房地產(chǎn)市場是美國人心頭的痛。自2008年以來,，經(jīng)歷了大風(fēng)大浪后,，房主對(duì)房市的底線一降再降，只要房價(jià)止跌,，他們就要謝天謝地,。
最近，美國房市似露曙光,。標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯席勒房價(jià)指數(shù)連續(xù)第六個(gè)月上漲,，20個(gè)大城市房價(jià)穩(wěn)步回升。美國聯(lián)邦住房金融署25日公布的房價(jià)指數(shù)顯示,，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整,，今年7月份美國房價(jià)環(huán)比與同比均有所上漲，顯示住房市場呈持續(xù)復(fù)蘇趨勢,。穆迪經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪說,，美國房市正在好轉(zhuǎn)，起碼房產(chǎn)價(jià)值開始止跌,，“這就是往前走了一大步”,。
同時(shí)，新房開工量不斷增加,，而美聯(lián)儲(chǔ)也選擇在此時(shí)重磅出擊,，第三輪量化寬松(QE3)的炮火全面對(duì)準(zhǔn)美國房市。好消息頻傳,，一些人不免驚呼：“美國房市已見底,。”
但三思之下,，卻不難發(fā)現(xiàn),，即便有QE3支持，美國房市想要重返2008年之前的繁榮,，恐怕依然有很長一段路要走,。而漫漫復(fù)蘇路上,，美國房市面臨的一個(gè)很大問題就是，雖然房市信心有所恢復(fù),，但房屋抵押貸款依然收緊,。
雖然新房子一天天拔地而起，但購房人拿不到貸款,，有再多房子也成就不了繁榮,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年,，全美所售440萬套房屋中只有240萬套是用抵押貸款購買,。
QE3似乎是對(duì)癥下藥。美聯(lián)儲(chǔ)的如意算盤是,，壓低利率,，刺激房屋抵押貸款發(fā)放，進(jìn)而刺激房市,。但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云曾說,，QE3瞄準(zhǔn)長期低迷的房地產(chǎn)業(yè)是正確之舉，但具體能發(fā)揮多大作用卻依然是個(gè)巨大的未知數(shù),。
對(duì)于普通購房者來說,，只有貸款利率大幅下降，購房需求才能被激發(fā),。但據(jù)房地美的數(shù)據(jù),，就在7月底，即美聯(lián)儲(chǔ)首次直接暗示正在醞釀QE3之前,，美國30年期抵押貸款利率為3.49%,；而在9月20日，即QE3公布后的第一個(gè)星期,，這一利率水平?jīng)]有發(fā)生一點(diǎn)變動(dòng),。就是說，華爾街上的金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)過近兩個(gè)月時(shí)間消化QE3后,，依然沒有做出任何下調(diào)貸款利率水平的舉動(dòng),。
美國銀行押貸款部門高管麥特·弗農(nóng)(Matt Vernon)解釋說,，“每個(gè)銀行都有固定的放貸能力,，能處理的貸款申請(qǐng)有限,�,！彼倪壿嬍牵绻y行過快下調(diào)貸款利率,，貸款申請(qǐng)就會(huì)激增,，可能會(huì)造成銀行負(fù)擔(dān)過重。
誠然，銀行的放貸能力有限是客觀事實(shí),，但從主觀上講,，銀行也未必想下調(diào)貸款利率。因?yàn)�,，銀行的利潤很大一部分是來自高貸款利率和低融資成本之間的差價(jià),，價(jià)差越大，利潤就越豐厚,，銀行自然不愿自斷財(cái)路,。
因此不管是從客觀還是主觀來看，雖然有QE3創(chuàng)造的極度寬松的貨幣環(huán)境,，銀行在短期內(nèi)仍不會(huì)大幅下調(diào)房屋抵押貸款利率,，而是會(huì)選擇一個(gè)長期循序漸進(jìn)的過程。這就意味著,，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策作用會(huì)大打折扣,，而美國房市在短期內(nèi)也不會(huì)得到有效改善。
另外,，對(duì)很多普通美國人來說,，盡管利率水平很低，他們還是可能拿不到貸款,。這些人群,，他們有購房需求，卻拿不到貸款,，問題不在于利率高低,，而在于自身信用歷史紀(jì)錄差。這就意味著,，不管美聯(lián)儲(chǔ)做再多努力,，不管銀行將貸款利率水平降到再低，他們還是無法獲得貸款,。
從這個(gè)層面上來講,，QE3創(chuàng)造的大量流動(dòng)性，最終可能流到信用紀(jì)錄好的富人手中,。這些富人就會(huì)把這些得來容易的錢進(jìn)行投資,，從而可能導(dǎo)致美國房市的投機(jī)行為，造成虛假繁榮,，為下一個(gè)房地產(chǎn)泡沫埋下隱患,。
