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2012中國南京秋季房地產(chǎn)商品交易會日前在南京國際展覽中心開幕,，本次展會共有28個樓盤及多家中介機構(gòu)提供近三萬套房源參展,，主辦方舉辦的“換房一條龍”等服務(wù)活動受到購房者的歡迎。圖為購房者在展會上觀看二手房房源信息,。記者
韓瑜慶 攝 |
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隨著我國社會“老齡化”加速逼近,，越來越多的人開始提前為老去的時光做準備,。也正是因為它的稀缺性與剛需性,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始成為眾多企業(yè)眼中的“朝陽產(chǎn)業(yè)”,，不少企業(yè)更是馬不停蹄地向養(yǎng)老概念轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)人士表示,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是大勢所趨，但是,，現(xiàn)階段養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念十分模糊,，還沒有一個絕對的定論。因此,，部分開發(fā)商利用“養(yǎng)老地產(chǎn)”的噱頭炒養(yǎng)老概念,，只是為房屋售賣增添砝碼。
房企加大試水養(yǎng)老地產(chǎn)力度
日前,，綠城集團執(zhí)行總經(jīng)理傅林江在2012中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會上透露,，綠城未來將告別純高端地產(chǎn)發(fā)展模式，積極向養(yǎng)老,、旅游多元化模式轉(zhuǎn)型,。
傅林江表示，“未來一段時期,，綠城的發(fā)展戰(zhàn)略,，將由高負債率發(fā)展模式，向以風(fēng)險控制為主的穩(wěn)健經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變,�,！倍G城中國發(fā)布的2012年中報也稱，綠城將積極介入二,、三線城市綜合體及養(yǎng)老和旅游等主題地產(chǎn),，意在擴大產(chǎn)品類型。
而萬科繼2010年試水萬科幸福匯后,，今年8月,，萬科與長春市人民政府簽署協(xié)議，萬科與將投資120億元，在長春市多個區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目,。
除綠城,、萬科外，保利,、首創(chuàng),、復(fù)興等龍頭房企均在近年拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃，認為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為公司重點發(fā)展方向,。根據(jù)中指院對2011中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)進行統(tǒng)計顯示,，僅2010年一年，就有21.74%的品牌企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域,。
中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，在普通住宅長期執(zhí)行限購、限貸政策的背景下,，土地價格并未降低,，而房價漲幅卻在下降或持平，致房企利潤大減,。因此,，房企正在從以追求土地升值賺取利潤向以產(chǎn)品升級賺取利潤轉(zhuǎn)型，自然會選擇風(fēng)險小,、回報高的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),。
“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是大勢所趨�,！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不僅是地產(chǎn),，而是擁有醫(yī)療,，商超，金融,、家政等多個行業(yè)的生活綜合體,。老年人是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的剛需人群，隨著老齡人口的不斷增加,，需求擴大,，是真正能實現(xiàn)我國擴內(nèi)需的行業(yè)，也是未來的發(fā)展方向,。
老齡社會推動地產(chǎn)轉(zhuǎn)型
的確,，在我國加速步入老齡化社會的背景下，隨著“421”家庭結(jié)構(gòu)逐漸成為主體,，越來越多的老人需要進入養(yǎng)老機構(gòu)或類似療養(yǎng)基地安度晚年,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至2010年底我國有各類養(yǎng)老機構(gòu)38060個，擁有床位266.2萬張,，收養(yǎng)各類人員210.9萬人,。但全國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占老年人口總數(shù)的1.59%，不僅低于發(fā)達國家5%至7%的比例,，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平,。另外，有數(shù)據(jù)顯示,，截至2011年底,，我國平均1000名老人僅擁有17張床位。
分析人士認為,，中國老年人口數(shù)量快速增長,，養(yǎng)生住宅的需求量正在日益加大——從2010年需求5億平方米，到2020年需求7億平方米,，再到2050年需求13億平方米,，市場發(fā)展空間巨大。
正因為是解決民生的重要部分,，地方政府也開始把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放到基礎(chǔ)性地位,。日前，北京市國土局啟動了《北京市2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》編制工作,，從明年起,，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入本市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃,。
