四大行異口同聲：房貸松綁暫無消息
從22日下午到23日晚上,，央行即將發(fā)文四大行放松限貸的傳聞不斷發(fā)酵,，也不斷反轉(zhuǎn)。截至23日晚21時(shí),，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的結(jié)果是,，四大行均表示目前尚未有明確信息發(fā)布。雖然如此,，接受采訪的市場人士認(rèn)為,，傳言既折射出一些地方政府和市場參與者對樓市回穩(wěn)的渴望，也反映了“放松限購沒效果,，放松房貸是關(guān)鍵”的事實(shí)。一旦傳言成真,，將對市場預(yù)期產(chǎn)生較大提振,。
有專家認(rèn)為，至少現(xiàn)在還很難對這個(gè)傳言進(jìn)行證實(shí)或者證偽,，但有兩點(diǎn)是可以肯定的：一是,，即使有這回事，各家銀行放松房貸的空間也是有限的,。二是,，可以預(yù)見，根據(jù)銀行業(yè)監(jiān)管部門一貫的表態(tài),，支持自主性住房需求,，抑制投機(jī)需求，這應(yīng)該是房貸業(yè)務(wù)堅(jiān)持的底線,。
傳言 銀行澄清難擋放松預(yù)期
22日市場傳言稱,，央行已經(jīng)通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款,，同時(shí)二三套房貸款也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率,，消息稱“房貸還清可享首套房按揭政策”。23日,，又有傳聞稱興業(yè)銀行,、浦發(fā)銀行對首套房認(rèn)定已經(jīng)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
對此,，四大行統(tǒng)一口徑表示,，房貸認(rèn)定松綁暫無消息。工行進(jìn)一步表示,，“工行認(rèn)真貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策導(dǎo)向,，一直以來積極支持個(gè)人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求。我們正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整,，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接,，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)�,！逼职l(fā)銀行表示,，“我行未獲悉相關(guān)政策信息，目前仍嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸的政策,�,！迸d業(yè)銀行也稱，“截至目前,，興業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的客戶準(zhǔn)入條件和信貸政策未進(jìn)行調(diào)整,。”
目前,，除少數(shù)地區(qū)外,，在大部分地區(qū)，尤其是國內(nèi)一線城市,，對個(gè)人住房貸款二套房的認(rèn)定均實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則,，即以家庭為單位，只要曾經(jīng)申請過住房按揭貸款,，即便賣了首套房子,、名下無房，且還清貸款,，再申請按揭貸款,，也都要以二套房貸計(jì)算。而若政策放松至“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，就意味著將以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套房,，而不再以貸款記錄來認(rèn)定,。只要購房者證明名下無房，就可以按照首套購房認(rèn)定,，只要證明名下只有一套,，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時(shí),，不會考慮購房者歷史貸款記錄,。
對此，盡管多家銀行相繼澄清目前的房貸政策并未有所調(diào)整,，但大部分市場人士認(rèn)為房貸政策將松綁的消息具有一定真實(shí)性,，有市場人士稱，銀行否認(rèn)的是目前政策出現(xiàn)調(diào)整,，但是對“監(jiān)管層已經(jīng)吹風(fēng),，未來政策有放松可能”并未否認(rèn)。據(jù)媒體報(bào)道,，某大行內(nèi)部召開會議,，研究了關(guān)于首套房認(rèn)定、支持房地產(chǎn)信貸投放,、加大房貸利率優(yōu)惠力度的方案,。
融360信貸專家徐瑾認(rèn)為，如果后期有相關(guān)政策出臺,，存在首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能,。因?yàn)橹啊罢J(rèn)房又認(rèn)貸”不是很合理，扼殺剛需購房者和改善型住房需求者,。此外,，銀監(jiān)會與央行當(dāng)時(shí)發(fā)文時(shí)也沒有明確規(guī)定首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，都是以商業(yè)銀行為準(zhǔn),，所以在這方面仍有很大優(yōu)化空間,。
緣由 地方寄望放松房貸
事實(shí)上，多位市場人士在接受記者采訪時(shí)表示,，四大行放松限貸的傳聞并非空穴來風(fēng)。
CRIC研究中心研究員姜倚文表示,，從7月份開始,，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)明顯走弱，多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)了罕見的超預(yù)期下滑,，前期微刺激作用已經(jīng)大大弱化,，經(jīng)濟(jì)下行的壓力越來越大。
國家統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示,，1至8月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1月至7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn),，已連續(xù)7個(gè)月下滑,。1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20787萬平方米,，同比下降3.2%,；全國房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5%,。
