北京等地樓市最近陷入“庫存危機”。這究竟是未雨綢繆的警示,，還是嘩眾取寵的噪音,？
開發(fā)商往往故意模糊這個答案，往往樂于制造供不應求的假象,。而在一些研究人士看來，房地產的庫存不僅指新房,，還包括海量的二手房,；并且，庫存并不是一個靜態(tài)的數字，而是動態(tài)的隨時變化的,，隨著新房更多地進入預售,，庫存的數字也將發(fā)生變化。
從整體來看,，開發(fā)商的庫存和二手房市場的存量并沒有發(fā)生根本性的變化,。尤其在當前“金九”失色、滯脹隱現的趨勢下,，開發(fā)商的去庫存壓力仍然很大,。
開發(fā)商存貨高企
在日漸分化的區(qū)域樓市，北京的漲價熱情高漲,。
截至8月末,，北京市住建委網站上顯示，全市商品住房庫存7.7萬套,。華遠地產董事長任志強認為,，從這幾個月的情況看，北京商品房庫存消耗速度比較快,。北京年初時有13萬到15萬套,，現在已經不到8萬套，僅可供消化5個月左右,。他估計,，不用到明年3月份，房價就因供應短缺而出現暴漲,。
北京市房協相關人士認為,，該說法一方面沒有考慮之前已經清理了無效庫存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位進行推算,，使得消化周期看起來相差過于懸殊,。該人士指出，按正常消費量算,，北京商品房“庫存4萬至8萬套屬正�,！薄�
鏈家地產市場研究部常清認為,，從年庫存消化量來看,，3月份后北京房地產市場逐漸進入深度去庫存階段，從歷史數據來看,，目前的庫存波動依然處在相對平穩(wěn)狀態(tài)，并未出現2008年和2009年的極冷極熱的情況,，庫存并沒有出現明顯不足,，部分區(qū)域如通州仍是庫存的高壓區(qū)。
我愛我家副總裁胡景暉表示，樓市庫存量并不是一個靜態(tài)數字,，而是一個動態(tài)數字,。7.7萬套這個數字并不能說明開發(fā)商的銷售壓力在變小。在市場不斷簽約成交的同時,，新開盤待售的樓盤也在不斷增加,。
“3月份住建委清理后，北京樓市庫存為9.1萬套,，現在的庫存數據是7.7萬套,，也就是說，在5個月的時間里,，北京樓市庫存的消耗量并不大,。照這個速度計算，再加上新開盤的住宅不斷涌現,，今年后四個月開發(fā)商的銷售壓力依然很大,。”胡景暉說,。
開發(fā)商的高庫存也仍然存在,。2012年中報顯示，上市公司存貨總量創(chuàng)近5年新高,。從2010年至2012年中期,，房地產的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元,。這意味著全國房地產庫存一直都在增加,。
二手房存量待釋放
有業(yè)內人士指出，任志強上述觀點的謬誤之處,，在于故意忽略了一個問題,，即庫存不應僅僅是新房，而是社會化的庫存,，包括巨大的存量房市場,。
以北京為例，2011年北京住宅銷售面積為1035萬平方米,，過去10多年,，北京的住宅銷售面積也幾乎都在1000萬-2000萬平方米，這累積了大量的二手房房源,。
全國最大的二手房網站安居客數據顯示,，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重復的部分,，這個存量依然驚人,。
房地產全社會化去庫存的難點在于,，如何“驅動”天量的二手房進入流通領域。當前,，許多城市的二手房陷入僵局：業(yè)主不愿降價,，購房人不愿出手。
仍以北京為例,，8月份,，北京二手房住宅網簽總量為13690套，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%,。9月上旬連續(xù)兩周成交量低于3000套,，買賣雙方陷入僵持。
21世紀不動產集團分析師張磊認為,，3-8月的集中交易是市場的非常態(tài)表現,，在政策壓力保持不變的情況下，新增需求有限,，市場必然回歸理性,。9月份上半月各城市的新房交易表現，預示著今年的反彈行情已漸趨尾聲,，金九銀十很難達到期望的高峰,。
鏈家地產市場研究部常清表示，金九上半月北京,、深圳等地二手房成交量呈現下降的趨勢,，金九低成交基調確定，9月份成交量環(huán)比上月降幅將超過10%,。
有市場分析人士認為,，如果開征較高稅率的房產稅，將促進手持多套住房的業(yè)主進入流通領域,，總庫存量也將隨之大增,。
去庫存乏力
除了存貨高企的實質外，去庫存的市場表現也很平淡,。
中原地產數據顯示,，截至9月16日，全國主要的54個城市新房成交環(huán)比8月下滑達到11.6%,，這是近4個月來同期成交量的最低點,。
第一創(chuàng)業(yè)分析師王皓宇監(jiān)測數據顯示，四個一線城市的去化周期止降回升,，均值為35.72周,，環(huán)比增長1.17%，顯示剛性需求釋放乏力,。
高盛高華證券報告顯示,，截至9
月9 日,，其所監(jiān)測的13 個城市的總庫存環(huán)比上升0.6%，從過去12 個月滾動銷售面積計算,，這13 個城市的庫存平均消化時間從14.2 個月略微降至14.1
個月。其中,，南京,、東莞、寧波和福州的庫存下降,；廣州,、廈門和長春的庫存企穩(wěn)；北京,、上海,、深圳、蘇州,、青島和杭州的庫存繼續(xù)上升,。
與此同時，房地產開發(fā)投資在8月份首次出現環(huán)比上升,。1~8月廣東房地產開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資3143億元,，增幅年內首次回升，同比增長11.3%,。
萬科總裁郁亮對本報記者表示,，新房庫存降至低點這個事實的確存在，而到明年,，因為去年投資的下滑導致的新房供不應求會在很多城市出現,。但他指出，屆時政府會祭出相應的調控手段進行對沖,，比如控制預售證發(fā)放節(jié)奏抑制高端住宅入市,，比如令更多的保障房進入分配環(huán)節(jié)，增加供給端的總量,，總之不會令房價大漲,。
張磊認為，從8月以來的房地產投資情況看,，新開工面積和施工面積都一改下滑趨勢,，呈現正增長，由于高周轉已成為主流房企的共同選擇,，這種趨勢若保持3個月,，少數專家預測的明年上半年的“房荒”就不會出現。