2014年上半年，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出商品房庫存高企、房價(jià)下行趨勢漸顯,、購房者觀望情緒加重等態(tài)勢,，樓市預(yù)期和博弈優(yōu)勢已悄然生變。國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的“2014年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示,，全國樓市呈量價(jià)增速雙降的局面。在中國樓市進(jìn)入下半場之際，新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高,，加上市場成交繼續(xù)低迷，樓市供需失衡的局面已經(jīng)顯現(xiàn),。
量價(jià)齊跌
1-6月份,，全國商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7.8%,，相與去年全年下滑25.3個(gè)百分點(diǎn),；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%,，降幅與去年全年相比,，下滑35.8個(gè)百分點(diǎn)。世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅表示,，在2013年之前,，房地產(chǎn)市場都是高歌猛進(jìn)的；從今年3月份起,，市場就變了,，發(fā)生了一個(gè)“非常快速”的跌落,，目前市場仍處于下行通道,。“2013年8月之后,，基本上政策因素對市場的影響效果就不顯著了,，這是市場自發(fā)的調(diào)節(jié)過程。現(xiàn)在是供求結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變,，由量變到質(zhì)變,�,！�
住建部政策研究中心主任秦虹指出，今年上半年全國商品房的銷售面積之所以出現(xiàn)負(fù)增長,，主要原因有三：一是去年同期的商品房銷量基數(shù)較高,。“自住性需求是常數(shù),，去年賣多了,，今年就賣的少。從銷售總量來看,，仍然是一個(gè)不低的數(shù)字,。”二是近期樓市“崩盤”論,、房價(jià)將“斷崖式暴跌”等不對稱信息讓購房者的觀望情緒日益加重,。第三，信貸約束影響了購房行為的實(shí)現(xiàn),。今年以來,，個(gè)人住房抵押貸款的收緊，使得購房者置業(yè)成本提高,。一方面購買首套房不僅沒有優(yōu)惠利率,，反而要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮,；另一方面,，房貸額度緊張影響了剛需的置業(yè)需求�,！艾F(xiàn)在市場需求主體是剛需自住型,，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子,。因此,，對房地產(chǎn)市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境�,！�
在信貸收緊,、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下,，市場供需雙方的預(yù)判轉(zhuǎn)向,，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng),。在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天,，3月份開盤時(shí)500套房源超三千人搶購但4月中旬開盤的二期，即便單價(jià)下降500元,，仍然賣得不好,。記者發(fā)現(xiàn),，一些房企再現(xiàn)“全民營銷”，“凡推銷成功人人都可提成”,；個(gè)別房企高管微信群中發(fā)促銷信息,，“零首付”也“重出江湖”。
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，今年前5個(gè)月,，20家標(biāo)桿房企的銷售額不足去年全年的3成。6月以來,，房企降價(jià)促銷的力度明顯加大,，這也帶動(dòng)了二手房價(jià)格繼續(xù)下行。由于多數(shù)買家看淡市場,，二手房議價(jià)尺度明顯增大,。
庫存“壓力山大”
截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米,，環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%,。35個(gè)城市中,，有29個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。6月份,，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1,，這也意味著市場需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。
而在5月份,，該存銷比數(shù)值為16.4個(gè)月,。其中，溫州以45.1的存銷比居于首位,，寧波以31.4的存銷比排行第二,。半年業(yè)績考核下，部分房企的打折促銷力度加大,，但很多購房者依然不買賬,，導(dǎo)致庫存去化壓力變大。存銷比保持了震蕩上行態(tài)勢,。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，6月份庫存去化周期超過18個(gè)月，表明去化壓力空前大,，這將壓制房價(jià),，預(yù)期未來幾個(gè)月多數(shù)城市房價(jià)將面臨下跌壓力。野村證券中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管高劍鋒亦表示,，第三季度或?qū)⒂懈嚅_發(fā)商降價(jià)去庫存,，最高可能出現(xiàn)同比20%的降幅,。也就是說，由于出現(xiàn)了一定程度的供求錯(cuò)配,，中國樓市的供需格局已經(jīng)生變,。瑞銀最新發(fā)布的《地產(chǎn)泡沫之憂》報(bào)告顯示，根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù),，目前中國居民的自有住房占比達(dá)85%—88%,，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%—78%。城鎮(zhèn)住房建筑面積達(dá)179億平方米,，農(nóng)村達(dá)206億平方米,。這表明，不考慮住房質(zhì)量的前提下,，2010年時(shí)城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房,。
克而瑞研究中心認(rèn)為，誠然,，隨著收入上升,，居民確實(shí)存在升級到更好、更大住房的需求,。但問題在于,，2013年中國的房地產(chǎn)建設(shè)量已顯著高于該水平。換言之,，中國房地產(chǎn)建設(shè)速度須在現(xiàn)有水平上“見頂回落”,，才能消化庫存，而穩(wěn)定后的建設(shè)速度將低于目前水平,�,！�
政府應(yīng)在制度上有所作為
秦虹認(rèn)為，從2011年開始,，我國開始抑制投資和投機(jī)性需求,，把原本是住房需求的那一部分資金買房子的資金變成了供給�,！爸袊习傩障矚g買房子,，2011年之前沒有真正的抑制投資性需求，2011年開始抑制投資性需求,。老百姓買房子就是為了投資,。抑制投資性需求后，不能買房子了,，這些錢就隨著房地產(chǎn)企業(yè)直接融資規(guī)模的擴(kuò)大,，都以私募基金、房地產(chǎn)信托、銀行的理財(cái)這種方式間接的投到房地產(chǎn),。過去是需求,，現(xiàn)在變成供給。從這個(gè)角度來講,，這可以大大扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系,，對抑制房價(jià)上漲的目標(biāo)是有好處的�,！�
上海中原地產(chǎn)高級研究員龔敏說,，在此背景下，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)破除阻力,，摸清家底,，在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等制度的出臺方面有所作為,。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為,，我國應(yīng)加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟(jì)手段置換行政“調(diào)控”,，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中的重要抉擇,。“不宜簡單化地認(rèn)為,，房地產(chǎn)稅一出臺就能抑制房價(jià),。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價(jià)上揚(yáng)曲線的大模式,，但在發(fā)揮其他功能的同時(shí)，確實(shí)有利于減少一些房市泡沫,，也有利于降低住房空置率,，是促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要制度要素之一�,！辟Z康建議,，家庭買首套房可考慮抵扣個(gè)稅。他認(rèn)為,，優(yōu)化個(gè)稅制度設(shè)計(jì),，需強(qiáng)調(diào)“綜合計(jì)征，分類扣除,，年度結(jié)算”的改革方向,，以利優(yōu)化其調(diào)節(jié)社會(huì)成員收入的功能。還有一個(gè)值得重視的優(yōu)化要領(lǐng)：按家庭征收,，以追求更具實(shí)質(zhì)意義的公平,。在目前僅按個(gè)人征收個(gè)稅的情況下，同樣水平的收入，在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個(gè)納稅人之間很容易導(dǎo)致極大的不公平,。更合理的制度設(shè)計(jì),，是合并計(jì)算家庭所有收入，再考慮人均收入水平的差異,，區(qū)別對待,。
