2014年上半年,，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出商品房庫存高企,、房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重等態(tài)勢,，樓市預期和博弈優(yōu)勢已悄然生變,。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的“2014年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，全國樓市呈量價增速雙降的局面,。在中國樓市進入下半場之際,，新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，加上市場成交繼續(xù)低迷,，樓市供需失衡的局面已經(jīng)顯現(xiàn),。
量價齊跌
1-6月份，全國商品住宅銷售面積42487萬平方米,，同比下降7.8%,，相與去年全年下滑25.3個百分點；住宅銷售額25632億元,，同比下降9.2%,，降幅與去年全年相比，下滑35.8個百分點,。世茂集團副總裁蔡雪梅表示,，在2013年之前，房地產(chǎn)市場都是高歌猛進的,；從今年3月份起,，市場就變了，發(fā)生了一個“非�,？焖佟钡牡�,，目前市場仍處于下行通道�,！�2013年8月之后,，基本上政策因素對市場的影響效果就不顯著了，這是市場自發(fā)的調(diào)節(jié)過程�,，F(xiàn)在是供求結構發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變,，由量變到質(zhì)變�,！�
住建部政策研究中心主任秦虹指出,，今年上半年全國商品房的銷售面積之所以出現(xiàn)負增長，主要原因有三：一是去年同期的商品房銷量基數(shù)較高,�,！白宰⌒孕枨笫浅�(shù),，去年賣多了，今年就賣的少,。從銷售總量來看,，仍然是一個不低的數(shù)字�,！倍墙跇鞘小氨辣P”論,、房價將“斷崖式暴跌”等不對稱信息讓購房者的觀望情緒日益加重。第三,，信貸約束影響了購房行為的實現(xiàn),。今年以來，個人住房抵押貸款的收緊,，使得購房者置業(yè)成本提高,。一方面購買首套房不僅沒有優(yōu)惠利率，反而要在基準利率基礎上上�,�,；另一方面，房貸額度緊張影響了剛需的置業(yè)需求,�,！艾F(xiàn)在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持,，他們幾乎不可能買得起房子,。因此，對房地產(chǎn)市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境,�,！�
在信貸收緊、資金壓力,、自住房供應等多方因素的沖擊下,，市場供需雙方的預判轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多,，而房企“讓利跑量”心理漸占上風,。在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天，3月份開盤時500套房源超三千人搶購但4月中旬開盤的二期,，即便單價下降500元,，仍然賣得不好。記者發(fā)現(xiàn),，一些房企再現(xiàn)“全民營銷”,，“凡推銷成功人人都可提成”；個別房企高管微信群中發(fā)促銷信息,，“零首付”也“重出江湖”。
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，今年前5個月,，20家標桿房企的銷售額不足去年全年的3成,。6月以來，房企降價促銷的力度明顯加大,，這也帶動了二手房價格繼續(xù)下行,。由于多數(shù)買家看淡市場，二手房議價尺度明顯增大,。
庫存“壓力山大”
截至6月底,，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環(huán)比增長2.8%,，同比增長22.9%,。35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,。6月份,，35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存,。
而在5月份,，該存銷比數(shù)值為16.4個月。其中,，溫州以45.1的存銷比居于首位,，寧波以31.4的存銷比排行第二。半年業(yè)績考核下,，部分房企的打折促銷力度加大,，但很多購房者依然不買賬，導致庫存去化壓力變大,。存銷比保持了震蕩上行態(tài)勢,。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，6月份庫存去化周期超過18個月,，表明去化壓力空前大,，這將壓制房價，預期未來幾個月多數(shù)城市房價將面臨下跌壓力,。野村證券中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管高劍鋒亦表示,，第三季度或?qū)⒂懈嚅_發(fā)商降價去庫存，最高可能出現(xiàn)同比20%的降幅,。也就是說,，由于出現(xiàn)了一定程度的供求錯配，中國樓市的供需格局已經(jīng)生變,。瑞銀最新發(fā)布的《地產(chǎn)泡沫之憂》報告顯示,，根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù),，目前中國居民的自有住房占比達85%—88%，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%—78%,。城鎮(zhèn)住房建筑面積達179億平方米,，農(nóng)村達206億平方米。這表明,，不考慮住房質(zhì)量的前提下,，2010年時城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房。
克而瑞研究中心認為,，誠然,，隨著收入上升，居民確實存在升級到更好,、更大住房的需求,。但問題在于，2013年中國的房地產(chǎn)建設量已顯著高于該水平,。換言之,，中國房地產(chǎn)建設速度須在現(xiàn)有水平上“見頂回落”，才能消化庫存,，而穩(wěn)定后的建設速度將低于目前水平,。
政府應在制度上有所作為
秦虹認為,，從2011年開始,，我國開始抑制投資和投機性需求，把原本是住房需求的那一部分資金買房子的資金變成了供給,�,！爸袊习傩障矚g買房子，2011年之前沒有真正的抑制投資性需求,，2011年開始抑制投資性需求,。老百姓買房子就是為了投資。抑制投資性需求后,，不能買房子了,，這些錢就隨著房地產(chǎn)企業(yè)直接融資規(guī)模的擴大，都以私募基金,、房地產(chǎn)信托,、銀行的理財這種方式間接的投到房地產(chǎn)。過去是需求,，現(xiàn)在變成供給,。從這個角度來講，這可以大大扭轉(zhuǎn)供求關系,，對抑制房價上漲的目標是有好處的,�,！�
上海中原地產(chǎn)高級研究員龔敏說，在此背景下,，有關部門應當破除阻力,，摸清家底,，在推動不動產(chǎn)登記制度,、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等制度的出臺方面有所作為。財政部財政科學研究所所長賈康認為,，我國應加快房地產(chǎn)稅立法,，以經(jīng)濟手段置換行政“調(diào)控”，應是樓市分化之后政府和各方互動中的重要抉擇,�,！安灰撕唵位卣J為，房地產(chǎn)稅一出臺就能抑制房價,。實際上,，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的大模式，但在發(fā)揮其他功能的同時,，確實有利于減少一些房市泡沫,，也有利于降低住房空置率，是促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要制度要素之一,�,！辟Z康建議，家庭買首套房可考慮抵扣個稅,。他認為,，優(yōu)化個稅制度設計，需強調(diào)“綜合計征,，分類扣除,，年度結算”的改革方向，以利優(yōu)化其調(diào)節(jié)社會成員收入的功能,。還有一個值得重視的優(yōu)化要領：按家庭征收,，以追求更具實質(zhì)意義的公平。在目前僅按個人征收個稅的情況下,，同樣水平的收入,，在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個納稅人之間很容易導致極大的不公平。更合理的制度設計,，是合并計算家庭所有收入,，再考慮人均收入水平的差異，區(qū)別對待,。
