北京樓市的高端豪宅市場已提前到來,。緊隨保利海德公園入市贏得超過25億元的認(rèn)購額,，包括泛海國際居住區(qū)二期、中赫萬柳書院,、萬科如園項(xiàng)目樓王紫碧山房,、融創(chuàng)紫荊壹號院等都擬議于近期集中入市銷售,。
在此之前，中國人民銀行下發(fā)的關(guān)于調(diào)整首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策被業(yè)界視為北京高端豪宅集中入市的主要誘因之一,。而包括保利海德公園等搶先開盤項(xiàng)目給同類產(chǎn)品帶來的業(yè)績壓力,，也促使更多同類產(chǎn)品集中入市，避免銷售滯后。業(yè)界認(rèn)為,，經(jīng)歷了2014年上半年市場的總體慘淡,，從2014年9月開始，隨著保利海德公園等高端豪宅項(xiàng)目的入市熱銷,，以及信貸政策調(diào)整等方面的因素,，豪宅項(xiàng)目銷售的市場窗口期已經(jīng)先于剛需和改善型住宅市場提前到來。
“重量級”項(xiàng)目集中入市
盡管人民銀行對于首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整似乎直接作用的利好是剛需住宅,，但最先反應(yīng)的卻是北京的高端豪宅市場,。按照業(yè)內(nèi)一般認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，所謂高端豪宅物業(yè)即單價8萬元/平方米以上,，總價達(dá)到2000萬元量級以上的住宅項(xiàng)目,。
“從我們的市場監(jiān)測看，在保利海德公園入市銷售后,，位于海淀區(qū)的萬柳書院項(xiàng)目,、融創(chuàng)的紫荊壹號院項(xiàng)目、萬科如園的樓王產(chǎn)品紫碧山房,、泛海國際居住區(qū)的二期都準(zhǔn)備在近期入市銷售,，這幾個項(xiàng)目無論從單價還是總價，都是近期北京高端豪宅的‘重量級’項(xiàng)目,�,！�10月23日，一位長期從事市場監(jiān)測的經(jīng)紀(jì)公司人士稱,。記者了解到,，此輪豪宅入市集中入市的起點(diǎn)在于保利海德公園的入市銷售。2014年9月,，位于北京市海淀區(qū)薊門橋的保利海德公園項(xiàng)目入市銷售,，銷售均價95000元/平方米。海德公園項(xiàng)目開售之前,，北京樓市長期處在冰凍狀態(tài),。高端豪宅項(xiàng)目擔(dān)心銷售遇冷，均向后推遲了開盤日期,。保利海德公園項(xiàng)目的認(rèn)購25億的業(yè)績,，出乎當(dāng)時業(yè)界對市場的預(yù)期。
而在近期準(zhǔn)備入市同類項(xiàng)目中,，萬柳書院項(xiàng)目系由此前的萬柳地王脫胎而來,，擬售價約在14萬至15萬/平方米的水平。泛海國際居住期二期,，在距離一期開盤銷售超過7年之后再度入市,，擬議中的銷售均價也超過9萬元/平方米左右,。
直接拉升商品住宅的成交均價
“我們認(rèn)為，保利海德公園的熱銷,，在一定程度上刺激了市場的預(yù)期,，引發(fā)了市場和業(yè)內(nèi)對高端豪宅市場的高度關(guān)注，進(jìn)而讓更多高端豪宅項(xiàng)目有信心在今年的最后三個月中入市銷售,，換取銷售業(yè)績，同時也順道‘沾沾光’,�,！鼻笆鼋�(jīng)紀(jì)公司市場研究人員稱。
從9月中下旬開始,，北京高端市場的成交狀況確實(shí)表現(xiàn)不俗,。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月.22日-9.28日一周,，成交均價在5萬以上的公寓豪宅共成交80套,，較前一周大幅增加49套，在全市總成交量的占比中也上漲了3個百分點(diǎn),。在市場并無新的自住房項(xiàng)目進(jìn)入簽約階段,，從而起到拉低成交均價水平的作用時，高端項(xiàng)目銷量的大幅增加,，直接將全市商品住宅的成交均價拉升至歷史新高,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，高端項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)逆勢增長,，一方面來自于部分高端項(xiàng)目低于預(yù)期價格入市的刺激,。這些近期開盤的高端項(xiàng)目雖然依然具備了稀缺城市資源的優(yōu)勢，但在市場低迷狀態(tài)下入市卻在定價上保守務(wù)實(shí),，高性價比成為拉動成交的重要原因,，促使上周北京高端市場的銷量激增�,！傲硪环矫�,，購買高端項(xiàng)目的這類客群主要為二次或多次置業(yè)，更為看重項(xiàng)目占據(jù)城市資源的不可替代價值以及保值增值能力,，隨著貨幣政策的適度寬松,，財(cái)富階層的流動資金狀況有所好轉(zhuǎn)之后開始重新考慮資產(chǎn)配置，在此背景下高端項(xiàng)目在區(qū)位優(yōu)勢下,，輔以極具吸引力的價格,，成為吸引改善型置業(yè)者入市的砝碼�,！备呱赫f,。
豪宅改善型市場提早到來
9月以來高端豪宅市場的表現(xiàn),，似乎傳遞一個信號，即高端豪宅的市場窗口期較剛需,、改善型市場更早到來,。這似乎是央行首套房貸新政的一個意外效果。
“這次央行首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,，實(shí)際上給了商業(yè)銀行很大的自由裁量的空間,，市場當(dāng)中7折利率基本上是沒有的，而商業(yè)銀行在放貸額度緊張狀況沒有改變的情況下,，更傾向于能夠承受更高利率水平的購房者,，相比真正的首次購房者，那些已經(jīng)還清貸款的購房者顯然更有能力承受更高的利率負(fù)擔(dān),，銀行會傾向于對他們放款,，而這些人恰恰很大一部分是高端豪宅的客戶”前述經(jīng)紀(jì)公司人士告訴記者。
在保利海德公園售樓處現(xiàn)場,，一位正在簽約的客戶表示：新政解決了他貸款和資格兩方面的問題,，讓他能夠提前出手。記者了解到,，目前保利海德公園的主力戶型為約260-305平米世家平墅,。自央行新的首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策下發(fā)后，項(xiàng)目的咨詢,、認(rèn)購數(shù)量,，都有比較明顯的正向變化，這也間接證實(shí)上述人士分析的邏輯所在,�,！跋窨們r動輒3000萬元以上的豪宅產(chǎn)品，其目標(biāo)客戶群體基本上是同質(zhì)量化的,，項(xiàng)目和項(xiàng)目之間的重疊會比較多,，我們也擔(dān)心，如果開盤再滯后,，目標(biāo)客戶會被其他項(xiàng)目瓜分,，從而使自己的項(xiàng)目陷入被動狀態(tài)，這就是我們考慮在2014年4季度一定要入市的原因所在,�,！币晃徊辉妇呙暮勒�(xiàng)目銷售總監(jiān)表示。
