摘要：目前中國城鎮(zhèn)家庭戶均已擁有一套房,，需求峰值出現(xiàn),，供求關(guān)系發(fā)生變化,。任興洲解釋,，在需求的影響下，投資增速也持續(xù)下滑,，出現(xiàn)換檔,。
房地產(chǎn)市場持續(xù)一年的降溫和調(diào)整讓人們越來越清楚地認(rèn)識到樓市“換擋”已經(jīng)開始，房價波動,、增長減速都是新的常態(tài),。
17日在中國指數(shù)研究院舉辦的“2014第十一屆中國數(shù)字地產(chǎn)節(jié)”上，多位專家對這種房地產(chǎn)的新常態(tài)進(jìn)行了解析,。
中國國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示,，過去因為住房供給短缺，消費饑渴帶來的大規(guī)模住房需求和消費快速增長階段基本結(jié)束,。今年限購,、信貸等政策的松動并未使樓市出現(xiàn)如2008-2009年般的爆發(fā)式上漲就是例證。其深層次原因在于樓市供需的基本面已經(jīng)發(fā)生了變化,。
目前中國城鎮(zhèn)家庭戶均已擁有一套房,，需求峰值出現(xiàn)，供求關(guān)系發(fā)生變化,。任興洲解釋,，在需求的影響下，投資增速也持續(xù)下滑,，出現(xiàn)換檔,。
官方數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月,，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長11.9%,，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下近5年多的新低。任興洲表示,，明年如果沒有更強(qiáng)刺激,，投資增速恐怕很難維持在10%以上。
除了投資增速下滑外,，樓市新常態(tài)也包含產(chǎn)業(yè)組織方式的調(diào)整,。任興洲表示，一方面,，隨著整體樓市減速,，部分資金鏈脆弱的企業(yè)會被逐步淘汰，企業(yè)兼并重組頻繁,，行業(yè)集中化程度提高,。另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)化,、智能化,、專業(yè)化將成為房地產(chǎn)發(fā)展的新特征。
此外,，伴隨著樓市增長的放緩,，以往高增長時房地產(chǎn)各類隱性風(fēng)險，將逐步顯性化,。任興洲認(rèn)為,，從泡沫化的角度來看,，中國房地產(chǎn)市場需要提高風(fēng)險等級。這種風(fēng)險主要表現(xiàn)在一是房價過高,，購房人無法支付,，出現(xiàn)斷供等，形成大量“爛資產(chǎn)”,；二是產(chǎn)能過剩,，中國樓市的區(qū)域發(fā)展很不平衡，產(chǎn)能過剩危機(jī)可能從局部開始,，蔓延到全國,。因此，樓市亟待建立健全化解房地產(chǎn)風(fēng)險的體制機(jī)制,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員周江也認(rèn)同房地產(chǎn)市場這種發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變,。在同一論壇上，周江指出,，今年以來樓市的下行調(diào)整源于短期供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn),。
在供應(yīng)端，由于2010年以來流動性充裕,、地方依賴土地財政快速推地等原因,，商品房的供給快速上升；但在需求端,，由于近年來樓市旺銷透支需求,、保障性住房分流需求、有投資性需求轉(zhuǎn)型等原因,，有效需求卻有所減少,，于是樓市供過于求，開始下行調(diào)整,。
但他指出,，樓市調(diào)整和換擋的深刻原因在于其主要矛盾發(fā)生了變化：整個房地產(chǎn)市場由過去總量絕對短缺的階段，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�結(jié)構(gòu)性的相對過剩和相對不足并存階段,。
從長期看，周江指出,，目前樓市進(jìn)入一個平臺期,，也就是增速仍然處在一個比較高的位置，但是保持一個比較平穩(wěn)的速度,。這個時期的延續(xù)時間取決于人口出現(xiàn)峰值的時點,，城鎮(zhèn)化率超過70%的時點以及人口紅利消失的時點，這三個時點之后,，樓市又會進(jìn)入另一個新的階段,。
在平臺期的新發(fā)展階段中,，周江指出，政府需要解決三個問題：一是不同城市之間的分化,，新城建設(shè)、住房供應(yīng)與人口需求錯位問題,；二是，擺脫經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的過度依賴,；三是,，住房不平衡以及隨之帶來的財產(chǎn)不平衡問題。(完)