此外,，居民購房意愿也在不斷下降。央行日前發(fā)布第三季度居民儲戶調(diào)查報(bào)告顯示,，居民投資房地產(chǎn)的熱情繼續(xù)下降,，未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn),。
在此背景下,，鑒于地方放松限購難解下滑之困，政府又紛紛出臺第二輪房地產(chǎn)支持政策,。9月23日,，青島發(fā)文表示實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》指出,，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后,，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定,。9月17日,，福州也發(fā)文表示“認(rèn)房不認(rèn)貸”。福州政府對首次購買普通住房和首次購買改善性普通商品住房進(jìn)行了定義,，居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為,，屬于首次購買改善性普通商品住房。此外,，湖北省更是發(fā)文提出下調(diào)首套房貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍,。
對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，地方政府積極呼吁松綁信貸,，一方面給市場信心，增加市場購房者救市預(yù)期,，另一方面,，則是將穩(wěn)增長的壓力轉(zhuǎn)移到銀行。
有限 房貸放松空間不大
今年以來,，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)被監(jiān)管層高度重視,，并一再對銀行強(qiáng)調(diào)做好風(fēng)控,，但是對于按揭貸款，監(jiān)管層也幾次釋放出信貸支持的信號,。2014年上半年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作暨經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會議上,，銀監(jiān)會主席尚福林表示，要嚴(yán)格控制信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散,，重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn),、政府融資平臺、產(chǎn)能嚴(yán)重過剩等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),，在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域,，要優(yōu)先支持居民家庭首套住房需求。
從上市銀行今年半年報(bào)數(shù)據(jù)上看,，16家上市銀行新增的涉房貸款(包括開發(fā)貸和按揭貸)余額達(dá)12.88萬億元,，今年上半年新增了1.09萬億元，較上年同期增長了16.46%,。從貸款集中度來看,，上市銀行的涉房貸款占總貸款比例在14%至30%之間，建設(shè)銀行占比達(dá)29.07%,；民生銀行占比最低,，僅14.63%。其中,，銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)按揭貸款余額合計(jì)為9.06萬億元,，較2013年年底的8.24萬億元增長超過了8000億元，增幅為9.95%,。這意味著,，上市銀行的房地產(chǎn)按揭貸款增速快于開發(fā)貸等對公涉房貸款。
建行相關(guān)負(fù)責(zé)人在半年報(bào)業(yè)績發(fā)布會上表示,，“建行對于個(gè)人住房按揭貸款一直是支持態(tài)度,，上半年新增住房按揭貸款2021億元。我們對中國房地產(chǎn)發(fā)展有信心,，相信其未來還會有一段輝煌時(shí)期,。眼下的情況是，過去幾年沖得太猛,，發(fā)生回調(diào),。如此調(diào)整，非常必要,。”
銀監(jiān)會副主席王兆星認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)貸款個(gè)人按揭貸款占整個(gè)房貸的75%左右,，這顯示出目前的房地產(chǎn)貸款更多是支持個(gè)人住房的需求,。“銀監(jiān)會將繼續(xù)實(shí)施差別化的房貸政策,，大力支持首套居民住房按揭貸款,，同時(shí)抑制投資和投機(jī)需求�,！蓖跽仔谴饲氨響B(tài)稱,。
不過，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解,，在過去一兩年內(nèi),，有部分股份制銀行、城商行逐漸退出了按揭貸款業(yè)務(wù),，一位股份制銀行個(gè)人金融部人士坦言,，“按揭貸款回收周期過長，貸款利率較低,，在銀行信貸額度有限的情況下,，會出于收益的考慮，主動將資源配置到收益高的業(yè)務(wù)上,�,！�
也有銀行人士指出，“如果首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率,，銀行基本賺不到錢,，更不用談打折優(yōu)惠。目前,，銀行存款流失壓力大,，資金成本不斷提高，因此,，對于房貸業(yè)務(wù)每家銀行在大的政策方向下,，執(zhí)行力度也不同�,！�
由于政策導(dǎo)向,，民生銀行從6月份開始“重拾”按揭貸款業(yè)務(wù)，但可用的額度并不多,。據(jù)記者了解,，部分地區(qū)讓銀行棘手的還有“棄房斷供”現(xiàn)象，導(dǎo)致按揭貸款存在違約風(fēng)險(xiǎn),。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,，如果當(dāng)前對房地產(chǎn)信貸政策有一定程度的放松，也是為了刺激部分城市住房去庫存,，穩(wěn)定房價(jià),，緩解銀行出現(xiàn)不良貸款系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，但是，放松力度不會太大,，對于銀行而言也需要平衡收益和風(fēng)險(xiǎn),，可以預(yù)見的是，監(jiān)管層會表態(tài)支持自主性住房需求,，抑制投機(jī)需求,，這應(yīng)該是底線。
