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據(jù)媒體報道,，房貸新政出臺后半個多月,，一些城市樓盤來訪量明顯增加，對市場人氣匯集有明顯助推作用。但當(dāng)前房屋庫存依然壓頂,，樓市消費(fèi)投資趨向理性，而且限購政策和房貸放松效果不宜高估,，這些因素決定了當(dāng)前及未來一個較長時期,，我國樓市將處在理性回歸軌道，樓市或進(jìn)入長周期調(diào)整新常態(tài),。
房貸新政對樓市需求釋放的刺激作用不宜高估,。今年9月份，我國CPI同比上漲1.6%,，創(chuàng)下自2012年2月以來的月度新低,。同時，截至2014年9月末,，我國廣義貨幣供應(yīng)量M2同比增長12.9%,，比上年末下降0.7個百分點(diǎn)。在通貨膨脹壓力顯著減輕及貨幣供應(yīng)量增長明顯放緩大背景下,，個人購買住房抵抗通脹壓力的內(nèi)在動力急劇萎縮,，而這部分需求多以改善性面目出現(xiàn)。不僅如此,，受商業(yè)銀行資金來源成本上升影響,，提供優(yōu)惠利率的個人住房抵押貸款收益微薄，基層商業(yè)銀行積極性普遍較低,。且房貸政策放松對真正需要購買住房的中低收入人群而言,，門檻依然較高。
去年四季度以來我國樓市消費(fèi)投資趨向理性,。本輪房地產(chǎn)周期性調(diào)整是市場力量自發(fā)作用結(jié)果,。在經(jīng)歷持續(xù)十多年上漲，特別是2013年上半年的明顯上漲后,，房價累積漲幅巨大,，且對收入與房租的偏離度進(jìn)一步擴(kuò)大。同時我國城鎮(zhèn)居住狀況已極大改善,，高房價下樓市增長動能萎縮,，去年四季度以來房價漲幅回落，今年以來整體房價出現(xiàn)回調(diào),，我國樓市消費(fèi)與投資理念逐步向理性回歸,。房價上漲預(yù)期從分化到逆轉(zhuǎn)，反映出市場非理性投資投機(jī)動機(jī)顯著減弱,。
去庫存仍是下階段樓市運(yùn)行主題,。截至2014年8月末,，我國商品房待售面積達(dá)5.6億平方米。而2014年1至8月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長11.5%,，同期商品房銷售面積同比下降8.3%，未來商品房市場供求矛盾將會加劇,。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù),，截至今年9月末，我國一,、二,、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米,，環(huán)比分別增長8.8%,、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長,，且9月增幅進(jìn)一步擴(kuò)大,，庫存壓力巨大,。雖然限購政策退出,，限貸政策放松，可能會對市場有短期刺激作用,，但從中長期看,，由于房價回落預(yù)期增強(qiáng)，且房價上漲空間縮小,，能否形成持續(xù)性的需求釋放,，前景并不樂觀。
綜合各方面情況看,，為平抑樓市調(diào)整幅度,，退出行政干預(yù)措施，調(diào)整房貸政策,，并不意味著樓市即將反轉(zhuǎn),，而理性回歸仍是樓市運(yùn)行主旋律。但房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策調(diào)整,，也給市場提供一個絕佳的銷售窗口期,。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適度讓利，那么有可能會促使市場銷售量回暖,。應(yīng)該看到,，2013年我國樓市的“量價齊升”將成為歷史，未來不太可能會達(dá)到這樣的峰值,。進(jìn)一步說,，我國樓市有可能會進(jìn)入長周期調(diào)整新常態(tài),，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整都不支持樓市再現(xiàn)暴漲行情，因此無論是地方政府還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，都需要適應(yīng)樓市新常態(tài),，這對于我國經(jīng)濟(jì)順利轉(zhuǎn)型至關(guān)重要。
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