“既不同于美國,，也不同于日本,，中國房地產所處階段是調整期，但不會崩盤�,！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾�11日公開發(fā)聲,。
作為中國房地產研究領域的專家，秦虹給出了對于中國樓市的結論,，但值得注意的是,，她還進一步闡述了支持這一結論的一系列論據和三組數據。
“中國與美國不同,，中國不太可能出現美國這種大面積的泡沫破裂,。”秦虹11日在首屆樓宇經濟論壇上如是說,。
三組數據
她給出了第一組數據：中國的房貸政策是非常嚴格的,，中國有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%,，二套房的首付一般是60%,，像北京等一些城市二套房首付達到70%。而且中國家庭住房的平均貸款年限低于10年,�,！斑@是因為中國人不愿意欠債�,！�
“2008年我正在美國做訪問學者,，住了半年多時間，我租住在美國一位老太太的家里,，眼睜睜看到,，她的兩個鄰居因為償還不了銀行貸款，房子被銀行收回出售,�,！鼻睾缯f，長期以來,，美國住房自住率為60%左右,，其中2006年時為63-65%。而在低利率的刺激之下,，很多人都買了房子,，到了2008年時美國的住房自住率達到了69%。
“那時候美國有句話叫做‘買房基本不貴’,，因為房子的價格漲幅遠超買房子時的價格,，第二句話是‘貸款基本沒費’，因為當時美國的貸款利率非常低,，且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付,�,！鼻睾缯f，寬松的貨幣政策導致2000至2006年美國房價一路上漲,，而隨之而來的2007年,，以糧食和石油為代表的物價上漲，美國出現了通貨膨脹,，之后美國兩年內連續(xù)升息,，利率從1%一直升到5.5%，由此,，房貸的利息成倍提高，導致美國很多家庭無力負擔而斷供,。
在首付比例的差別外,，秦虹又給出了第二組數據——“2012年不同國家家庭住房貸款余額與GDP之比”的數據。記者注意到,，其中美國超過50%,，英國接近50%，法國超過40%,，日本超過20%接近30%,，而中國低于20%。
“由此判斷,，目前中國房地產市場的市場調整,，不會出現大面積的斷供現象，也不會出現大面積的拋售,�,！�
那么，中國會不會出現日本房地產的情況呢,？秦虹同樣給出了否定的答案,，支撐這個答案的，是第三組數據,。
“日本的房地產市場經過兩次大跌,，一次是1975年，一次是1989年,。數據顯示,，1968年的時候，日本的家庭戶數與住房套數之比是1：1,，而房地產大跌的1989年,，此比值為比1：1.3，也說是有住房套數多于家庭戶數30%,�,！鼻睾邕M一步指出,，日本在上世紀70年代初時城鎮(zhèn)化率已經達到76%，到房地產泡沫破裂的90年代初時,，日本的城鎮(zhèn)化率已經接近停滯了近20年,。
“我認為中國不同于日本，目前中國的城鎮(zhèn)化率是53%,，按照全世界一般水平,，中國的城鎮(zhèn)化率還要提高十幾個百分點，即使到70%的水平,，還有很大增長空間,。”秦虹指出,，這意味著中國每年新增城鎮(zhèn)常住人口近2000萬人,。
三點風險
那么，到底目前中國住房究竟缺不缺房呢,？秦虹表示,，“按照第六次人口普查數據推算，把成套和非成套住宅都算進去,，中國城鎮(zhèn)住房套數和家庭戶數之比接近于1：1,。也就是說，如果算總賬,，目前中國住房基本上平衡,，但是結構不平衡，新增城鎮(zhèn)人口還需要住房,�,！�
“當然，中國房地產市場也存在風險,�,！鼻睾缯J為，雖然目前中國房地產發(fā)展階段異與美日,，不會出現崩盤,，但有三點風險。其一,，中小房企的資金鏈壓力大,，即由于中國銀行對房地產企業(yè)實施的名單化管理，導致中小房企資金成本更高,，被迫退出市場的情況時有發(fā)生,，但這屬于正常現象,，不足為奇,；其二房地產市場調整會首先波及土地市場,，這對地方融資平臺債務的償還直接造成影響；其三,，商業(yè)地產受產業(yè)投資人主業(yè)經營狀況影響大,。
但是，秦虹認為,，上述三個方面不足以影響全局,，中國房地產市場的供給速度快于銷售速度，造成的現階段性供給偏松,，所以必然調整,，但這種供給結構會發(fā)生變化，如果開發(fā)商開發(fā)量下降,，結構就可能發(fā)發(fā)生逆轉,。