北京市國土局相關(guān)負責(zé)人表示,，應(yīng)通過財政、土地供應(yīng)等政策支持的手段,，吸引社會資本投資養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè),，并根據(jù)養(yǎng)老機構(gòu)的性質(zhì)，實施不同的土地供應(yīng)方式,，明確產(chǎn)權(quán)持有方式,。
而此前7月12日，長春市發(fā)布《關(guān)于加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的補充意見》,，將對養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)中心,、床位、運營等方面給予一次性補貼,。
借“養(yǎng)老”之名 打“不限購”牌
事實上,，在此之前，北京的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已初具規(guī)模,。據(jù)統(tǒng)計,，北京已有的八個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其中持有經(jīng)營的包括愛慕家、壽山福海,、太申祥和山莊,；出售和出租的包括曜陽國際、北京太陽城和將府莊園,；出售的包括東方太陽城和萬科幸福匯,。
但值得注意的是，作為我們所熟知的養(yǎng)老地產(chǎn)項目的萬科幸福匯,，在其總規(guī)模達1226戶中,，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點的房源僅有146套，所占比例僅為11.9%,。
“現(xiàn)在多數(shù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，還僅是停留在房地產(chǎn)階段�,！睆埓髠ケ硎�,，現(xiàn)在所說的養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)本身還是住宅,，只是住宅的升級版,，最終目的是為住宅加上部分附加值，更有利于其的售賣,。張大偉認為,，房地產(chǎn)行業(yè)在告別土地差價暴利時代后，房地產(chǎn)商多愿選擇養(yǎng)老地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)等地方政府積極扶持的地產(chǎn)項目,，以提高企業(yè)項目利潤。
北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志對記者表示,，“由于定位不明,，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式買房,，其并沒有躲過賣房的本質(zhì),。”
對此,，聶梅生也指出,，現(xiàn)在有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念十分模糊，還沒有一個絕對的定論,，但肯定不是地產(chǎn),。她認為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)稱之為養(yǎng)老社區(qū),，而不是養(yǎng)老地產(chǎn),，因此,，在其定位上，主體絕不是房地產(chǎn),，而應(yīng)是有關(guān)養(yǎng)老的各種配套設(shè)施,。“其與房地產(chǎn)最根本的區(qū)別是,，除了養(yǎng)老方面的配套設(shè)施與機構(gòu)以外,，真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多為持有型物業(yè)，房屋僅用于租賃,，并不售賣,。”
也正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處試驗階段,，在開發(fā)模式仍未有明確定論的背景下,，行業(yè)目前較為混亂�,！耙恍╅_發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號,，實際上就是低價圈地，然后賣住宅,�,！睒I(yè)內(nèi)人士指出，一方面,，房企借著養(yǎng)老的噱頭,，便于營銷。另一方面,，由于地理位置較偏,，一般不屬于限購區(qū)域，有的就算在限購區(qū)域內(nèi),，由于購房者多為60歲以上的老人,，在房地產(chǎn)整體調(diào)控的背景下,，部分城市不認房,、只認貸，這也讓開發(fā)商鉆了空子,，打“不限購”擦邊球,。
“地方有供地需求、市場有購買需求,，開發(fā)商有追求高利潤的需求,。”上述人士表示,，由于建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，必須有醫(yī)院,、護理等配套設(shè)施，因此,，開發(fā)商的投資也為地方政府減輕不少負擔,。所以在減輕負擔的基礎(chǔ)上，地方政府會給企業(yè)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠,、補貼等置換型優(yōu)惠政策,，這也是為什么近年來養(yǎng)老地產(chǎn)的火爆的重要原因。
“現(xiàn)階段我們必須做的是確定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式,，在物業(yè)方面給出明確劃線,，是持有還是售賣�,！鄙鲜鋈耸恐赋�,，目前，相關(guān)部門已在開始關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的亂象,，為了使行業(yè)能良好發(fā)展,，相關(guān)部門正在制定行業(yè)標準，也會陸續(xù)出臺一系列鼓勵政策,，逐步對養(yǎng)老事業(yè)進行規(guī)范,。