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解說：數(shù)家北京家居建材賣場倒閉,，是否源起樓市遇冷,？房價回暖，地產(chǎn)商爭相拿地,，冷暖之間樓市將何去何從,？《央視財經(jīng)評論》正在關注。
主持人：各位晚上好,，這里是正在為您播出的《央視財經(jīng)評論》,，歡迎您的收看，我是沈竹,。今天我們來談談中國的房地產(chǎn),。那最新的消息稱，北京家居的大賣場在批量的倒閉,，半年時間里關門有8家,。但是與此同時我們最近又聽到,，在很多的城市，房地產(chǎn)商又重新的燃起了熱情,，頻頻地大手筆來開始拿地,。在這種冷熱癥同時存在的一個復雜的情形下，我們究竟應該怎樣去判斷當下的房地產(chǎn)市場,，那未來的房價走勢又將會如何,？近來，一線城市的房價是回暖上漲,，各地樓市的調(diào)控是否又要再出重拳呢,？今天我們將就此展開評論。我們的兩位評論員是大家熟悉的馬光遠和張鴻,，那首先我們也是通過短片來了解一下建材行業(yè)如今所面臨的難題,。
解說：全球最大的家居建材超市家得寶，突然在13號關閉了鄭州,，西安,，天津，青島四個地方的門店,。15號的下午,，記者在家得寶鄭州店看到，協(xié)防隊員和家得寶建材家居超市的一些員工,，用推車等物品阻礙物將超市大門封閉,，不允許任何非超市的員工進入。一些員工說,，家得寶突然退出,，讓他們有些措手不及，只能用這種方式盡可能的維護權益,，減少損失,。
張姍姍（鄭州家得寶建材家居超市員工）：就六點左右，因為裝修問題要關店,，顧客也在結帳,，等顧客走完之后店門就關了。
解說：家得寶中國公司新聞發(fā)言人表示,，這次關停是一次戰(zhàn)略調(diào)整,，對受到家得寶關店影響的各方公司將會給一個交代。家居賣場不景氣的新聞近來備受矚目,。在位于北京朝陽區(qū)白家樓橋的一個大型家居建材城,，幾個月以前還正常開門營業(yè)的賣場已經(jīng)被徹底荒廢，大鐵門擋住了進入賣場的通道,，而商場的周邊無人清理的雜草已經(jīng)長到了半人多高,。
北京市民：半年前家里裝修（在）這里購買些家具,，今天過來一看，好多店都關門了,，不知道為什么,。
解說：記者驅(qū)車，沿著北京的五環(huán)路繞了一圈發(fā)現(xiàn),，包括興隆家居建材城,，京開利德家居賣場，東方家園立水橋店,，百安居橋北店,，居然之家大東發(fā)店等。要么相繼關門,，要么在撤場搬遷,，這兒規(guī)模龐大的大賣場都曾經(jīng)有過上萬，甚至幾萬平米的經(jīng)營面積,。
在位于北京朝陽區(qū)大黃莊橋附近的紅星美凱龍旗艦店,，記者根本看不到多少顧客，豪華的扶梯顯得空空蕩蕩,。
記者：這個店什么時候開的,？
紅星美凱龍店經(jīng)銷商：（去年）年底。
記者：這人比較少啊,。
紅星美凱龍經(jīng)銷商：沒人,。
記者：沒人啊。
紅星美凱龍經(jīng)銷商：對,。
解說：在附近的東方家園官莊店記者看到,，原本是賣家具的二樓專賣場已經(jīng)被一分為二，緊靠扶梯的這邊被改成了小吃攤,，服裝店和超市,，顯得人頭攢動，顧客臨門,。而另一邊保留的家具賣場卻少有人光顧,，一些店鋪已經(jīng)貼出了撤店甩貨的宣傳語。中國建筑材料流通協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示,，上半年，全國規(guī)模以上建材,，家居賣場累計銷售額達到5539.3億元,，同比下降7.66％，是近五年來首次增速下滑,。
主持人：那最近也有一系列的業(yè)內(nèi)人士預測,，建材行業(yè)今天的遇冷是預料之中的一個事情,，而建材行業(yè)的大賣場的一些倒閉跟上游房地產(chǎn)調(diào)控呢，應該說是有一個必然的聯(lián)系,，我不知道兩位評論員當看到今天建材市場這簫條情況的時候,，是不是也并不意外？
