摘要：分析人士指出,，在房貸新政出臺(tái)之后,，銀行在執(zhí)行中仍謹(jǐn)慎,，購(gòu)房者并未獲得實(shí)質(zhì)性利率優(yōu)惠,。未來(lái)房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實(shí)質(zhì)性調(diào)整,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖,，也在悄然影響未來(lái)的政策走向,。中國(guó)證券報(bào)記者日前從權(quán)威人士處獲悉,，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研后，智囊機(jī)構(gòu)近期向主管部門(mén)提交了一份調(diào)整樓市政策的建議,，涉及相關(guān)稅費(fèi)調(diào)整,、微調(diào)限購(gòu)等措施。這些政策建議的共同指向,，在于刺激市場(chǎng)需求,，促進(jìn)成交量回升。
分析人士指出,，這些政策是否真正落地,，明年1月可能會(huì)有定論,。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺(tái),，將為監(jiān)管層決策提供重要參考,；另一方面，年末一系列重要會(huì)議召開(kāi),，在分析明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出判斷的基礎(chǔ)上,，也將定調(diào)房地產(chǎn)政策。
一些機(jī)構(gòu)指出,，在數(shù)據(jù)向好的背后,，一線城市面臨的供應(yīng)缺口仍然較大，對(duì)政策利好有著迫切需求,。按照政策落地和企業(yè)決策周期,，市場(chǎng)可能在明年3-4月才會(huì)真正有所體現(xiàn)。
一線城市樓市明顯升溫
經(jīng)過(guò)多月的平緩升溫之后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖速度正在加快,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月,，全國(guó)54個(gè)城市住宅合計(jì)簽約27萬(wàn)套,，環(huán)比上漲8.9%，創(chuàng)年內(nèi)最高月度成交記錄,。一二線城市住宅成交環(huán)比均上漲13.2%,，三四線城市漲幅相對(duì)較小。
一線城市升溫幅度較大,，主因在于整體需求偏大所致,。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅網(wǎng)簽12279套,，二手房網(wǎng)簽11180套,，二者均創(chuàng)下今年以來(lái)月度新高。
9月末以來(lái)出臺(tái)的一系列利好政策,，被認(rèn)為是激活市場(chǎng)的主要因素,。9月30日，兩部委出臺(tái)信貸新政,，提出對(duì)于首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn),，并重申最低利率優(yōu)惠。10月中旬,，三部門(mén)出臺(tái)政策,，降低公積金貸款購(gòu)房門(mén)檻。10月29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的說(shuō)法,。11月21日,，央行[微博]宣布降息。
同時(shí),，在多數(shù)城市已經(jīng)對(duì)松綁或取消“限購(gòu)令”的基礎(chǔ)上,，各地陸續(xù)發(fā)布了多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展政策，其中不少條款對(duì)房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成利好,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，上述政策措施帶有明顯的利好性質(zhì)，不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期影響巨大,，而且降低了購(gòu)房成本,。在雙重因素的作用下，很多購(gòu)房者停止觀望,，轉(zhuǎn)而積極入市,。張大偉表示，在各項(xiàng)政策利好的疊加作用下,，市場(chǎng)成交量緩慢回暖的形勢(shì)短期內(nèi)或持續(xù),。
一系列托市政策的出臺(tái)，引發(fā)廣泛爭(zhēng)議,。在房地產(chǎn)發(fā)展史上,，每當(dāng)市場(chǎng)陷入低迷，隨即便有政策層面的利好消息出臺(tái),，并最終挽救市場(chǎng)于危難,。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業(yè)內(nèi)人士所批評(píng),，認(rèn)為其會(huì)繼續(xù)助長(zhǎng)土地財(cái)政依賴和“房地產(chǎn)獨(dú)大”現(xiàn)象,。
住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量雖然無(wú)法超過(guò)去年的歷史高點(diǎn),，但按照當(dāng)前的交易勢(shì)頭,，基本上可以超過(guò)2010年和2011年水平。從最近十年來(lái)看,，成交量仍然處于高位,，因此并不存在“低迷”一說(shuō)。一系列托市政策的出臺(tái),，主要目的在于刺激經(jīng)濟(jì),，但在客觀上利好了房地產(chǎn),，尤其是提振了市場(chǎng)信心,。
自住房貢獻(xiàn)不少成交量
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積88494萬(wàn)平方米,，同比下降7.8%,，降幅比1-9月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年,、2011年和2012年同期水平,。
雖然上述數(shù)據(jù)相對(duì)樂(lè)觀，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn),、區(qū)域分化嚴(yán)重的市場(chǎng)環(huán)境下,，還隱藏另一重真相。
