摘要：有知情人士撰文稱,，此次高層吹風(fēng)有望令REITs新政真正落地。而本次試點(diǎn),，有望形成一些突破——本次住建部部署北京,、上海、廣州,、深圳四城市編制REITs試點(diǎn)方案,，實(shí)際上是作為“積極培育房屋租賃市場(chǎng)。
近日有業(yè)內(nèi)人士透露,，有關(guān)部門或正制定REITs試點(diǎn)方案,，首期有望在北京、上海,、廣州,、深圳四地試點(diǎn)。
有知情人士撰文稱,，此次高層吹風(fēng)有望令REITs新政真正落地,。他認(rèn)為，此輪REITs試點(diǎn)的主要方式是公募,，而不是上一次試點(diǎn)框架中開列的私募,。未來有望通過交易所掛牌交易，建立一套透明的運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制,，為以后“真REITs”向非政策性住房領(lǐng)域拓展打好基礎(chǔ),。
北上廣深有望先行試水
有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的融資以及相關(guān)金融創(chuàng)新，似乎從來沒有獲得像如今這樣的寬松環(huán)境,。房地產(chǎn)企業(yè)熱盼已久的融資工具房地產(chǎn)信托投資基金在經(jīng)歷諸多監(jiān)管層面的反復(fù)與轉(zhuǎn)折之后,，終于有望取得階段性的突破。
REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的簡(jiǎn)稱,。是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國(guó)外,，REITs通過資本市場(chǎng)向公眾投資者發(fā)行,，不過中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)有金融監(jiān)管框架，并不支持以REITs形式向公眾投資者募集資金并返還回報(bào),。
據(jù)悉,，根據(jù)住建部和有關(guān)部門的部署和要求，北京,、上海,、廣州、深圳四個(gè)特大型城市,，正在根據(jù)本地實(shí)際情況,，分別編制REITs試點(diǎn)方案，試點(diǎn)方案有望于近期初步編制完成,。
試點(diǎn)方案編制完成后將聽取住建部和有關(guān)部門的意見,，進(jìn)行修改之后，北京,、上海、廣州,、深圳有望先行開展REITs發(fā)行和交易試點(diǎn)工作,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期面臨的融資難問題，將看到“徹底改觀”的希望,。
有消息人士透露,，北京、上海,、廣州,、深圳四個(gè)城市編制REITs試點(diǎn)方案的工作，是在住建部等部門統(tǒng)一部署之下進(jìn)行,，實(shí)際上是一次“自上而下”的金融創(chuàng)新工作,，這與以往“自下而上”的REITs創(chuàng)新性實(shí)踐，都有較大的不同,，最終效果也會(huì)不一樣,。
可成為做空房地產(chǎn)工具
REITs被提上包括中央政府在內(nèi)的議事日程，并非首次,。2008年底在出臺(tái)4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后,，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理的溫家寶曾召開國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，提出要?jiǎng)?chuàng)新融資方式,，通過并購(gòu)貸款,、REITs、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道,。
根據(jù)這一精神,，央行[微博]于2009年年初初步拿出了REITs試點(diǎn)的總體構(gòu)架，并初步擬定了“REITs試點(diǎn)管理辦法”,。但是,，在當(dāng)時(shí)央行的REITs試點(diǎn)總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行,，不在資本市場(chǎng)或形態(tài)類似的公募市場(chǎng)掛牌交易,。
由于央行2009年的REITs試點(diǎn)框架并未賦予其公募屬性，且只能在銀行間市場(chǎng)流通,，其帶來的融資渠道變化意義不大,，因此，在市場(chǎng)實(shí)踐中應(yīng)者寥寥,。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,，他們需要等待REITs更實(shí)質(zhì)性的作為融資渠道出現(xiàn)。
而本次試點(diǎn),，有望形成一些突破——本次住建部部署北京,、上海、廣州,、深圳四城市編制REITs試點(diǎn)方案,，實(shí)際上是作為“積極培育房屋租賃市場(chǎng)。要構(gòu)建完善的房屋租賃市場(chǎng)體系”下的一項(xiàng)工作進(jìn)行的,，而這項(xiàng)工作是未來一段時(shí)間,，中央政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工作思路。
在一些專業(yè)人士看來,，推出REITs在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下無疑利大于弊,。但通過REITs來幫助房企解決現(xiàn)金流的同時(shí)，考慮到市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀仍未改觀,，如果管理不當(dāng),，也有可能引發(fā)負(fù)面問題。一旦REITs在二級(jí)市場(chǎng)建立成熟了,，它也可能成為一個(gè)做空房地產(chǎn)的工具,。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍就曾對(duì)媒體表示，樓市進(jìn)入一種更為穩(wěn)定的預(yù)期,，REITs的推出才可能產(chǎn)生正面影響,。而如果物業(yè)仍有升值預(yù)期，但REITs的收益卻相對(duì)較低,，可能同樣起不到應(yīng)有作用,。
有分析人士指出,，我國(guó)此前在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的推動(dòng)上并不順利，主要是投資周期長(zhǎng)以及收益率較低,。據(jù)知情人士所說,，未來新版REITs有望引入地方政府的國(guó)資房企或城投公司，他們承接了大量保障性與政策性住房的建設(shè),，也是資產(chǎn)打包的絕好資產(chǎn),。
