政府近期大力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記,，進(jìn)行農(nóng)村土地確權(quán),，引發(fā)關(guān)于土地改革的探討。在各種聲音中,，有人希望一步到位，實(shí)現(xiàn)土地私有,。這是不切實(shí)際的想法,，土地國(guó)有的根基如果動(dòng)搖，風(fēng)險(xiǎn)大到不可承受,，結(jié)果不可能好,。
且讓我們看看其他國(guó)家都是怎么做的。
比如,，在土地使用權(quán)保護(hù)方面,，英國(guó)的一些制度經(jīng)驗(yàn)就有可資借鑒處。英國(guó)土地并不屬于私人所有,，在法律上屬于國(guó)王所有,，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅以某種方式持有土地,。持有土地者分為土地自由保有和租賃保有兩大類,。自由保有權(quán)一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎(chǔ)確定,，在他人土地上居住或使用12年,，土地視為使用者保有。租賃保有權(quán)有125年,、40年,、20年、10年等,，并通過(guò)合同或協(xié)議確定土地權(quán)利和內(nèi)容,。在租賃期內(nèi)，確定的土地權(quán)利和內(nèi)容不能隨意更改,，自由保有權(quán)人不能隨意干涉,。英國(guó)對(duì)于土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的保護(hù)十分完備，1925年出臺(tái)了《財(cái)產(chǎn)法》作為大法,，其后陸續(xù)一系列的法律規(guī)定了土地的方方面面;保證土地使用權(quán)完整,，只要使用權(quán)人不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益,，即為土地的實(shí)際所有者,。
中國(guó)歷史上也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)類似的土地使用權(quán)辦法。按照歷史學(xué)家樊樹(shù)志的研究,，從明清到民國(guó),，土地所有權(quán)被分為“田底”與“田面”，構(gòu)成所謂的“一田二主”,，田底也有最終的所有權(quán)歸田主所有,，但這些田主有些居于都市,，有些歷經(jīng)數(shù)代，與鄉(xiāng)村田地隔得很遠(yuǎn),。田面是田地的使用權(quán),，由于來(lái)源不同，“田面田”性質(zhì)不同,，既有欠租撤佃的“相對(duì)的田面田”,，也有欠租也不可撤佃的“公認(rèn)的田面田”。這些田面可以交易,，由此出現(xiàn)多層次的田主,，原地主不可以輕易趕走擁有田面的佃戶，有一些還是永佃權(quán),。
保護(hù)土地使用權(quán),，一定程度也體現(xiàn)在征地的公平上。
1909年英國(guó)首次有城市規(guī)劃法,，1947年修訂，為了公共利益,，政府可以使用強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)也即征地,。享有這項(xiàng)權(quán)力的有政府和其他機(jī)構(gòu)，包括中央政府各部,、地方政府,、高速公路局、城市發(fā)展公司,，以及自來(lái)水和電力公司等,。征地絕非毫無(wú)節(jié)制，受到各方面制約,。何種用地功能屬于公共利益范疇則由議會(huì)決定,，以法律形式確定下來(lái)，城市規(guī)劃經(jīng)過(guò)公眾充分討論后,，規(guī)劃專家委員會(huì)審核通過(guò),。征地機(jī)構(gòu)在取得強(qiáng)制征用權(quán)后，須經(jīng)過(guò)一系列嚴(yán)格的步驟并對(duì)被征地人做出最合理的補(bǔ)償,，其中細(xì)化到是直接損害還是間接損害,，如果是間接損害，損失如何評(píng)估,，有一整套公開(kāi)而細(xì)致的流程,，每個(gè)人可以依此計(jì)算。無(wú)論英美,，任何土地所有人或其他人如欲變更土地用途,，一些城市街區(qū)甚至連改變房屋造型顏色,，都必須申請(qǐng)規(guī)劃許可,。土地所有者并不能隨意對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),，這一限制通過(guò)土地用途管制來(lái)實(shí)現(xiàn),。
最后，如果被征地人如對(duì)公開(kāi)質(zhì)詢的結(jié)果有異議,，如果對(duì)賠償不滿,，可向最高法院上訴，對(duì)于收入在一定范圍內(nèi)的被征地人,，還可在法律費(fèi)用方面獲得經(jīng)濟(jì)資助,。復(fù)雜的程序與制約機(jī)制，也保證了征地者會(huì)將被征地的效率提到最高,，以節(jié)約成本,。
沒(méi)有細(xì)致的法律,，各方?jīng)]有法律意識(shí)，征地者不受制約,，就算實(shí)行了土地私有，也解決不了目前一些地方出現(xiàn)的掠奪式征地,，土地效率低等諸多問(wèn)題。要保護(hù)土地?fù)碛姓叩臋?quán)益,，首先從保護(hù)使用權(quán)開(kāi)始。
