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近日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布房貸新政,，擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭,，如再次申請(qǐng)購(gòu)房貸款時(shí)可按首套房貸款政策執(zhí)行；鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券,、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券,，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求等。雖然房貸政策松綁有助于刺激改善性住房需求釋放,，緩解樓市調(diào)整壓力,，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不配合房貸新政適度調(diào)整房?jī)r(jià)，那么政策托底效果可能會(huì)大打折扣,。
房貸政策過(guò)嚴(yán)并非樓市調(diào)整主要矛盾,。限購(gòu)、限貸等行政干預(yù)措施并非導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)樓市周期性調(diào)整的主要原因,。2012年下半年以來(lái),，執(zhí)行日趨嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸政策并沒(méi)有抑制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,，在非理性住宅投資理念主導(dǎo)下,，我國(guó)樓市曾走出一波較大上漲行情,。2013年1至6月，我國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)43.2%,，增速較2012年全年提高33.2個(gè)百分點(diǎn),，限購(gòu)、限貸政策對(duì)住房需求的抑制作用較政策出臺(tái)時(shí)已然急劇衰減,。始于2013年四季度以來(lái)的樓市周期性調(diào)整,，本身并非限購(gòu)政策對(duì)需求的抑制作用，更談不上是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策限制了住房購(gòu)買(mǎi)力的原因,，從根本上說(shuō)還是房?jī)r(jià)對(duì)收入與市場(chǎng)租金的過(guò)度偏離,。可見(jiàn),，房貸新政能否實(shí)現(xiàn)托底,，最終還需要市場(chǎng)對(duì)住宅投資價(jià)值的認(rèn)可與檢驗(yàn)。
住宅投資價(jià)值正理性回歸,。隨著樓市周期性調(diào)整縱深演進(jìn),，居民住宅投資價(jià)值理念出現(xiàn)明顯變化，一方面是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),，另一方面是住宅投資趨向理性,。事實(shí)上，如果未來(lái)住宅價(jià)格不能出現(xiàn)明顯上漲,，那么住宅投資價(jià)值確實(shí)值得懷疑,。按照70年產(chǎn)權(quán)折算折舊率，每年住宅價(jià)值自然損耗大約為1.4%,，貨幣市場(chǎng)基金年化收益率大約為5%左右,，那么房?jī)r(jià)至少每年上漲6.4%才能正常彌補(bǔ)投資者住宅投資的機(jī)會(huì)成本。如果投資者利用貸款買(mǎi)房,，那么房?jī)r(jià)每年漲幅將更高,。而這種每年遞增的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭注定要崩潰,。不僅如此,，住宅租金更易受居民收入影響，住宅租金上漲有天花板,，相當(dāng)多城市租金收益率不到人民幣基準(zhǔn)存款利率的三分之二,，將限制房?jī)r(jià)高位上漲。還有,，過(guò)去十多年我國(guó)城鎮(zhèn)居住面積已明顯改善,，20歲到50歲人群有購(gòu)買(mǎi)力的住宅購(gòu)置需求已得到充分滿足，住宅市場(chǎng)從供不應(yīng)求開(kāi)始向供給過(guò)剩轉(zhuǎn)化,，去庫(kù)存成為樓市運(yùn)行焦點(diǎn)矛盾,。
降價(jià)才能真正實(shí)現(xiàn)住宅需求集中釋放,。在住宅投資價(jià)值理性回歸大背景下，改善性住房需求沒(méi)有強(qiáng)烈意愿為高位房?jī)r(jià)接盤(pán),。由于地方政府土地出讓收入急劇下降,，市場(chǎng)明顯增強(qiáng)了房產(chǎn)稅預(yù)期，未來(lái)一段時(shí)間改善性住房需求的釋放也將受到影響,。而夾層需求對(duì)價(jià)格高度敏感,，即使房貸政策松綁，也難以實(shí)質(zhì)提升購(gòu)買(mǎi)力,。只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適度調(diào)整住宅銷售價(jià)格,，才能配合房貸新政意圖，加快住宅去庫(kù)存進(jìn)程,，緩解樓市過(guò)度調(diào)整壓力,。
從根本上說(shuō)，只有改變我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴,，才能真正平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng),，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。進(jìn)一步說(shuō),，無(wú)論是限貸松綁,，還是出臺(tái)別的托底政策，如果房?jī)r(jià)不回落至合理區(qū)間,，那么市場(chǎng)銷售量將難以實(shí)質(zhì)性改善,。
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