進(jìn)入9月以來，不少城市的樓市交易量走低，同期開盤量則居于高位,，新建商品住宅庫存開始發(fā)生變化,。據(jù)了解，一些熱點(diǎn)城市的新建商品住宅庫存已呈微增態(tài)勢(shì),，在銷售速度放緩的情況下,，庫存的消化周期將拉長(zhǎng),。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，當(dāng)前多數(shù)城市的新建商品住宅庫存較為充足,，一線城市的庫存壓力也有所緩解。但需要注意的是,，如果未來購房需求大量釋放,，一線城市庫存面臨不足情況，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力也將凸顯,。
新房庫存緩慢攀升
樓市“金九”并未如期而至,。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至16日,，本月全國主要的54個(gè)城市新建商品住宅簽約119581套,，比上月同期下調(diào)11.6%，這也是近4個(gè)月同期的最低點(diǎn),。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,，9月1日-16日，北京僅成交新建商品住宅5187套,，比8月同期下調(diào)21.6%,。后續(xù)需求不足被認(rèn)為是成交量滑坡的主要原因。有分析人士表示,，在“限購令”的影響下,，不少城市的剛性需求幾乎釋放殆盡，合理的改善型需求缺乏釋放渠道,，造成后續(xù)成交量減少。
與此同時(shí),，部分房企推盤的熱情卻并未減弱,。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，9月1日-16日,，北京共有18個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，釋放房源5866套,。這一數(shù)據(jù)不僅遠(yuǎn)高于8月全月的新建商品住宅供應(yīng)量,，同時(shí)也比9月同期的新建商品住宅成交量高出679套,。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，9,、10月份的推盤量還將保持相對(duì)較大規(guī)模。按照該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),，預(yù)計(jì)北京10月將有32個(gè)商品房項(xiàng)目入市,。
受此影響,，近期北京的新房庫存已開始緩慢攀升,。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù),，截至9月18日,，住宅存量達(dá)到79612套,，正在逼近8萬套的規(guī)模,。而按9月以來的銷售速度，這部分庫存的消化周期將超過7個(gè)月,，庫存不足的壓力較之前有所緩解,。
上述情況在其他部分城市也存在,。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟向中國證券報(bào)記者表示,，當(dāng)前一線城市的存貨去化周期多數(shù)為8-12個(gè)月，處于相對(duì)合理區(qū)間,。若市場(chǎng)成交量不能有效放大,，這些城市庫存不足的壓力將進(jìn)一步減緩。
房?jī)r(jià)仍存上漲隱憂
庫存量的大小決定著后市的供需形勢(shì),。按照陳晟的觀點(diǎn),，當(dāng)存貨去化周期大于6個(gè)月時(shí),，房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定,。若這一指標(biāo)在6個(gè)月以下,，房?jī)r(jià)將呈上漲態(tài)勢(shì),。
除庫存量外,，去化周期的長(zhǎng)短也與銷售速度有關(guān)。今年8月,，北京新建商品住宅成交14525套,，按照這一銷售速度,，北京樓市庫存的去化周期僅為5個(gè)月。其他一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市也都面臨去化周期縮短的局面,，這被認(rèn)為將給房?jī)r(jià)上漲帶來壓力。
陳晟表示,，不少二三線城市此前的土地供應(yīng)量大,，近幾年的房屋建設(shè)規(guī)模也較大,，市場(chǎng)潛在庫存較為充足,。而一線城市的庫存不足壓力雖有所緩解,，但庫存絕對(duì)量仍然處于低位,。
他認(rèn)為，一旦限購,、信貸等政策因素出現(xiàn)變化,，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量回升,，一線城市的現(xiàn)有庫存量將再次面臨較短的消化周期,，房?jī)r(jià)上漲壓力也將凸顯。業(yè)內(nèi)人士表示,，一線城市可供開發(fā)土地面積、在建商品房面積,、可售商品房套數(shù)等指標(biāo)，目前都處于低位,。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月,，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.06%,，漲幅明顯收窄,。有觀點(diǎn)認(rèn)為，成交量下降是其主要原因,。若未來改善型需求能夠得到有效釋放,，房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)保持上漲。
值得注意的是,，近幾年一線城市土地交易量不足,，可能影響到后續(xù)供應(yīng)的推進(jìn)速度。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì),，2009年以來,，北上廣深4個(gè)城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米,。其中，北京,、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下,，廣州不到2200萬平方米,，深圳則只有650萬平方米左右,。
按照房地產(chǎn)開發(fā)周期,，從土地成交到形成市場(chǎng)供應(yīng),，約需要1-2年的時(shí)間,。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為,，一線城市的土地供應(yīng)缺口已經(jīng)形成，房?jī)r(jià)在短期或長(zhǎng)期內(nèi)都存在較大上漲壓力,。當(dāng)前應(yīng)增加土地有效供應(yīng)，并督察已供土地的開發(fā),，從而盡快補(bǔ)充市場(chǎng)庫存,。