據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),，8月份我國70個大中城市中,，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有68個，二手住宅價格環(huán)比下降的城市有67個。無論從哪個方面看,，當(dāng)前我國樓市下滑的可能性顯著增大,。
在松綁住房限購政策效果不彰情況下,，地方政府救市壓力向住房限貸政策松綁轉(zhuǎn)移,。近期，又有市場傳聞銀行房貸新政或明確下限七折利率,。且不論傳聞是否有出處,，就松綁個人住房貸款政策刺激樓市需求以阻止樓市回調(diào)而言,，本身就存在邏輯悖論。
放松限購政策成效不明顯
若房地產(chǎn)調(diào)控政策不能取得預(yù)期成效,，反而會強(qiáng)化市場運(yùn)行軌跡,。從2003年中央銀行的“121號文件”到2013年初的新國五條，10年期間有9年在國家層面出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，特別是在調(diào)控后期啟用住房限購,、住房限貸的行政控制措施，以阻止房價過快上漲,，但實(shí)際政策成效并不盡如人意,，房價依然跳躍式上漲。究其原因在于,，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,，驅(qū)動房地產(chǎn)需求加快釋放,，推動房價上漲,。與此同時，政府有形之手對房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識逐步深化,，政策重心與房地產(chǎn)市場主要矛盾有偏差,，加上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的政策取向，房地產(chǎn)調(diào)控政策并不足以改變市場運(yùn)行大勢,，反而成為強(qiáng)化市場運(yùn)行既定軌跡的助推器,。每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后的市場觀望到報復(fù)性反彈，從根本上強(qiáng)化了房價上漲預(yù)期,。
為阻止樓市過度回調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，與抑制房價過快上漲時也有異曲同工之妙的作用。上半年,，部分地方政府開始有意放松住房限購政策,，隨后大多數(shù)城市相繼跟進(jìn)，但政策松綁后成效并不明顯,。2014年1-8月,，全國商品房銷售面積同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn),。8月份,，我國70個大中城市房價幾近全部環(huán)比下跌，比6月份形勢更加嚴(yán)峻,。這一情況表明,，在住房限購政策松綁未能取得預(yù)期成效時，反而強(qiáng)化了市場回落的預(yù)期,，增加樓市調(diào)整的壓力,。同樣,，如果住房限貸政策松綁也未能取得預(yù)期成效，那么樓市調(diào)整的幅度可能會更大,。
放松房貸難阻樓市回調(diào)
個人住房貸款政策放松也難以阻止樓市回調(diào)大勢,。從市場潛在需求談?wù)摌鞘邪l(fā)展前景缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)論證。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展已經(jīng)支撐起過去長達(dá)10年之久的國民經(jīng)濟(jì)增長,，也滿足了大多數(shù)人的居住需求。未來城鎮(zhèn)化率推進(jìn),，農(nóng)民入城,，舊房重置，都需要房地產(chǎn)業(yè)增加供應(yīng),。但從目前宏觀經(jīng)濟(jì)金融層面看,，已經(jīng)不支持房價上漲。這主要是因?yàn)�,，我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速換擋,，經(jīng)濟(jì)增速下降，不僅限制了房價上漲幅度,，也約束貨幣供應(yīng)量低速擴(kuò)張,。去年第四季度以來的市場調(diào)整，是在房地產(chǎn)政策真空期市場力量自發(fā)作用的結(jié)果,，實(shí)際上是對房價過度偏離的矯正,。
目前我國多數(shù)城市房價還沒落入需要個人住房貸款支持購房需求的空間。分析市場需求結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn),，我國中高收入人群大多擁有住房,，低收入人群需要保障性住房支持，中低收入人群對房價敏感度極高,。就當(dāng)前多數(shù)城市房價的調(diào)整幅度看,，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到中低收入人群的購房價格區(qū)間。這樣一來,，即使商業(yè)銀行放松了住房限貸政策,，也無法有效刺激真正需要購房的中低收入人群需求。而且就商業(yè)銀行經(jīng)營而言,，中低收入人群個人住房貸款風(fēng)險最高,，按照價格覆蓋風(fēng)險的經(jīng)營原則，恐怕七折利率更應(yīng)是政策性銀行業(yè)務(wù),，而非純粹的商業(yè)性經(jīng)營,。
當(dāng)然，貸款利率下降或其他限制取消,，可能會刺激中高收入人群的改善性住房需求,，有助于市場需求釋放,。但需求釋放應(yīng)屬于一次性，當(dāng)改善性需求釋放后,，樓市因?yàn)槿狈Τ掷m(xù)的需求動力而加快回落,。
降價是去庫存最好手段
拯救樓市的各種努力存在自身無法解決的悖論。由于住房限購,、住房限貸政策松綁后只能是刺激中高收入人群的改善性需求或投資需求釋放,，而這些人群的置業(yè)需求前提是房價能夠保值增值。這樣一來就存在邏輯上的矛盾,。也就是說,，如果拯救樓市政策有成效，那么房價必須要上漲,。如果房價已上漲,，那么就不需要救市政策。同樣,，如果拯救樓市政策無成效,，那么房價必然要下跌。如果房價要下跌,，那么救市努力也枉然,。這里不妨也借用股市上漲的基本原理,，如果市場上股票籌碼很集中,，那么股票必然會是無量上漲。如果股市成交量急劇放大,，那么往往是見頂回落的前兆,。樓市也是如此，如果明明知道未來房價不會上漲或漲幅過低,，那么還有哪一個人因?yàn)樾刨J政策優(yōu)惠愿意去購房呢?除非是真正的剛需,。就當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場情況分析，所謂的住房剛需的絕大多數(shù)應(yīng)納入保障性住房的范疇,。
降價是最好的去庫存手段,。從最近幾年我國宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)性看，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的綁架已經(jīng)到了令人深思的地步,。面對樓市調(diào)整,，我國相當(dāng)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是選擇降低價格促進(jìn)銷售，加快資金回籠,，而是期待政府出臺強(qiáng)力的救市或刺激政策,，實(shí)際上與維護(hù)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運(yùn)行的政策目標(biāo)是南轅北轍，反而會加劇國民經(jīng)濟(jì)的矛盾,。就目前我國房地產(chǎn)市場狀況而言,，連房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都對市場前景悲觀時,，很難指望有多少人愿意幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫存，高位接盤,，并延緩樓市下跌,。這分明是“請君入甕”的把戲。上半年限購政策松綁后的絕大多數(shù)城市房價加快回調(diào),，已經(jīng)充分證明了市場調(diào)整的威力,。降價去庫存，可以在新的均衡下形成市場新的預(yù)期,，而資產(chǎn)價格重新調(diào)整也是社會財富的再次分配,。從維護(hù)社會公平的角度說，富人房產(chǎn)縮水,，也就意味著窮人的轉(zhuǎn)移收入上升,。
因此，不能過于指望個人房貸政策放寬后我國樓市會有明顯復(fù)蘇,，只要市場運(yùn)行趨勢未改,，我國樓市仍應(yīng)回歸既定調(diào)整軌道。市場風(fēng)險釋放不是壞事情,，如果一直捂著,，那么反而風(fēng)險更大，破滅的可能性更大,，危害更大,。地方政府也不要過于指望從救市可以獲得經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長從根本上說，降低對房地產(chǎn)業(yè)依賴度才是穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)增長的邏輯起點(diǎn),。
