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| 趙乃育/繪 |
盡管學區(qū)房是否屬于剛需仍然存在爭議，但不可否認的是，在樓市降溫,、各大城市房價掉頭向下的大趨勢下,，學區(qū)房卻依然需求旺盛,，一房難求�,！爱敶夏浮眰�?yōu)榱撕⒆硬惠斣谄鹋芫�上豪擲千金,，無意間推高了房價。從每平方米10萬元到13平方米報價近300萬元,，“天價學區(qū)房”的概念不斷被刷新,。更有甚者，有的城市甚至被質(zhì)疑“地方政府用學區(qū)房救市”,。如此現(xiàn)象的根源仍然在于教育資源的分配失衡,，正如一位經(jīng)濟學者所言，“如果學校之間的差距依然存在,，學區(qū)房就會有市場”,。
“天價學區(qū)房” 一房難求
8月的北京，暑熱仍盛,，白領劉儀(化名)卻時常奔波在烈日下,。
一旦電話響起，二手房中介告訴她“姐,，你想要的那個學區(qū)出了套房,，來看看吧�,！边@話語如同發(fā)令槍,，驅(qū)使劉儀告別辦公室的冷氣，跟隨中介穿過大街小巷,，上樓,、看房、下樓,，興奮,、失望、焦慮諸般情緒,，總是和她一路同行,。
“很累，也很煩,，但是沒辦法,。”劉儀說,，“我們要給孩子買學區(qū)房，為他上小學做準備�,！�
中國許多城市的優(yōu)質(zhì)教育資源都集中在早期發(fā)展的內(nèi)城,，周邊新區(qū)教育資源較為薄弱，北京也是如此,。劉儀夫婦都是外地人,，大學畢業(yè)后留京工作，已在近郊置辦了房產(chǎn),。隨著兒子長大,，讓兒子上個好小學，成了他們的心頭大事,。
記者采訪發(fā)現(xiàn)購買學區(qū)房的主力群體是有一定經(jīng)濟實力的中青年夫婦,，他們大學畢業(yè)后留在城市工作，有體面的職業(yè),、收入不錯,，基于自身的經(jīng)歷非常認可“知識改變命運”，重視子女教育,。
但即使家長下定了買房的決心,，買房之路也并非一帆風順。劉儀很慶幸趕上了今年樓市低迷,，成交冷清,，房源也比較多。最近三四個月,，中介帶著她看了二三十套房子,，但結(jié)合戶型、交通和價格等多重因素,，能夠滿足家庭要求的房子卻少之又少,。
“只遇到過一套各方面都比較合適的，但被別人先買了,�,！眲x有些懊惱地說，“市道是不好,，但條件好的房子還是好賣,。”
在看房過程中,，劉儀也有憂慮,。內(nèi)城的學區(qū)房多數(shù)修建于上世紀80、90年代甚至更早,，房子老舊,，設計理念落后,，缺乏小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務。但由于位于好地段,，加上學區(qū)房的光環(huán)加持,，房價昂貴。
安居客的數(shù)據(jù)顯示,，上海學區(qū)房均價逼近4萬元/平方米,，過去一年的漲幅約為20%，高于上海全城房價16%的平均漲幅,，而北京學區(qū)房去年一年的漲幅更高達35%,，均價已超過4.5萬元/平方米。被戲稱為“宇宙中心”的北京五道口附近曾出現(xiàn)報價每平方米超10萬元的學區(qū)房,，沒幾天就迅速被實驗二小附近僅有13平方米卻報價近300萬元的胡同平房甩開好幾條街,。
位于北京市西城區(qū)新文化街實驗二小附近的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司高級經(jīng)紀人李文勇告訴記者，目前該小學附近的學區(qū)房10多平方米的平房每平方米價格要達到二十五六萬元,，樓房也達到每平方米10萬元左右,，而且數(shù)量有限，一般只要掛出來很快就有家長來詢問,。記者看到,，該經(jīng)紀公司掛出的一套32平方米的奮斗小學的學區(qū)房，售價高達385萬元,�,！�
據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，在北京,，東城,、西城、海淀,、朝陽的學區(qū)房價格最高,。上海學區(qū)房中，靜安,、徐匯,、長寧等區(qū)域最貴。學校等級的不同也帶來房價的差異,，升學率與房價呈現(xiàn)正相關性,，其中初中學區(qū)房差異最為明顯。
看好學區(qū)房的增值保值潛力,，也是一些家長購買學區(qū)房的重要原因之一,。寧夏銀川市民張海川的兒子今年9月將上小學，他早在2011年就在當?shù)刈詈玫男W之一銀川市實驗小學附近買了一套學區(qū)房,，并將戶口落在這套房子上,，以便兒子順利入學,。“學區(qū)房房源有限而需求無限,，一般不會貶值,。”張海川說,，2011年他買房的價格就比那一片的非學區(qū)房貴大約20%。
