摘要：除了呼和浩特,、南昌、長春、蘇州，大多數(shù)出臺救市政策的城市成交并未出現(xiàn)持續(xù)回暖，部分城市成交量反而進(jìn)一步下滑,。
從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購開始，我國樓市政策出現(xiàn)松動已整整兩月。如今,，在全國47個限購城市中，已有37城或明或暗地松綁“救市”,。那么,，這些城市的“救市”效果如何？部分城市的限購松綁之后引起的成交回升能否持續(xù),？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，多數(shù)城市限購松綁后的成效不彰，個別城市成交量不升反降,。在目前房貸利率優(yōu)惠全面取消甚至上浮的情況下,，單方面取消限購對樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖,，房貸政策成為關(guān)鍵,。而從半年報來看，房企普遍面臨現(xiàn)金流減少和融資成本的雙重壓力,。面對樓市“寒冬”,，開發(fā)商的“糧草”備足了嗎？下一個倒下的會是誰,？
自6月20日呼和浩特發(fā)文宣布取消限購以來,，“救市潮”已在全國各地蔓延開來,。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至8月26日,，全國47個限購城市中,，已有37個城市取消或調(diào)整限購政策。
然而,，各地救市政策似乎并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合中原地產(chǎn)與克而瑞等機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，除了呼和浩特,、南昌、長春,、蘇州,，大多數(shù)出臺救市政策的城市成交并未出現(xiàn)持續(xù)回暖，部分城市成交量反而進(jìn)一步下滑,。
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者,，本輪樓市價格出現(xiàn)調(diào)整根源在于市場供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，除了一線城市,，大部分城市供過于求,，即使限購放松，帶來的新增需求也相當(dāng)有限,。除非房貸能出現(xiàn)大力度松綁,，否則市場很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖。
然而,，在中國經(jīng)濟(jì)去杠桿化的大背景下,，加上目前處于利率市場化的過程中，銀行的攬儲成本居高不下,，寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空了,。世聯(lián)行認(rèn)為，此前85折的房貸利率優(yōu)惠恐難再現(xiàn),，預(yù)計接下來市場成交回升的力度有限,，房企仍需積極跑量。
個別城市松綁后成交反降
克而瑞監(jiān)測發(fā)現(xiàn),，作為首個放開限購的城市,，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠(yuǎn)高于上半年周平均24114平方米的成交,，7月該市商品房成交面積178819.45平方米,，環(huán)比上漲68.62%，同比漲幅也達(dá)到42.55%。
然而,，呼和浩特的回暖只是個例,。中原地產(chǎn)研究中心對30個調(diào)整限購政策的城市跟蹤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)短期沖高后馬上回落至正常水平,，部分城市成交持續(xù)低迷,，救市政策的長期效果仍待觀察。
在8個率先調(diào)整限購政策的城市中,，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無錫,、南寧,、沈陽、蘭州,、溫州五地則在政策放松初期出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象,，之后又逐漸恢復(fù)至今年3月以來的水平，而短期沖高現(xiàn)象主要是由于集中備案所致,；廈門及天津則幾乎對政策調(diào)整未作出任何反應(yīng),。
在隨后政策放松的12個城市中，南昌,、長春,、蘇州三地在政策放松后的一個月內(nèi)市場成交有所起色，較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%,、16%和11%,；濟(jì)南、福州,、成都,、杭州、寧波,、石家莊等六地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象,，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然較前期有明顯上升,，上升幅度在31%至56%之間,。
武漢及西安政策調(diào)整后，市場未有任何明顯反應(yīng),；�,？谠谙拶彿潘珊笕站山涣枯^前期反而下降了27%。
在最近調(diào)整樓市政策的10個城市中,，青島,、金華、紹興,、佛山,、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象,，其中青島及佛山短期沖高時間分別達(dá)到10天和9天，而金華,、昆明僅有4天和1天,；徐州、貴陽,、合肥,、大連、長沙五地對政策調(diào)整未作出明顯反應(yīng),，其中徐州由于去年末已經(jīng)對限購措施作出調(diào)整,，而長沙從限購令執(zhí)行初期開始就較為寬松。
克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，“部分城市短期沖高的共同原因主要是,，限購調(diào)整前累積的成交單在限購松綁后集中補(bǔ)備案或補(bǔ)網(wǎng)簽，但并沒有帶動新增成交,，因此呈現(xiàn)出沖高后回歸常態(tài)的趨勢,。”從限購取消之后各城市市場情況來看,，購房者看房數(shù)量明顯上升,，但基本以咨詢政策變化為主，來訪客戶的轉(zhuǎn)化量（包括意向轉(zhuǎn)簽約的轉(zhuǎn)化率）都沒有明顯提升,，因此成交量并未出現(xiàn)明顯上升,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在46個限購城市中,，除了一線城市和部分重點(diǎn)二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購以外,，大多數(shù)城市的執(zhí)行力度并不嚴(yán)厲，外地人要獲得當(dāng)?shù)貞艏容^容易,，取消限購能帶來的新增購買力自然很有限,。
