|
在當前經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大的形勢下，房地產(chǎn)業(yè)大則關(guān)系到經(jīng)濟泡沫破裂,，遠則攸關(guān)經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略,。有人認為房地產(chǎn)調(diào)控政策“騎虎難下”，持觀望情緒,，這實際上增大了調(diào)控的難度,。筆者認為，房地產(chǎn)從緊政策不能輕易放松,，職能部門不但要準確無誤地發(fā)出強烈和正確的信號,，還要有足夠的政策準備。否則,，調(diào)控難以長期化,，不具有可持續(xù)性，會帶來更多的問題,。在房地產(chǎn)調(diào)控上若要取得理想效果,，就必須完善充實政策調(diào)控的針對性和技術(shù)上的精準性。
提高對房地產(chǎn)調(diào)控政策水平的前提是,，必須對房地產(chǎn)業(yè)的特殊性有正確的認識,，從整個經(jīng)濟運行的角度對其進行準確定位。房地產(chǎn)業(yè)不是一般的開發(fā),、建造業(yè),，而是具有很強的杠桿作用，是類金融產(chǎn)業(yè),。房地產(chǎn)不僅能滿足人們居住要求具有實用價值,，也能匯聚財富，具有造富價值,。由于具有看得見,、可預期、不需要太專業(yè)的投資技術(shù)等優(yōu)勢,，一旦其利潤率超過社會平均利潤率,，更是普通投資者最喜歡的投資產(chǎn)品,。隨著市場的發(fā)展，特別是金融業(yè)的發(fā)展,，房地產(chǎn)很容易由投資變?yōu)橥稒C,，一方面其快速調(diào)動社會資源在這一行業(yè)和其密切相關(guān)的行業(yè)進行配置，占有大量資金造成地產(chǎn)過熱,，進而造成經(jīng)濟過熱和經(jīng)濟失衡,，隨之是危機的到來。現(xiàn)代資本主義的每一次危機中都少不了地產(chǎn)的影子,。
基于上述分析,，我們首先應當把房地產(chǎn)業(yè)像金融業(yè)一樣進行監(jiān)管。建立完善房地產(chǎn)準入制度,、分級制度,、利潤控制制度、產(chǎn)品分類標準,、地產(chǎn)商行為規(guī)范,、購買者條件和風險制度,。不能是個人有點錢搞塊地就能搞房地產(chǎn),，也不能人人都可以購買地產(chǎn),，就像不能誰有點錢就可以開銀行、誰都可以去銀行借款一樣,，要對房地產(chǎn)業(yè)進行類金融似的監(jiān)管，這是防止地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫進而產(chǎn)生經(jīng)濟危機的最根本措施,。
其次，強化政府或第三方對城市和社區(qū)的規(guī)劃職能作用,，弱化地產(chǎn)開發(fā)商的實際規(guī)劃作用。維護城市整體規(guī)劃的權(quán)威性,，建立標準化社區(qū),，減少社區(qū)功能差異化，提高產(chǎn)品標準化,，防止地產(chǎn)商利用信息不對稱推動房價上漲,。
第三，少拆多建,，控制城鎮(zhèn)中心區(qū)，“黃金地段”拆拆建建是節(jié)約資源和穩(wěn)定房價的重要措施,。因為中心城區(qū)，特別是“黃金地段”拆遷和重建,，往往產(chǎn)生地王和地標效應,，會大幅度推高房價，并產(chǎn)生很強的連鎖效應,，提高了房地產(chǎn)的投機性。
第四,，適時推出房產(chǎn)稅,。房產(chǎn)稅應雙向征收，一方面對建設高檔地產(chǎn),、獲利多的地產(chǎn)商收一種稅，以抑制高檔豪宅建設,；另一方面對購買和使用超出一定標準的人和享有高檔豪宅者收房產(chǎn)使用稅,。最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)保障居住、鼓勵投資,、控制投機的功能,。
(本文作者為中國企業(yè)聯(lián)合會管理咨詢委員會執(zhí)行委員)
|