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經(jīng)過持續(xù)近四個月剛性住房需求的集中釋放,，進入8月份后,，樓市熱度有所降溫。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況,，8月份新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有20個,，比7月份增加11個。樓市“金九”也未如開發(fā)商預期帶來成交量明顯增長,，房價總體保持穩(wěn)定,。需要注意的是，當前推動房地產(chǎn)周期運行的三大外生變量已發(fā)生重大變化,，房價繼續(xù)上漲動能或已減弱,。住房市場供應充足，需求處在歷史低位,，供求關(guān)系將明顯改善,，未來房價上漲空間非常有限。
首先,，房地產(chǎn)周期運行外生變量發(fā)生重大變化,。我國房地產(chǎn)周期運行存在三大外生變量，分別是宏觀經(jīng)濟變量,、政策變量、貨幣變量,。從宏觀經(jīng)濟變量看,，我國經(jīng)濟增速已經(jīng)連續(xù)6個季度放緩，經(jīng)濟周期運行底部還未探明，宏觀經(jīng)濟或?qū)⒗^續(xù)放緩,。經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長是房價上漲的重要基礎(chǔ),，隨著宏觀經(jīng)濟下行壓力不減，房價上漲基礎(chǔ)受到嚴重削弱,。從政策變量看,，國家仍將堅定不移加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行住房限購措施,，繼續(xù)落實差別化住房信貸和稅收政策,，堅決抑制投機、投資性需求,。從貨幣變量看,，貨幣供應增長穩(wěn)中趨緩，截至2012年8月末,，廣義貨幣(M2)和狹義貨幣(M1)增速分別比上月末低0.4個和0.1個百分點,。
其次，住房供應充足,。截至2012年8月末,，全國商品住宅待售面積2.04億平方米，約為前8個月商品住宅銷售面積的40%,，同比增長42%,，再加上規(guī)模龐大的二手住宅供應，短期內(nèi)住房供應較為充裕,。2012年1至8月,，全國住宅施工面積38.4億平方米，同比增長13.1%,；住宅新開工面積9.1億平方米,，約為2011年商品住宅銷售面積的2.1倍。通常住宅施工到形成供應大約需要1年時間,，未來住房供應將大幅增加,。
還有，住房需求仍處于歷史低位,。據(jù)中國人民銀行2012年第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示,，未來三個月內(nèi)打算購買住房的居民比重為15.7%，略高于2008年第2季度的15.1%比重,，但仍在歷史相對低位,。剛性住房需求價格彈性大，房價略有上漲,，需求將受到很大抑制,。雖然改善性住房需求價格彈性小,，但對投資收益率較為敏感。去年以來,，全國房價接近滯漲,，投資收益率遠低于銀行存款利率。綜合來看,，在持續(xù)限購政策作用下,，住房需求勢必穩(wěn)中趨緩。
從各國經(jīng)濟史看,，還沒有一個國家在宏觀經(jīng)濟增長放緩階段仍能繼續(xù)維持房價上漲,。2003年以來，國民經(jīng)濟連續(xù)保持兩位數(shù)增長,、房地產(chǎn)調(diào)控目標未觸及房價以及貨幣供應較快增長等因素,，成為推動我國住房價格快速上漲的三大動力。但隨著房地產(chǎn)周期運行的三大外生變量發(fā)生重大變化,，房價繼續(xù)上漲動能或?qū)⑺p,。特別是保障性住房建設大力推進，住房供應大幅增加,，同時限購政策下住房需求增長穩(wěn)中趨緩,，未來住房供求關(guān)系將明顯改善，也會明顯制約房價上漲空間,。
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