目前來看，各地救市潮對提振房企業(yè)績的作用也有待觀察,�,？硕鸬慕y(tǒng)計報告顯示，其監(jiān)測的16家重點(diǎn)房企7月份銷售額全部呈現(xiàn)環(huán)比下跌,。
首套房與二套房貸利率趨同
與各地方政府掀起救市潮相對應(yīng)的是,，困擾市場的房貸緊縮依然沒有好轉(zhuǎn)的跡象。限貸政策與房貸利率高企,，是造成市場購買力疲弱的重要原因,。
根據(jù)“融360”發(fā)布的7月房貸分析報告，基準(zhǔn)和上浮利率依然是房貸市場的主流，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡,，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同,，差別化信貸政策名存實(shí)亡。停貸銀行占比相比6月有小幅回落,，但也達(dá)到12%的高位,。
歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價潮,，但除了部分一線城市,，大多數(shù)城市成交并不理想，一個重要原因是房價下降的同時房貸利率上漲,，購房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)并沒有降低甚至提高了,。
“我接觸過的部分城市，房價從年初算已經(jīng)下降了20%,，但由于房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購房者實(shí)際需要承擔(dān)的總房款不降反升,，這表明信貸政策已經(jīng)成為制約市場的最重要因素,。”歐陽捷說,。
“限貸放松或?qū)⒔o市場帶來真正的轉(zhuǎn)機(jī),。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買力,，二套房首付比例下降則有利于減少改善性購房者的換房負(fù)擔(dān)，限貸與限購?fù)瑫r放松對市場產(chǎn)生的作用將遠(yuǎn)大于單一政策的作用,，“1+1”的效果會大于2,。
實(shí)際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持,。江西省政府日前印發(fā)的
《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長若干措施》中指出,，要落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例,。
此外,，紹興的二套房首付比例不低于40%、紹興和福建省的二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等措施,，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器,。
但丁祖昱擔(dān)憂的是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情愿,，由于商業(yè)銀行的主管機(jī)構(gòu)屬于央行與銀監(jiān)會,，加上自身的盈利壓力，商業(yè)銀行能否采納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場最大的變數(shù)所在,。
房企現(xiàn)狀
“糧草”不夠 貸款來湊主流房企借長還短過冬
“至少1/3以上的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流為負(fù),，完全是靠籌資性現(xiàn)金流支撐�,！碧m德咨詢總裁宋延慶研究多家地產(chǎn)企業(yè)的半年報后如是說,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱多家上市公司的現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，面對樓市調(diào)整的“寒冬”,，房企主要靠貸款來應(yīng)對,。不過，這些借來的“糧草”,，并不足以應(yīng)對房企銷售下降帶來的困窘,。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的企業(yè)開發(fā)資金數(shù)據(jù)，前7月房企來自銷售系統(tǒng)的定金,、預(yù)收款和個人按揭貸款總金額,，較上一年減少2170多億元，而新增的國內(nèi)貸款總金額只比去年增加不到1680億元,。
不僅如此,，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發(fā)商多數(shù)認(rèn)為本輪調(diào)整期較長,，諸多企業(yè)被迫使用利率較高的中長期貸款
“過冬”,，導(dǎo)致財務(wù)成本上升。如果市場無法在短期內(nèi)走出困局,，部分開發(fā)商的資金鏈不僅會更加緊繃,，利潤也會被高額的融資成本吞噬。
房企現(xiàn)金儲備下降
以招商地產(chǎn)為例,，截至6月末貨幣資金僅為185億元,，而年初有242億元；泰禾集團(tuán)上半年的貨幣資金,，更是由年初的66.17億元,，減少至上半年末的37.58億元；萬科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑,，截至6月30日,，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元,。
當(dāng)現(xiàn)金儲備大幅減少后,，開發(fā)商還有沒有足夠的“糧草”應(yīng)付漫長的“寒冬”？盡管上半年前50名房企中,，不少企業(yè)的銷售業(yè)績?nèi)匀辉鲩L,，有的企業(yè)銷售額增長幅度甚至超過100%,。但一部分企業(yè)銷售額的增長，并沒有給現(xiàn)金收入帶來明顯提升,。
以上半年銷售額101億元的泰禾集團(tuán)為例,，上半年銷售商品、提供勞務(wù)獲得的現(xiàn)金卻只有57.68億元,。另一家銷售額110億元的房企金融街的現(xiàn)金收入也只有71.9億元,。
億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時等因素影響,，房企目前回款率不高是很正常的現(xiàn)象,，而且越是小的公司越容易遇到銷售回款被拖欠的問題。