由于購買學區(qū)房的目的明確,，很多家庭購買完學區(qū)房實現(xiàn)上學目標后,，大多再次將學區(qū)房轉(zhuǎn)手，因此學區(qū)房轉(zhuǎn)讓頻繁,。深圳家家順住房中介工作人員李女士告訴記者,，深圳學區(qū)房流轉(zhuǎn)頻率很高，一般購入三到五年就會有人提出轉(zhuǎn)賣,，有的買了兩三年買了就賣掉,，光自己經(jīng)手的深圳藍天大廈等有些學區(qū)房就能轉(zhuǎn)手了四次，一般是小孩學業(yè)結(jié)束后就轉(zhuǎn)手賣給別的學生家長,，也算是一筆不小的投資,。
房價下跌 學區(qū)房“救市”
在樓市一片慘淡的今年，教改“新政”的出臺卻意外讓學區(qū)房更加火爆,。
據(jù)義務教育免試就近入學方案要求,，到2015年19個城市將實行100%的小學劃片就近入學，90%以上的初中實現(xiàn)劃片入學政策,，本來就炙手可熱的學區(qū)房價格再次掀起小高潮,，漲聲一片。
小學就近入學,、小升初多校劃片入學,、取消“共建生”……各地一系列意圖促進教育公平的政策利好看似杜絕了“遞條子”“送票子”，卻讓“拼房子”愈發(fā)猛烈：老牌學區(qū)房價格依然堅挺,，新晉學區(qū)房也在“蹭蹭”上漲,。
“名�,！睂趯W區(qū)房的漲勢尤其驚人,。例如，上海福山外國語小學的福山,、花園,、瑞華三個校區(qū)，對口小區(qū)的均價均已超過5萬元/平方米,，相比去年同期分別上漲35%,、24%,、35%，雖然該校證大校區(qū)學區(qū)房單價略低,，不到4萬元/平方米,，但同比漲幅也達到32%�,！�
在北京,，與樓市整體低迷形成鮮明反差的是，個別區(qū)域的量價卻“逆市上揚”,。究其原因,，是這些地方掛上了“學區(qū)房”的金字招牌。
今年4月底,，北京西城區(qū)出臺多項教改措施,，其中一項重要內(nèi)容是在12所普通小學試點按比例直升優(yōu)質(zhì)初中。明年開始,，西城區(qū)已確定直升優(yōu)質(zhì)初中的小學畢業(yè)生可按自愿原則升學,，入學比例逐年遞增，6年后不低于80%,�,！�
受政策“刺激”，不少家長開始提前“布局”,，這些小學附近的學區(qū)房熱度迅速提升,，不少中介網(wǎng)站上的房源迅速貼上了學區(qū)房“標簽”�,！�
“高家寨小區(qū)是上世紀80年代末的老房子,，最低時每平方米4.5萬元左右。所屬學區(qū)的福州館小學因為能直升北京八中,，成交價迅速漲到5萬元以上,。”北京西城虎坊路附近一家房產(chǎn)中介經(jīng)紀人程先生說：“政策出臺兩周內(nèi),，我們店就賣了5套,，原先賣不動的老房子成了搶手貨�,！薄�
原本是北京市西城區(qū)一所普通小學的涭水河小學因擬納入“名�,！睂嶒灦∥瞬簧偌议L關注�,！罢咭怀�,，房價就已‘提前到位’，單價同比漲個一萬多并不稀奇,�,！痹撔W附近一家中介公司的經(jīng)紀人趙先生說：“由于這里是實驗二小的新學區(qū)房,，每平方米的價格還在8萬元左右，比起每平方米30萬元的老學區(qū)房有不小價差,，未來肯定還會漲,。已經(jīng)有越來越多的家長到這里尋求房源�,！薄�
不僅如此,，傳統(tǒng)學區(qū)房的價格依然“穩(wěn)步上漲”。記者走訪了解到,，北京市東城區(qū)的培新小學附近,，近30年的六層老樓價格已被炒到每平方米6.5萬元以上。在中關村等傳統(tǒng)學區(qū),，一些學區(qū)房已經(jīng)漲到了每平方米10萬元以上�,！�
北京一名家長表示,，自己孩子學習很好，過去還可通過小學推優(yōu)等形式到一所不錯的初中就讀�,，F(xiàn)在要求初中就近入學,，自己家附近的初中不太好，為讓孩子上好初中只能買學區(qū)房,。
“以前單位和實驗二小有共建名額,，本以為上名校已經(jīng)板上釘釘，政策一改讓我們措手不及,�,！痹诒本┪鞒菂^(qū)一家事業(yè)單位工作的袁先生對記者說，“共建取消后孩子上實驗二小的唯一辦法就是買學區(qū)房,，但聽說已達到每平方米30萬元的‘天價’,！”
在安徽合肥，8月份二手房的成交量明顯上漲,，據(jù)房產(chǎn)中介工作人員介紹,，學區(qū)房成為主要銷量拉動力量。而在安徽黃山市,，近日一則“為救樓市遷百年名�,！钡南⒁l(fā)網(wǎng)絡熱議，黃山市的兩所名校一“進城”一“出城”,，對于搬遷原因,，當?shù)亟忉尞惪谕暼绯鲆晦H：“為了教育均衡發(fā)展，解決校舍擁擠”,，但卻被市民質(zhì)疑地方政府利用名校搬遷拉動黃山市新城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展,，是在“救樓市”,。
