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在房地產(chǎn)“限購(gòu)”政策逐步調(diào)整甚至取消的同時(shí),，“限貸”政策的變化成為關(guān)注的焦點(diǎn),。然而,，自央行5月12日“窗口指導(dǎo)”維穩(wěn)樓市后,，商業(yè)銀行在房貸上的謹(jǐn)慎程度并沒(méi)有松懈，總體額度仍然偏緊,，利率鮮有優(yōu)惠,。筆者認(rèn)為，商業(yè)銀行不愿放松房貸,，是出于政策和業(yè)務(wù)方面的現(xiàn)實(shí)考慮,。
從宏觀經(jīng)濟(jì)政策方面來(lái)看，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)曾經(jīng)多次表示,，房地產(chǎn)調(diào)控要以全體人民住有所居為目標(biāo),，要針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,。在此大政策環(huán)境下，放松房貸,，使得房?jī)r(jià)重回上升甚至暴漲軌道,，不符合廣大人民群眾的根本利益。央行的“窗口指導(dǎo)”曾經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)限遐想,，但重點(diǎn)提及的是合理配置信貸資源,，尤其是優(yōu)先滿足首套房貸款需求，而非市場(chǎng)期盼的定向?qū)捤烧摺?BR> 銀監(jiān)會(huì)也曾多次在指導(dǎo)商業(yè)銀行保證剛需房貸的同時(shí),，提醒銀行房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),。銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在上半年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議暨經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)議上表示，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)房企甚至業(yè)主違約,，一些中小房企的資金鏈緊張,，三四線城市相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注,。5月底，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也曾經(jīng)表態(tài),，對(duì)于銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管沒(méi)有絲毫松動(dòng)，包括土地,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款,，沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地。這說(shuō)明,，銀行如果過(guò)分放松房貸也得不到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的認(rèn)可,。
銀行不肯放松房貸，最大的原因可能是來(lái)自于從自身現(xiàn)實(shí)利益的考慮,。無(wú)論外界環(huán)境如何,，銀行必須根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況和商業(yè)利益來(lái)決定是否放貸。從安全性的角度來(lái)說(shuō),，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷期,，房?jī)r(jià)逐步下行使得樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯出來(lái)，在這個(gè)時(shí)候繼續(xù)發(fā)放更多房貸,，對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制提出更多挑戰(zhàn),。從流動(dòng)性的角度來(lái)說(shuō)，個(gè)人購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)貸款的80%以上,，個(gè)人購(gòu)房貸款一般期限在10年至30年,，流動(dòng)性非常之差。同時(shí),，目前銀行通過(guò)存款幾乎吸收不來(lái)資金,，大多是通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品和同業(yè)拆借吸收資金，而這兩類負(fù)債期限大多在1年以內(nèi),，這就造成房貸出現(xiàn)嚴(yán)重的資金來(lái)源與運(yùn)用的期限錯(cuò)配現(xiàn)象,。在銀行流動(dòng)性管理挑戰(zhàn)增大的條件下，這是一個(gè)越來(lái)越高的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),。從盈利性的角度來(lái)說(shuō),，銀行發(fā)放住房貸款的盈利性在逐步下降，甚至在僅僅能夠保本的水平,。在利率市場(chǎng)化和互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊下,，銀行資金來(lái)源成本較大幅度地在增加。即使首套房貸維持基準(zhǔn)利率,，銀行盈利水平也僅為微利,，銀行下調(diào)房貸利率動(dòng)力明顯不足。目前5年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%,，而5年期的存款利率已“一浮到頂”至5.225%,，二者十分接近,。存貸差是銀行的主要盈利來(lái)源，房貸的存貸差相對(duì)較狹小,，對(duì)銀行不具誘惑力,。
央行影響信貸量主要是通過(guò)三大政策工具：利率、公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)和存款準(zhǔn)備金率,，而監(jiān)管部門的主要職責(zé)是監(jiān)督銀行業(yè)務(wù)是否合規(guī)合法,，而不是直接干預(yù)銀行貸款的是否放貸，期限多少,，利率高低等等,。是否放松房貸還要從銀行自身的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)實(shí)際出發(fā)。從銀行自身看,，在房地產(chǎn)低迷或說(shuō)是房貸下行之時(shí),，松綁房貸，無(wú)異于將信貸資金往風(fēng)險(xiǎn)巨大的火坑里扔,，房地產(chǎn)運(yùn)行有其自身的規(guī)律,，銀行松綁房貸不僅救不了樓市，而且會(huì)給自己帶來(lái)嚴(yán)重的影響,，即使能夠阻止房?jī)r(jià)下行于一時(shí),，但可能進(jìn)一步推高房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，是毀人不利己之舉,。
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