此前,，平安好房網(wǎng)CEO莊諾在每日經(jīng)濟(jì)新聞報社主辦的第四屆價值地產(chǎn)年會上談及,，為了解決資金的及時回款，不少開發(fā)商會選擇將已經(jīng)簽訂的銷售合同抵押給平安好房網(wǎng),。
宋延慶則直接戳中了個別開發(fā)商的“痛點(diǎn)”：有些開發(fā)商的銷售金額可能并不存在,。真正反映企業(yè)上半年業(yè)績情況的，也許并不是各公司公布的銷售數(shù)據(jù),，而是現(xiàn)金流量表,。
調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)準(zhǔn)備過冬
受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響,，今年很多開發(fā)商的經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，這使得開發(fā)商大幅度增加了貸款的規(guī)模,。而業(yè)界普遍認(rèn)為本輪樓市調(diào)整周期較長,，開發(fā)商為此調(diào)整了貸款結(jié)構(gòu)，部分短期貸款被中長期貸款替代,。
招商地產(chǎn)長期借款金額由年初的170億元出頭,，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元,，降至342.5億元,。金融街的長期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元,。
宋延慶說,，在市場回暖時間未知的大背景下，調(diào)整短期貸款和長期貸款的負(fù)債結(jié)構(gòu),，能大大提高企業(yè)資金鏈的安全性,。但是，上述做法的代價卻是利息支出大幅度上升,。
招商地產(chǎn)中報顯示,，公司上半年分配股利,、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元,。金融街同期上述現(xiàn)金支出項由13億元增加至20億元,，泰禾集團(tuán)的上述現(xiàn)金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。
值得注意的是,，房企可以通過資本化利息,，將部分財務(wù)費(fèi)用在項目開發(fā)的成本中攤銷掉，因而在半年報中,，上述成本尚顯現(xiàn)不明顯,，但上述巨額的財務(wù)費(fèi)用未來無疑將會吞噬房企相當(dāng)一部分利潤，是企業(yè)業(yè)績的一大隱患,。
記者觀察
政府有必要救市嗎,？
地方政府究竟有沒有必要出手救市？
在
“2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會”上,，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)(微博)說,，雖然目前還有較大供應(yīng)量，從供應(yīng)情況看,，到明年9月份供求關(guān)系可能就會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),。
根據(jù)他的測算，今年至少到7月份為止,，樓市總需求并沒有下降,，而目前的庫存中有一部分是相當(dāng)長時間都無法消化的，比如像鄂爾多斯的供應(yīng)量,。
按照任志強(qiáng)的預(yù)測,，其實(shí)用不了多久，市場就會有一個自發(fā)調(diào)整,，由暫時供應(yīng)過剩,，轉(zhuǎn)向?yàn)楣┎粦?yīng)求。
此前,，新城地產(chǎn)高級副總裁歐陽捷也有過類似觀點(diǎn),。他認(rèn)為，目前的需求其實(shí)非常旺盛,，購買力也并不弱,，而目前房地產(chǎn)在建項目的竣工率偏低，只要再經(jīng)過一段時間,，市場的供需就會逆轉(zhuǎn),。
如此看來，房地產(chǎn)市場所需要經(jīng)歷的調(diào)整時間并不長,，那么為什么地方政府還要出手救市呢,？
有業(yè)內(nèi)分析人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，政府救市的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與多個產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)，并且是地方財政資金的重要來源,。
根據(jù)任志強(qiáng)的觀點(diǎn),，房地產(chǎn)投資增速從19%多下降到10%左右，對于GDP的影響大概只有0.6個百分點(diǎn),。另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，前7月房地產(chǎn)企業(yè)購置土地所支付的土地成交價款4828億元，增長9.8%,，增速提高0.8個百分點(diǎn),。
既然土地財政收入并未下降，對GDP影響也非常有限,，那么地方政府爭先恐后地救市的原因何在,？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前有救市需求的,，主要是那些庫存較高,，而市場需求疲弱的二三線城市。
其實(shí)當(dāng)?shù)負(fù)碛写笃恋氐拈_發(fā)商并不希望政府盲目救市,，因?yàn)榫仁姓咄鶗蔀榈胤秸u地的好機(jī)會,。雖然短期內(nèi)救市政策可能會刺激成交量，中長期卻會增加市場供給,，給本來就銷售乏力的市場雪上加霜,。
而對各地政府來說，與其把精力放在如何救市,，不如把時間用于調(diào)整地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，吸引更多人才的落戶上,。
第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮說,，從世界各國的經(jīng)驗(yàn)來看,，無論經(jīng)歷怎樣的經(jīng)濟(jì)不景氣,，那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)率和居民收入較高的城市,，比如倫敦,、紐約，其房地產(chǎn)市場始終能夠保持穩(wěn)定向上的趨勢,；而那些經(jīng)濟(jì)凋敝的地方,，樓市更容易遭遇價格下跌的風(fēng)險。
由此看來,，地方經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級才是地方政府更應(yīng)該關(guān)注的,，至于房地產(chǎn)市場,，還是交給市場的無形之手去自我調(diào)節(jié)吧。
