“既不同于美國(guó),，也不同于日本,，中國(guó)房地產(chǎn)所處階段是調(diào)整期,，但不會(huì)崩盤,�,！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾�11日公開(kāi)發(fā)聲,。
作為中國(guó)房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專家,，秦虹給出了對(duì)于中國(guó)樓市的結(jié)論,，但值得注意的是，她還進(jìn)一步闡述了支持這一結(jié)論的一系列論據(jù)和三組數(shù)據(jù),。
“中國(guó)與美國(guó)不同,，中國(guó)不太可能出現(xiàn)美國(guó)這種大面積的泡沫破裂�,！鼻睾�11日在首屆樓宇經(jīng)濟(jì)論壇上如是說(shuō),。
三組數(shù)據(jù)
她給出了第一組數(shù)據(jù)：中國(guó)的房貸政策是非常嚴(yán)格的，中國(guó)有全世界最高的住房首付,，首套房的首付一般是30%,，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付達(dá)到70%,。而且中國(guó)家庭住房的平均貸款年限低于10年,。“這是因?yàn)橹袊?guó)人不愿意欠債,�,！�
“2008年我正在美國(guó)做訪問(wèn)學(xué)者，住了半年多時(shí)間,，我租住在美國(guó)一位老太太的家里,，眼睜睜看到，她的兩個(gè)鄰居因?yàn)閮斶�不了銀行貸款,，房子被銀行收回出售,。”秦虹說(shuō),，長(zhǎng)期以來(lái),，美國(guó)住房自住率為60%左右，其中2006年時(shí)為63-65%,。而在低利率的刺激之下，很多人都買了房子,，到了2008年時(shí)美國(guó)的住房自住率達(dá)到了69%,。
“那時(shí)候美國(guó)有句話叫做‘買房基本不貴’，因?yàn)榉孔拥膬r(jià)格漲幅遠(yuǎn)超買房子時(shí)的價(jià)格,，第二句話是‘貸款基本沒(méi)費(fèi)’,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)美國(guó)的貸款利率非常低，且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付,�,！鼻睾缯f(shuō)，寬松的貨幣政策導(dǎo)致2000至2006年美國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲,，而隨之而來(lái)的2007年,，以糧食和石油為代表的物價(jià)上漲,，美國(guó)出現(xiàn)了通貨膨脹，之后美國(guó)兩年內(nèi)連續(xù)升息,，利率從1%一直升到5.5%,，由此，房貸的利息成倍提高,，導(dǎo)致美國(guó)很多家庭無(wú)力負(fù)擔(dān)而斷供,。
在首付比例的差別外，秦虹又給出了第二組數(shù)據(jù)——“2012年不同國(guó)家家庭住房貸款余額與GDP之比”的數(shù)據(jù),。記者注意到,，其中美國(guó)超過(guò)50%，英國(guó)接近50%,，法國(guó)超過(guò)40%,，日本超過(guò)20%接近30%，而中國(guó)低于20%,。
“由此判斷,，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)整，不會(huì)出現(xiàn)大面積的斷供現(xiàn)象,，也不會(huì)出現(xiàn)大面積的拋售,。”
那么,，中國(guó)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)日本房地產(chǎn)的情況呢,？秦虹同樣給出了否定的答案，支撐這個(gè)答案的,，是第三組數(shù)據(jù),。
“日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩次大跌，一次是1975年,，一次是1989年,。數(shù)據(jù)顯示，1968年的時(shí)候,，日本的家庭戶數(shù)與住房套數(shù)之比是1：1,，而房地產(chǎn)大跌的1989年，此比值為比1：1.3,，也說(shuō)是有住房套數(shù)多于家庭戶數(shù)30%,。”秦虹進(jìn)一步指出,，日本在上世紀(jì)70年代初時(shí)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到76%,，到房地產(chǎn)泡沫破裂的90年代初時(shí)，日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近停滯了近20年。
“我認(rèn)為中國(guó)不同于日本,，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是53%,，按照全世界一般水平，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還要提高十幾個(gè)百分點(diǎn),，即使到70%的水平,，還有很大增長(zhǎng)空間�,！鼻睾缰赋�,，這意味著中國(guó)每年新增城鎮(zhèn)常住人口近2000萬(wàn)人。
三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)
那么,，到底目前中國(guó)住房究竟缺不缺房呢,？秦虹表示，“按照第六次人口普查數(shù)據(jù)推算,，把成套和非成套住宅都算進(jìn)去,，中國(guó)城鎮(zhèn)住房套數(shù)和家庭戶數(shù)之比接近于1：1。也就是說(shuō),，如果算總賬,，目前中國(guó)住房基本上平衡，但是結(jié)構(gòu)不平衡,，新增城鎮(zhèn)人口還需要住房,。”
“當(dāng)然,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在風(fēng)險(xiǎn),。”秦虹認(rèn)為,，雖然目前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段異與美日,，不會(huì)出現(xiàn)崩盤，但有三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn),。其一,，中小房企的資金鏈壓力大，即由于中國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的名單化管理,，導(dǎo)致中小房企資金成本更高,，被迫退出市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生，但這屬于正�,，F(xiàn)象，不足為奇,；其二房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)首先波及土地市場(chǎng),，這對(duì)地方融資平臺(tái)債務(wù)的償還直接造成影響；其三，商業(yè)地產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)投資人主業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響大,。
但是,，秦虹認(rèn)為，上述三個(gè)方面不足以影響全局,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給速度快于銷售速度,，造成的現(xiàn)階段性供給偏松，所以必然調(diào)整,，但這種供給結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化,，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)量下降，結(jié)構(gòu)就可能發(fā)發(fā)生逆轉(zhuǎn),。