張鴻（央視財經(jīng)評論員）：不意外,，意料之中的,，只是看上去有點慘，因為去年我在裝修房子,，我覺得我去的很多地方都還算好,，沒想到去年底開始他們很多就撐不住了，剛才你說8家,，其實北京從去年底,，去年下半年到現(xiàn)在已經(jīng)有12家，最近半年8家,，已經(jīng)有12家,，然后還有5家可能就要撤場或者換地方。
主持人：大型的還是小型的,？
張鴻：都是大型的,，所以它其實這是一個房地產(chǎn)本身簫條帶來的一個影響，同時,，在賣場形式上也是一個經(jīng)營模式帶來的這樣一個沖突,，因為過去房地產(chǎn)好的時候它擴充太厲害了，我看中國家具協(xié)會有一個數(shù)據(jù),，去年建材行業(yè)的銷售是2000億,，如果說是一萬平米能賣1個億的話，一般來說是這個概念,，所以2000萬平米賣場就夠了,，但現(xiàn)在有多少呢？4000萬的賣場,，擴張的太多了,，所以即使是房地產(chǎn)不增長，不下降,，不增長,，那它就有一半要倒閉，所以涉及到經(jīng)營模式,；還有一個經(jīng)營模式是什么呢,？就是一二線城市過去這種賣場，我們知道東方家園什么，百萬居什么的它們基本都在市區(qū)內(nèi),，你看北京多數(shù)都在城八區(qū),，但是現(xiàn)在你說城八區(qū)里邊還有多少新房出售呢？都已經(jīng)往周邊去了,，再往周邊去,，我買的房子已經(jīng)離河北不遠了，我何必跑到城里來買你的這個家居呢,？我直接奔河北香河去,，所以你看很多人都開始到香河去買對吧。
主持人：也就是說這樣的一個市場遇冷,，除了跟房地產(chǎn)調(diào)控有關系之外,，跟我們市場的一個飽和度也有關系，前期的擴張之快也有關系,，老馬認為原因還有哪些,？
馬光遠（央視財經(jīng)評論員）：所以我們現(xiàn)在看到，很多大賣場之所以撤店,，那么一方面張鴻講了是一個距離的一個原因,，更重要的是什么呢？他們和商戶之間最后是互相擠壓,，互相擠壓最后沒有利潤,，那么為什么沒有利潤呢？就是因為地價炒高了,，低價炒高是什么原因,？是房地產(chǎn)的原因，所以除了產(chǎn)能過剩以外,，我們說很多行業(yè)本身的發(fā)展它是有規(guī)律的,，也就是你發(fā)展到一定程度，你對一個行業(yè)過于依賴的話,，那么你到最后你會發(fā)現(xiàn),，這個行業(yè)成了你本身的一個殺手。
主持人：那未來還會有哪些相關的行業(yè)繼續(xù)重蹈覆轍,？
馬光遠：我覺得你比如說這個,，我認識一個那個做瓷磚的，在瓷磚行業(yè)做的應該說比較大,，那么他們對整個的這種房地產(chǎn)的依賴就非常強,，我記得是5月份的時候他們要開一個這個經(jīng)銷大會，他告訴我說,，5月份本身經(jīng)銷大會的表現(xiàn)決定著這一年的表現(xiàn),，然后開完會以后,，他第一時間給我打了電話,，說這一年我們這個行業(yè)基本完蛋了,，那么為什么說這個行業(yè)完蛋了呢？因為從來沒有看到說有一年的情況,，即使他講在08年的時候,，情況也沒這么糟糕，那么他認為,，導致他們這個行業(yè)出現(xiàn)問題的關鍵,，那么一個當然是也跟產(chǎn)能過剩有關系，也就是說這么多年以來,，他們依據(jù)房地產(chǎn)本身的發(fā)展不斷地在擴張產(chǎn)能,，另一方面呢跟房地產(chǎn)的調(diào)控也有關系，所以凡是跟房地產(chǎn)上下游有關的,，我想在這么一個大背景下,，大家肯定都要考慮兩個問題，第一個是產(chǎn)能的規(guī)模問題,，第二個是什么呢,？整體的大環(huán)境本身對企業(yè)的應對策略應該造成一個什么樣的影響，企業(yè)應該怎么樣來進行面對,。
