摘要：記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，隨著商品房庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)漸顯,、購(gòu)房者觀望情緒加重等因素,，樓市預(yù)期和博弈優(yōu)勢(shì)已經(jīng)悄然生變。然而,，盡管“拐點(diǎn)論”強(qiáng)化未來房?jī)r(jià)走低的認(rèn)知,，但個(gè)別地方政府借“分類指導(dǎo)”之機(jī)過快松綁樓市、信貸收緊等因素仍讓市場(chǎng)充滿不確定性隱患,。
近期,，曾被業(yè)內(nèi)號(hào)稱為“只漲不跌”的一線城市也呈現(xiàn)出降價(jià)滯銷特點(diǎn)，樓市已然進(jìn)入調(diào)整期,。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，隨著商品房庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)漸顯,、購(gòu)房者觀望情緒加重等因素,，樓市預(yù)期和博弈優(yōu)勢(shì)已經(jīng)悄然生變。然而,，盡管“拐點(diǎn)論”強(qiáng)化未來房?jī)r(jià)走低的認(rèn)知,，但個(gè)別地方政府借“分類指導(dǎo)”之機(jī)過快松綁樓市、信貸收緊等因素仍讓市場(chǎng)充滿不確定性隱患,。
預(yù)期看淡：購(gòu)者觀望,，房企促銷
在信貸收緊,、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下,，市場(chǎng)供需雙方的預(yù)判轉(zhuǎn)向,，購(gòu)房者觀望情緒增多,，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng),。
在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天，３月份開盤時(shí)５００套房源有超三千人搶購(gòu),，但４月中旬開盤的二期,，即便單價(jià)下降５００元，仍然賣得不好,。記者發(fā)現(xiàn),，一些房企再現(xiàn)“全民營(yíng)銷”，“凡推銷成功人人都可提成”,，“零首付”也“重出江湖”,。
搜房網(wǎng)發(fā)起的購(gòu)房者心態(tài)調(diào)查顯示，持幣觀望人數(shù)比三個(gè)月前增加了１６％,，近六成受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)有可能進(jìn)一步下降,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，隨著三四線城市風(fēng)險(xiǎn)和泡沫不斷累積釋放,，越來越多的房企為了趨避風(fēng)險(xiǎn)重回一線城市“避風(fēng)港”拿地，在推高地價(jià)的同時(shí),，也在明顯醞釀風(fēng)險(xiǎn),。
市場(chǎng)分化：住宅趨冷，豪宅堅(jiān)挺
６月以來,，高端住宅市場(chǎng)兩個(gè)“動(dòng)作”引人關(guān)注,，北京均價(jià)近１０萬元的樓盤獲預(yù)售證；上海宅地產(chǎn)生全國(guó)單價(jià)新地王,，入市單價(jià)或超１６萬元叫板“最貴豪宅”,。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年上海均價(jià)排名前十的樓盤成交金額占到總成交額的１４％,，均價(jià)１０萬元／平方米以上的別墅成交套數(shù)同比增加７成,。６月份，北京高端新建商品房成交均價(jià)環(huán)比上漲一成,。
上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為,，高端樓盤熱銷說明去年以來調(diào)控壓抑的需求得以釋放。說明政策調(diào)控更加趨于合理對(duì)待差別化需求,；同時(shí)也要看到,，百姓之所以對(duì)“豪宅拋售潮”如此關(guān)注，根本上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等制度的期盼,，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)破除阻力,，有所作為。
博弈變化：中介硬撐,，業(yè)主降價(jià)
據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì),，２０１４年上半年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H４．４萬套,，環(huán)比大跌３４．４％,，同比大跌５３．５％，市場(chǎng)成交量大幅萎縮至２００９年以來的最低谷,�,！ ∮浾哒{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，今年前５個(gè)月,，２０個(gè)標(biāo)桿房企的銷售額不足去年全年的３成,。６月以來，房企降價(jià)促銷的力度明顯加大,，這也帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下行,。市場(chǎng)上大部分二手房中介機(jī)構(gòu)仍在支撐高房?jī)r(jià)意圖“賭一把”，但多數(shù)買家看淡市場(chǎng),，二手房議價(jià)尺度明顯增大,。
“市場(chǎng)上的‘拐點(diǎn)論’，大幅度降價(jià)促銷等消息強(qiáng)化未來房?jī)r(jià)走低的認(rèn)知,，買家會(huì)加大議價(jià)幅度,，以確保‘不會(huì)被套’,�,！敝袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)朱中一說。
調(diào)控分化：中央微調(diào) 地方松綁
目前,，一些地方“松綁樓市”呼聲漸高,。與之相應(yīng)的，中央自去年明確“分類指導(dǎo)”這一基調(diào)后并無大的政策出臺(tái),，淡化政策突出“市場(chǎng)之手”意圖明確,。截至目前，已有多個(gè)城市調(diào)整樓市政策,。
７月１０日起,，濟(jì)南新房和二手房限購(gòu)政策全面放開；在房?jī)r(jià)幾可比肩一線城市的廈門,，也傳出為樓市“松綁”的消息,。住建部政策研究中心研究員王玨林說：“放松調(diào)控不見得會(huì)立即見效,，但會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期再度吹大市場(chǎng)泡沫�,！睂＜艺J(rèn)為,，目前的樓市政策調(diào)整應(yīng)當(dāng)遵循“微調(diào)”和“分類指導(dǎo)”原則，不宜步伐太大,。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為,，過去十年九調(diào)，每每遭遇房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈,。要吸取以往的教訓(xùn),，避免在調(diào)整中人為疊加刺激，將定向?qū)捤僧惢癁槿鎸捤�,，有關(guān)方面一定要提高警惕,、正確判斷。