一方面,，整體市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn),，供大于求形勢(shì)明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，自2012年4月以來(lái),，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)31個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比,，最近兩年多來(lái),，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲接近9成。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前就表示,，庫(kù)存龐大的貴陽(yáng),、昆明，可能成為下一個(gè)鄂爾多斯(8.73,
-0.02, -0.23%),。
今年以來(lái),，住建部經(jīng)過(guò)多輪調(diào)研，已經(jīng)對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷,，已出臺(tái)的政策方向也以“去庫(kù)存”為主,。
另一方面，一線城市的成交量背后,，有一定“水分”支撐,。一位不愿具名的官員指出，北京房地產(chǎn)成交量雖然維持在高位,，但相當(dāng)一部分成交量由自住型商品房所貢獻(xiàn),。
今年北京入市的自住型商品房已超過(guò)5萬(wàn)套。與2013年北京商品房成交28萬(wàn)套的峰值相比,，占比約為18%,。上述官員表示，按照今年成交量,，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重,，成為支撐北京樓市的重要力量,。
他表示，若單看數(shù)據(jù),，決策者可能會(huì)得出“市場(chǎng)平穩(wěn)”的結(jié)論,，且沒(méi)有動(dòng)力對(duì)現(xiàn)有政策作出進(jìn)一步調(diào)整。事實(shí)上,，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓?zhuān)ⅰ俺缘簟逼髽I(yè)的大部分土地成本,，因此房地產(chǎn)企業(yè)的積極性并不高。
他指出,，大規(guī)模的自住房建設(shè)不僅難以持續(xù),，而且會(huì)影響到企業(yè)的投資熱情。對(duì)于供需關(guān)系緊張,、商品房投資相對(duì)不足的北京來(lái)說(shuō),，并非真正利好。其他的很多熱點(diǎn)城市,，多少也都存在以保障房來(lái)“充數(shù)”的問(wèn)題,。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，自2月以來(lái),，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個(gè)月下滑,，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。
“政策窗口期”有望開(kāi)啟
政策措施固然會(huì)影響市場(chǎng),，但市場(chǎng)變化同樣會(huì)對(duì)政策制定產(chǎn)生反作用,。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，相關(guān)智囊機(jī)構(gòu)近期向主管部門(mén)提交一份調(diào)整樓市政策的建議,，涉及相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)整,、微調(diào)限購(gòu)等策略。此前,，該智囊機(jī)構(gòu)曾對(duì)各地樓市進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研,。
在稅費(fèi)方面，上述機(jī)構(gòu)建議降低二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限,。此前業(yè)內(nèi)人士曾呼吁,，該年限應(yīng)由五年調(diào)整至兩年。同時(shí),，2013年初出臺(tái)的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個(gè)人所得稅”一項(xiàng),，也被建議廢除。該項(xiàng)政策隨“新國(guó)五條”而出臺(tái),，被認(rèn)為極大地提高了二手房市場(chǎng)的交易成本,。
權(quán)威人士透露，上述機(jī)構(gòu)還建議對(duì)一線城市的限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào),，賦予外地戶籍人口購(gòu)買(mǎi)二套房的權(quán)利,。上述政策的共同指向,，在于刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)成交量回升,。
分析人士指出,，一線城市的真實(shí)情況要低于數(shù)據(jù)反映的標(biāo)準(zhǔn),。因此,，在樓市政策“持續(xù)寬松”的通道中，需要更大的政策支持力度,。
短期來(lái)看,，政策利好恐不會(huì)很快落地。上述人士透露,，真正的“政策窗口期”將可能出現(xiàn)在2015年1月,。一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺(tái),，將為監(jiān)管層決策提供重要參考,；另一方面，年末一系列重要會(huì)議召開(kāi),，在為明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出判斷的基礎(chǔ)上,，也會(huì)給房地產(chǎn)政策的制定奠定基本原則。
王玨林認(rèn)為,，房地產(chǎn)政策有放松空間,，比如可以通過(guò)降低首付比例的方式，進(jìn)一步撬動(dòng)資金杠桿,，也可以將獲取購(gòu)房資格的年限降低,，釋放消費(fèi)能力。但他并不建議對(duì)一線城市取消限購(gòu),。
另有分析人士指出,，在房貸新政出臺(tái)之后，銀行在執(zhí)行中仍謹(jǐn)慎,，購(gòu)房者并未獲得實(shí)質(zhì)性利率優(yōu)惠,。未來(lái)房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實(shí)質(zhì)性調(diào)整,。
就市場(chǎng)表現(xiàn)而言,，雖然多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為回暖勢(shì)頭仍將延續(xù)。但從長(zhǎng)期來(lái)看,，按照正常的政策落地和企業(yè)決策周期,，在上述“窗口期”過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在明年3,、4月真正做出反映,。
