合作伙伴通知,，稱佳兆業(yè)已違反該等項(xiàng)目的合作協(xié)議，要求終止該等合作協(xié)議，并退回已經(jīng)支付的12億元人民幣的費(fèi)用,。
同日,，負(fù)責(zé)上述融資協(xié)議的貸款人也表示佳兆業(yè)構(gòu)成違約，要求上述費(fèi)用連同應(yīng)計(jì)利息及所有其他未償還款項(xiàng)即時(shí)到期應(yīng)付,。
隨后佳兆業(yè)發(fā)行的幾單債券收益率均大幅飆升,，其中一只2016年4月22日到期的人民幣債券年化到期收益率則飆到了99.154%，另外一只2015年底到期的人民幣轉(zhuǎn)債收益率則飆升至146%,。
房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
盡管此次佳兆業(yè)“違約門”事件的導(dǎo)火索源自其董事長郭英成被調(diào)查,，在表面上看是“個(gè)例”，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，佳兆業(yè)或許正在打開中國房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潘多拉魔盒,。
中國社科院金融研究員易憲容就認(rèn)為，佳兆業(yè)集團(tuán)貸款違約,，就是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整過程中逐漸暴露市場風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)案例,。
首先，房地產(chǎn)行業(yè)自身面臨的風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸釋放,，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被多家機(jī)構(gòu)看作是2015年中國經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中的首要風(fēng)險(xiǎn),。
一方面從內(nèi)部來講，是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷,，房地產(chǎn)企業(yè)銷售全面下降,，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，也會(huì)讓國內(nèi)正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款更為謹(jǐn)慎甚至于收縮,；而且受早期房地產(chǎn)暴利以及房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的融資很大一部分通過包括信托在內(nèi)的影子銀行實(shí)現(xiàn)，融資成本居高不下,；而當(dāng)前一旦遭遇銷售不暢,，很容易造成資金鏈斷裂及風(fēng)險(xiǎn)暴露。
另一方面外部融資環(huán)境正在持續(xù)收緊,，中國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本和融資通道也正在收緊,。
去年中，國際清算銀行就提醒,，中國企業(yè)海外負(fù)債敞口中房地產(chǎn)企業(yè)占比較高,，國內(nèi)房地產(chǎn)周期調(diào)整疊加美聯(lián)儲(chǔ)升息及人民幣貶值，將帶來極大的再融資和償債壓力,，是中國企業(yè)海外風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要集中點(diǎn),。
而目前的數(shù)據(jù)似乎正在顯示以上兩大風(fēng)險(xiǎn)都在暴露過程當(dāng)中，繼2014年的房地產(chǎn)周期性低迷之后,，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為2015年上半年房地產(chǎn)仍將持續(xù)下行,。
摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在年前的研究報(bào)告中認(rèn)為,，2015年房地產(chǎn)市場的調(diào)整將持續(xù)，并可能在2015年進(jìn)一步拖累GDP增長0.6個(gè)百分點(diǎn),；全國范圍的房價(jià)跌幅將在5%~10%區(qū)間內(nèi),，二線和三線城市整體面臨更大的價(jià)格跌幅。
連鎖：銀行及地方債務(wù)
而鑒于房地產(chǎn)市場在整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)體系的占比,，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)一旦暴露將進(jìn)一步蔓延到其他領(lǐng)域,，甚至開啟整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。
德意志銀行編纂的數(shù)據(jù)顯示,，在2009~2013年間,，房地產(chǎn)和基建投資占全國固定資產(chǎn)投資總額的49%、占GDP總量的24%,。如果考慮這些投資對(duì)鋼鐵,、水泥、金融服務(wù)業(yè)等的二次拉動(dòng)作用,，其占GDP總量的比重可能高達(dá)35%,。
房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷將陸續(xù)蔓延到其他領(lǐng)域，這其中最值得關(guān)注的就是地方債務(wù)及銀行債務(wù)問題,。
對(duì)銀行業(yè)的沖擊,，邏輯也非常簡單，一方面是貸款的壞賬率,，另一方面是抵押品的價(jià)值重估,。
標(biāo)普銀行業(yè)主分析師廖強(qiáng)在日前的一次研討會(huì)上就表示，至少在未來一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷或?qū)⒊掷m(xù),，歸因于開發(fā)商出清高庫存,。若市場整固演變成全面暴跌，我們認(rèn)為銀行的信貸損失可能會(huì)極高,。
“國內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)真實(shí)的直接信貸敞口比公布數(shù)據(jù)高很多,。”廖強(qiáng)表示,。
按照廖強(qiáng)的估算，中國房地產(chǎn)開發(fā)和建筑行業(yè)的貸款總額至少為8.2萬億元人民幣,，占銀行貸款總額的13.8%,。而據(jù)銀行公布的數(shù)據(jù)，截至2013年底房地產(chǎn)開發(fā)和建筑行業(yè)的貸款總額為7萬億元人民幣,，占商業(yè)銀行貸款總額的11.9%,。
另外從抵押價(jià)值來看，廖強(qiáng)表示,，中國30%~40%的企業(yè)貸款以房地產(chǎn)和土地作為抵押物,。因此物業(yè)估值的明顯下降,，甚或持平，都可能顯著削弱企業(yè)借款人借新資金滿足業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)用途的能力,。
標(biāo)普根據(jù)數(shù)據(jù)測算的結(jié)果顯示,，包括東亞銀行、北京農(nóng)商行,、成都銀行,、廣州銀行、上海農(nóng)商行等在內(nèi)的10家區(qū)域性銀行遭受的沖擊最大,，“若房地產(chǎn)市場崩潰,，我們不排除這些小銀行中有發(fā)生倒閉的情形�,！�
至于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方債務(wù)的影響則是通過土地出讓金規(guī)模降低對(duì)土地財(cái)政的影響實(shí)現(xiàn)傳導(dǎo),，其中邏輯如下：
房地產(chǎn)市場走勢影響土地出讓金規(guī)模，而土地出讓金又是地方政府財(cái)政收入中很重要的一部分,，同時(shí)也是地方政府債務(wù)最主要的質(zhì)押資產(chǎn),，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷引發(fā)房地產(chǎn)市場再投資增速放緩，土地出讓金規(guī)模銳減,，之后的效應(yīng)不言而喻,。
德意志銀行的研究報(bào)告認(rèn)為，2015年上半年中國政府財(cái)政收入將受到土地出讓金規(guī)�,？s減影響呈現(xiàn)負(fù)增長,；另外一方面，房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增速放緩將導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)增長承壓,。
“預(yù)計(jì)在2015年,，房地產(chǎn)投資減速和土地出讓金收入下降將會(huì)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶來雙重壓力�,！钡裸y研究報(bào)告指出,。
加之，2015年是中國著力清理地方政府債務(wù)的關(guān)鍵年份,，而且2015年到期債務(wù)規(guī)模也處于峰值,，已經(jīng)有機(jī)構(gòu)預(yù)測，2015年一些縣級(jí)融資平臺(tái)可能會(huì)出現(xiàn)違約現(xiàn)象,。
