呼和浩特,、鄭州,、南昌,、濟南,、南寧……多個城市相繼表示對限購政策進行調(diào)整,。記者在深入采訪過程中了解到,，相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士對“松綁限購”刺激樓市非常謹慎,，更有一部分房地產(chǎn)金融專家擔(dān)心,，松綁限購不是“救命稻草”，反而很可能成為壓垮樓市的最后一根稻草,。
松綁限購?fù)癸@樓市焦慮
桂林理工大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟學(xué)博士后曾鵬認為,，松綁限購充分暴露了當(dāng)前我國各地樓市的“焦慮”，包括地方政府對土地財政稅收的焦慮,，開發(fā)商對維持高利潤的焦慮,。從全國范圍來看,，開發(fā)商“金山銀山不如土地山”的幸福日子一去不復(fù)還。
國家統(tǒng)計局7月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，上半年全國商品房銷售面積達48365萬平方米,，同比下降6.0%。全國商品房銷售額為31133億元,，同比下降6.7%,。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末,，14個重點城市的庫存環(huán)比增長2.78%,，處于今年以來最高水平，多地庫存接近2010年以來的最高水平,。
土地成交面積的下降對地方財政稅收產(chǎn)生立竿見影的影響,，以濟南市為例，1-5月份,，全市稅收收入增長11.5%,，未達到年初計劃增速12%的目標(biāo)。主要原因是主體四稅合計完成123.03億元,，僅增長8.04%,，其中，總量占營業(yè)稅近1/3的房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅完成19億元,，同比下降2.85%。
濟南市財政局分析認為,，在更高的基數(shù)之下,，房地產(chǎn)業(yè)稅收增收舉步維艱。由于稅收收入增幅不高,，未能達到計劃增幅,，地方可用財力受到影響。與此同時,，全市各項民生支出,、法定支出、重點支出等必保的項目都需要持續(xù)加大投入,，財政收支的矛盾日趨突出,，財政收支任務(wù)壓力巨大。
松綁限購多渠道出爐
一方面是中央調(diào)控房地產(chǎn)的“禁令”仍未廢除,，另一方面則是地方政府迫于財政稅收增幅壓力而設(shè)法變通,。
珠三角高檔住宅協(xié)會副秘書長張斌表示，出臺政策的城市往往喜歡打“擦邊球”,，如南寧市以北部灣經(jīng)濟區(qū)“同城化”為名,，由房管局下文明確允許非南寧市戶籍的居民進入南寧市購房,；南昌市房產(chǎn)中介商則透露，其消息來源的渠道是南昌市房產(chǎn)協(xié)會通知,，允許有條件放開房地產(chǎn)限購,。
深圳惠城商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理林玉明認為，目前出臺松綁限購措施的城市,，大部分都是銷售不暢的城市,，如中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1-5月,，呼和浩特新建商品房成交套數(shù)為3780套,，而目前可售庫存高達約12萬套。按照目前的去庫存速度,，需要10年之久,。
廣西師范學(xué)院公共傳媒專家方邦超分析認為，各地之所以出臺“限購松綁令”,，核心原因在于地方對土地財政的過度依賴,，在沒有房地產(chǎn)項目作為稅收支撐、實體經(jīng)濟增速低迷的情況下,，只能通過房地產(chǎn)項目來增加財政收入,。
救命稻草恐壓垮樓市
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心：今年上半年的全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新開工面積、銷售面積,、銷售額,、土地購置面積均下降的情況，其態(tài)勢與2008年上半年相似,，就目前情況分析,，政府出臺“限購松綁令”不僅對目前的樓市走向毫無幫助，反而有可能成為壓垮樓市的“最后一根稻草”,。
首先是地方政府托底樓市手段已經(jīng)不多,。
曾鵬梳理了地方政府為穩(wěn)定財政收入“托底樓市”的做法：一是解決資金鏈問題，即通過銀行及政府融資平臺為房地產(chǎn)行業(yè)注入資金,，這一做法隨著央行對銀行放貸規(guī)模的限制,，以及政府融資平臺債務(wù)問題浮出水面而宣告無力持續(xù)；二是通過加大土地供應(yīng)量來維持財政收入規(guī)模,，但目前房地產(chǎn)開發(fā)商拿地意愿不高,，土地拍賣價格持續(xù)低迷；三是通過刺激購房群體購房而穩(wěn)定房價,。
深圳良仕資產(chǎn)管理公司投資部部長季書銘認為,，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級換代，中央要求地方政府?dāng)[脫“考核壓力”,，銀行對房地產(chǎn)項目的投放非常謹慎,，“資金鏈荒”是樓市價格看跌不看漲的核心原因,。
廣西北部灣金融促進會副秘書長陳錚認為，地方政府通過松綁限購刺激樓市,、托底地價的心態(tài)昭然若揭,。但最讓人擔(dān)心的問題在于，目前銀行控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模,，地方融資平臺因地方債務(wù)風(fēng)險凸顯而無力持續(xù)注入資金,，在土地市場疲弱，減稅等財政措施出臺無望的情況下,，松綁限購令成了地方政府救市的最后手段,。
從數(shù)據(jù)上看，即便是松綁限購令的城市,，樓市銷量也未出現(xiàn)上揚的態(tài)勢,，以最早放開限購的南寧市為例，3月份新建商品房銷售6344套,，4月份是5553套,，松綁限購令后，5月份新建商品房銷售6448套,，6月份反而下跌到5164套,，而且5月、6月的房屋均價分別環(huán)比下跌2.15%,、0.81%,。
業(yè)內(nèi)人士認為，松綁限購令的城市,，房地產(chǎn)開發(fā)商,、銀行等融資信貸機構(gòu)和地方政府均對房地產(chǎn)市場信心不足，松綁限購在一定程度上能刺激消費,，但購房者觀望心態(tài)和“等跌心態(tài)”更加濃厚。目前一些城市的土地市場冷清,，地方政府被迫在土地拍賣中“鎖定”地產(chǎn)巨頭,，以求以大項目來提振市場信心。如南寧五象新區(qū)的萬達項目,，三幅總計537.5畝的地塊由于拍賣報名條件過高,，最終以掛牌出讓的形式被萬達集團以總價8.8億元獲得，這價格遠低于去年和前年同區(qū)域的土地價格,。
常年從事房地產(chǎn)銷售的營銷專家付正彪認為,，地價下跌——政府加快推地規(guī)模維持土地財政——取消限購刺激消費透支——消費者觀望心態(tài)更濃——開發(fā)商利潤攤薄被迫削價銷售或許是下半年樓市的走向�,！拔覀儗Υ蟛糠址康禺a(chǎn)開發(fā)商提出的咨詢建議是：哪里傳出松綁限購令的消息,，就一定要加快低價促銷回籠資金,，各地如果大規(guī)模出臺措施松綁限購令，有可能成為壓垮樓市的最后一根稻草,�,！�
