摘要：分析人士指出,，在房貸新政出臺之后，銀行在執(zhí)行中仍謹慎,，購房者并未獲得實質性利率優(yōu)惠,。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質性調整,。
房地產市場持續(xù)回暖,，也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報記者日前從權威人士處獲悉,，經過長時間調研后,，智囊機構近期向主管部門提交了一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費調整,、微調限購等措施,。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場需求,，促進成交量回升。
分析人士指出,，這些政策是否真正落地，明年1月可能會有定論,。理由在于：一方面,，年度樓市數(shù)據(jù)出臺,，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面,，年末一系列重要會議召開，在分析明年經濟形勢作出判斷的基礎上,，也將定調房地產政策。
一些機構指出,，在數(shù)據(jù)向好的背后，一線城市面臨的供應缺口仍然較大,，對政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期,，市場可能在明年3-4月才會真正有所體現(xiàn),。
一線城市樓市明顯升溫
經過多月的平緩升溫之后,，房地產市場的回暖速度正在加快。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，11月，全國54個城市住宅合計簽約27萬套,，環(huán)比上漲8.9%，創(chuàng)年內最高月度成交記錄,。一二線城市住宅成交環(huán)比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小,。
一線城市升溫幅度較大，主因在于整體需求偏大所致,。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅網簽12279套,，二手房網簽11180套，二者均創(chuàng)下今年以來月度新高,。
9月末以來出臺的一系列利好政策，被認為是激活市場的主要因素,。9月30日，兩部委出臺信貸新政,，提出對于首套房“認房不認貸”的標準，并重申最低利率優(yōu)惠,。10月中旬，三部門出臺政策,，降低公積金貸款購房門檻,。10月29日,，國務院常務會議提出“穩(wěn)定住房消費”的說法,。11月21日,，央行[微博]宣布降息,。
同時，在多數(shù)城市已經對松綁或取消“限購令”的基礎上,，各地陸續(xù)發(fā)布了多項產業(yè)和區(qū)域發(fā)展政策，其中不少條款對房地產業(yè)構成利好,。
中原地產首席分析師張大偉認為，上述政策措施帶有明顯的利好性質,，不僅對房地產市場的預期影響巨大,，而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下,，很多購房者停止觀望,，轉而積極入市。張大偉表示,，在各項政策利好的疊加作用下，市場成交量緩慢回暖的形勢短期內或持續(xù),。
一系列托市政策的出臺,，引發(fā)廣泛爭議。在房地產發(fā)展史上,，每當市場陷入低迷,，隨即便有政策層面的利好消息出臺，并最終挽救市場于危難,。這種“低迷即救市”的邏輯,，被不少業(yè)內人士所批評，認為其會繼續(xù)助長土地財政依賴和“房地產獨大”現(xiàn)象,。
住建部政策研究中心研究員王玨林認為,，今年的房地產市場成交量雖然無法超過去年的歷史高點，但按照當前的交易勢頭,，基本上可以超過2010年和2011年水平,。從最近十年來看，成交量仍然處于高位,，因此并不存在“低迷”一說,。一系列托市政策的出臺,，主要目的在于刺激經濟，但在客觀上利好了房地產,，尤其是提振了市場信心,。
自住房貢獻不少成交量
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-10月,，全國商品房銷售面積88494萬平方米,，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個百分點,。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平,。
雖然上述數(shù)據(jù)相對樂觀,，但在供需關系逆轉、區(qū)域分化嚴重的市場環(huán)境下,，還隱藏另一重真相,。
一方面，整體市場供需關系已經發(fā)生逆轉,，供大于求形勢明顯,。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，自2012年4月以來,，全國商品房庫存連續(xù)31個月上漲。與最低點時相比,，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成,。全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生此前就表示,，庫存龐大的貴陽、昆明,，可能成為下一個鄂爾多斯(8.73,
-0.02, -0.23%),。
今年以來，住建部經過多輪調研,，已經對整體房地產市場做出了“供大于求”的判斷,，已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。
另一方面,，一線城市的成交量背后,，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出,，北京房地產成交量雖然維持在高位,，但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻,。
今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套,。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比，占比約為18%,。上述官員表示,，按照今年成交量,，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量,。
他表示,，若單看數(shù)據(jù)，決策者可能會得出“市場平穩(wěn)”的結論,，且沒有動力對現(xiàn)有政策作出進一步調整。事實上,，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓,，并“吃掉”企業(yè)的大部分土地成本，因此房地產企業(yè)的積極性并不高,。
他指出,，大規(guī)模的自住房建設不僅難以持續(xù)，而且會影響到企業(yè)的投資熱情,。對于供需關系緊張,、商品房投資相對不足的北京來說，并非真正利好,。其他的很多熱點城市，多少也都存在以保障房來“充數(shù)”的問題,。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示,，自2月以來，全國房地產投資增速已連續(xù)9個月下滑,，且均低于同期的固定資產投資增速,。
“政策窗口期”有望開啟
政策措施固然會影響市場，但市場變化同樣會對政策制定產生反作用,。中國證券報記者獲悉,，相關智囊機構近期向主管部門提交一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費的調整,、微調限購等策略,。此前,，該智囊機構曾對各地樓市進行了長時間調研。
在稅費方面,，上述機構建議降低二手房交易營業(yè)稅免征年限,。此前業(yè)內人士曾呼吁，該年限應由五年調整至兩年,。同時,，2013年初出臺的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個人所得稅”一項，也被建議廢除,。該項政策隨“新國五條”而出臺,，被認為極大地提高了二手房市場的交易成本。
權威人士透露,，上述機構還建議對一線城市的限購政策進行微調,，賦予外地戶籍人口購買二套房的權利。上述政策的共同指向,，在于刺激市場需求,，促進成交量回升。
分析人士指出,，一線城市的真實情況要低于數(shù)據(jù)反映的標準,。因此，在樓市政策“持續(xù)寬松”的通道中,，需要更大的政策支持力度,。
短期來看，政策利好恐不會很快落地,。上述人士透露,，真正的“政策窗口期”將可能出現(xiàn)在2015年1月。一方面,，年度樓市數(shù)據(jù)出臺,，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面,，年末一系列重要會議召開,，在為明年經濟形勢作出判斷的基礎上,，也會給房地產政策的制定奠定基本原則,。
王玨林認為,，房地產政策有放松空間，比如可以通過降低首付比例的方式,，進一步撬動資金杠桿,，也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力。但他并不建議對一線城市取消限購,。
另有分析人士指出,，在房貸新政出臺之后，銀行在執(zhí)行中仍謹慎,，購房者并未獲得實質性利率優(yōu)惠,。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質性調整,。
就市場表現(xiàn)而言,，雖然多數(shù)機構認為回暖勢頭仍將延續(xù)。但從長期來看,，按照正常的政策落地和企業(yè)決策周期,，在上述“窗口期”過后，房地產市場將在明年3,、4月真正做出反映,。
