7月,，18城市密集松綁樓市“限購令”。近期出臺調(diào)控意見的省市也開始規(guī)定“政府可出資去庫存”,，由此可見,，下半年“去庫存”將成地方救市關(guān)鍵詞。近日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2014年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示,，在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)日益低迷之際,，多城市住宅“去庫存”壓力卻有增無減。
前7月住宅銷量持續(xù)下滑
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的“2014年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示,，今年前7月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元，同比名義增長13.7%,，增速比1-6月份回落0.4個百分點,。華遠地產(chǎn)董事長任志強近日在“2014福卡智庫·第一財經(jīng)‘趨勢’經(jīng)濟論壇”上表示,，今年以來,，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積負增長直接相關(guān)有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示,，今年1-7月份,，全國開發(fā)商土地購置面積同比下降4.8%。
任志強認為,，這并不意味著樓市將進入下行通道,，更不會崩盤。很多城市已經(jīng)開始取消“限購”政策,，甚至有一些地方采取降息,、降稅、政府財政補貼等方式來刺激樓市,。很多地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在趨向好轉(zhuǎn),。1-7月份，全國商品住宅銷售面積49592萬平方米,，同比下降9.4%,，相與去年全年的17.5%下滑近27個百分點；住宅銷售額29874億元,，同比下降-10.5%,，降幅與去年全年增長26.6%相比，下滑37.1個百分點,。銷量的下滑導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)低速增長,，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68987億元,，同比增長3.2%,。任志強表示，今年開發(fā)商的到位資金增長率幾乎是歷年最低,�,！�2008年金融危機，開發(fā)商的自有資金增速幾乎都能到達13.4%,�,！�
一線房企降價力度加大
在中國樓市進入三季度之際,，多地新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，樓市去化依然面臨“壓力山大”的窘境,。
上海易居房地產(chǎn)研究院12日發(fā)布的《7月份新建商品住宅庫存報告》顯示,，截至7月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長1.4%,，同比增長22.8%,。35個城市中，有30個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,。其中南昌,、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到112.4%,、84.0%和68.3%而,。溫州存銷比數(shù)值仍然最大，為48.6個月,。上海易居研究員嚴躍進指出,，今年以來，35個城市的成交量已大幅下跌,，近幾個月的成交量,，僅僅略高于2011年二三季度的水平。其庫存和去化周期還將繼續(xù)攀升一段時間,。
分城市來看,，三類城市存銷比均有上升，其中一線城市上升幅度最大,。7月份,，一、二,、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為16.4、18.1和26.1,，相比6月份15.4,、17.6和25.4的數(shù)值都有所上升。一線城市庫存已保持連續(xù)6個月的環(huán)比正增長,。隨著降溫氣氛的加重,，一線城市的成交量持續(xù)疲軟，相應的新增供應難以有效去化,，進而使得庫存積壓,。在高庫存的壓力下，一線城市房企的降價促銷力度也會加大,。二線城市庫存呈現(xiàn)波浪式的上升態(tài)勢,。嚴躍進認為,，這與二線城市地方政府救市帶來成交反彈有一定關(guān)系。三線城市則庫存保持振蕩上行態(tài)勢,。去化壓力最大,。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，未來庫存環(huán)比增幅能否步入負增長區(qū)間,，取決于地方政府救市的效果,。
政府救市要有底線
7月，多地密集松綁樓市“限購令”,。繼6月底,，呼和浩特成為首個公開宣布取消限購的城市后，17個城市相繼在7月取消了限購政策,。
丁祖昱認為,，地方政府積極救市，主因是樓市下滑拖累財政收入,。首先,，當前樓市成交持續(xù)下滑，土地市場萎靡,，直接影響地方政府財政收入,。“據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,，地方政府的土地財政依賴度仍處于高位,，今年一、二季度,，地方政府的土地財政平均依賴度分別達到55%和50%,，同比2013年有11%和2%的漲幅。此外,，當前經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀,，經(jīng)濟增速如進一步放緩，地方政府對土地財政的依賴度很可能將進一步提升,�,！逼浯危瑯鞘谐山淮蠓赂�,，也將影響地方政府的稅收收入,。
11日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳出臺政策,，規(guī)定可采取政府回購普通商品房用做保障房源等措施,，消化庫存意圖明顯。實際上，記者梳理近期出臺調(diào)控意見的城市基本都涉及“政府可出資去庫存”的內(nèi)容,。如浙江紹興制定出臺棚戶區(qū)改造貨幣安置政策,，加大貨幣補償力度；嘉興將逐步取消保障性住房建設,，鼓勵通過貨幣補償方式實施安置,，通過政府收購商品房做保障房實現(xiàn)保障房供給等。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示,，由于去年企業(yè)拿地熱情高漲,，新開工面積增多帶來了供應量過剩，而今年市場成交持續(xù)低迷,，導致各城市房地產(chǎn)市場庫存量過大,。同時棚戶區(qū)改造和保障性住房建設都是重要的民生工程，此時各地政府通過回購普通商品房或鼓勵通過貨幣安置政策,，來對沖地產(chǎn)下滑風險,。這不僅能增加保障房供應量，降低政府自建成本,，還可減小市場庫存壓力,，緩解企業(yè)資金鏈狀況。
但多位專家指出,，樓市走弱固然將影響地方經(jīng)濟發(fā)展,，但政府救市也要有底線，對樓市松綁過快過猛,，均不利于市場平穩(wěn)發(fā)展,。