據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家估算，學區(qū)房,，不管是新房還是換房,，都有至少15%的溢價優(yōu)勢。專家同時指出,，盡管名校對房地產(chǎn)肯定有刺激作用,，但僅靠搬遷名校資源來拯救房地產(chǎn)刺激樓市，注定是短視行為,，是不現(xiàn)實的,。
學區(qū)房是否剛需引爭議
“想讓孩子念好大學，就要念好中學,，以及好小學,。”基于這個倒推的邏輯,，在北京一家大型IT企業(yè)工作的王昌莉(化名)夫婦給女兒準備了學區(qū)房,，他們的想法就是為孩子提供“盡可能好的環(huán)境”。
“人生的路很長,，家長能為孩子做的其實非常有限,，所以我們還是想竭盡全力�,！比匀辉诳捶柯飞系膭x如是說,。
這代表了很大一部分家長的想法。上海某知名媒體近期聯(lián)合“市民信箱”開展的一項調(diào)查顯示,，52.17%的市民為了孩子上“好學�,！睍I學區(qū)房，在考慮的重要因素中,，學校名氣以76.09%高居第一位,。
在全國首個省級救市文件“新閩八條”中,，首次以公文形式把改善型購房者定義為剛需,，并給予首套房政策待遇。其中,，學區(qū)房也包含在改善型商品房之內(nèi),，能享受政策優(yōu)惠。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示,，學區(qū)房是另類“剛需”,，尤其是在市場行情不好的時候，其成交量與普通住宅相比更具有穩(wěn)定性，這也是今年其成交占比上漲的原因,；價格方面也更能表現(xiàn)出抗跌保值性能,，具體表現(xiàn)為價格跌幅更小以及與非重點學區(qū)的價格差拉大。
然而,，也有一種觀點認為,，學區(qū)房并非剛需，而是已經(jīng)脫離了自住的屬性,，成了一種“金融產(chǎn)品”,。就像其他金融產(chǎn)品一樣，購買學區(qū)房也存在風險,。
“說學區(qū)房只漲不跌肯定不對,。”水木學區(qū)房版版主Aion表示,，學區(qū)房價也會隨信貸松緊,、稅收和教育政策波動，領漲抗跌比只漲不跌更準確,。
此外,，學區(qū)的階段性調(diào)整、教育改革的推廣使名校光環(huán)褪色等因素,，都有可能讓家長的投入“竹籃打水一場空”。事實上,，部分開發(fā)商抓住了家長們“望子成龍”的心理,，宣傳時大打?qū)W區(qū)名頭，卻使得家長被宣傳誤導,，買了所謂學區(qū)房,，孩子上學卻遙遙無期。而有的學區(qū)房名額有限制,，購買名不符實學區(qū)房的家長并不知道,，買了之后導致無法入學的現(xiàn)象時有發(fā)生�,！�
廣州不少家長在孩子一出生就趕著買學區(qū)房,，但是卻并未充分考量政策變化風險。位于廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)的樓盤萬科歐泊于2012年12月正式開盤,，并廣而告之：“將引入?yún)^(qū)域內(nèi)唯一一所省一級公辦小學——市橋中心小學萬科紅郡分�,！保摌潜P以高出周邊房價2倍的價格賣出2000多套,。但前不久,，住在廣州市番禺區(qū)“萬科歐泊”樓盤內(nèi)的上百位業(yè)主，以靜坐、拉橫幅,、上訪等方式進行維權(quán),，因為開發(fā)商賣房時大肆宣傳的“省一級”學位，等到今年交房入住時發(fā)現(xiàn)已降級為“鎮(zhèn)級”,。
廣西南寧市民張先生在南寧市鳳嶺北買了一套80平方米的房子,，當時看中的就是開發(fā)商打出的廣告稱臨近某重點中學上學方便，結(jié)果購買后才發(fā)現(xiàn),，雖然只有一條馬路之隔,，但真正的重點校學區(qū)房是馬路對面的另一個小區(qū)，而自己所購買的房子并不在重點校學區(qū)內(nèi),。
一方面是政策出臺力圖扭轉(zhuǎn)教育資源分配不公的現(xiàn)狀,，另一方面卻是隨之而來的舊學區(qū)房不降，新學區(qū)房反升的尷尬,。經(jīng)濟學者馬光遠認為,，如此悖論的根源仍然在于教育資源的分配失衡�,！叭绻麑W校之間的差距依然存在,，學區(qū)房就會有市場�,！�
行業(yè)人士指出,，購買純粹為上學名額、居住價值很低的房子,，比如面積很小的“落戶房”,，甚至平房；或者那種押寶教育新政會大力扶持學校的投機式學區(qū)房,，一旦政策有變化,，風險較高�,！斑@不是理性的購買行為,，如同擊鼓傳花�,！币晃恢薪楦嬖V記者,。
(記者張芽芽、艾福梅,、朱元君,、齊湘輝、劉曉莉,、馮璐,、孔祥鑫,、段續(xù)綜合報道)