主持人：就此我們來聽一下網(wǎng)友的評論,，我們看一下網(wǎng)友“劉峰”的觀點，他說目前的房產(chǎn)調(diào)控政策已見成效,，建材商因為資金鏈的一個斷裂而倒閉不足為奇,。但隨著經(jīng)濟復蘇無期，以及房產(chǎn)剛需的現(xiàn)實,，這種政策是不可持續(xù)的,。近期房產(chǎn)商似乎已經(jīng)嗅到了房產(chǎn)政策放松的一個味道，提前拿地布局,，拿地熱也就成為了必然的結果,。
這位網(wǎng)友說到另一方面，就是一冷一熱,，今天我們的主題也是一冷一熱,，哪點熱呢？就是我們同時看到建材廠商倒閉的過程當中,，也看到了一系列的房地產(chǎn)商在瘋狂的拿地,，為什么說瘋狂呢？是最近比較集中的在拿一些個地塊,，那這種情況的表示意味著什么,？這種情況的出現(xiàn)是否意味著背后有一些政策松動的跡象,？我們不妨也通過小片子來進行一下梳理。
解說：近期土地市場也頗心音眼球,。進入9月,，萬科在6天里花費68.84億元在青島，廣州,，賀飛,，順德四個城市拿地。萬科總裁郁亮解釋說,，企業(yè)不差錢,，只差地。8月份萬科銷售額一路走高,，達到113.5億元,，同比增長8.3％。北京9月份的土地市場也是熱度不減,，有多達30宗的土地將進行掛牌拍賣,。
陳明曦（記者）：我身后這個被藍色擋板圍起來的區(qū)域，就是其中一塊炙手可熱的月壇南街商業(yè)用地,，這塊地是金融街地區(qū)新些年放量的少有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地,。周邊的寫字樓基本上每月每平米的足金都在300元至500元左右。這塊地從8月31號開始在網(wǎng)上進行公開地掛牌拍賣,，也引起了包括保利,，萬科等多家大型房企的關注，業(yè)內(nèi)人士也預計,，這塊地最終的成交總價有可能逼近40億元,。
解說：記者計算發(fā)現(xiàn)，目前掛牌的所在地塊按起始價計算已經(jīng)超過了160億元,，而今年前8個月,，北京全市的土地出讓金總和才有244億元，9月份有望超過這一個數(shù)字,。數(shù)據(jù)顯示,，9月上旬，10家大型房企中有3家出手拿地,，萬科,、恒大、華潤三家房企合計拿地的金額達到82.4億元,，超過了8月份全月的五成,。而一些相對中小型的開發(fā)商則更多地選擇在二線城市拿地。
主持人：一邊冷,，一邊熱,，什么情況,，大家肯定也很好奇，今天我們看到這建材行業(yè),，房地產(chǎn)這些下游行業(yè)開始遇冷,，房地產(chǎn)的這個成交量現(xiàn)在也相對來說是比較低迷的，房地產(chǎn)的這個股票呢,，上市公司的估值也是降到了歷史的低點,，那種種一些情況似乎跟我們看到地產(chǎn)商的一些舉止是不相符的,，那地產(chǎn)商今天為什么如此出手大方,？他們就不怕這些地塊砸在自己手里嗎？兩位有什么樣的分析,？
張鴻：這個其實不矛盾,，剛才我們談建材的時候，其實它在為過去的這個不景氣,，調(diào)控在付出代價,，它扛不過去，接下來我們談的這個,，開發(fā)商很多人開始拿地,，它是對未來的一個儲備，它對未來整個宏觀經(jīng)濟形勢有一個判斷,，這個判斷有兩個,，一個是整個宏觀的，就是我們現(xiàn)在要保增長,，然后又有大面積投資上來,，而且地方政府現(xiàn)在換屆結束，很可能有新一輪的投資的沖動,，所以你看到?jīng)]有,，地方政府很多現(xiàn)在已經(jīng)開始有新的，好的地塊開始供應了,，所以開始買,，他們判斷未來會有更好的這個地產(chǎn)的前景；第二就是不同的企業(yè)其實不一樣,，大企業(yè),，資金充沛的企業(yè)它就比較容易，你像萬科,，萬科,，金地，保利,，招商這四家加一塊,，上半年你看它的現(xiàn)金儲備已經(jīng)超過1000億,，這四家，萬科一家就400多億,，所以它手上有錢,，還有經(jīng)過前幾個月咱們看到的那個，被他們稱作這個暖春的一個銷量又帶來了資金的回流,，所以他們現(xiàn)在就也有底氣來做這個事情,，但這只有大企業(yè)才能干的事情，小企業(yè)還是在為自己能不能活下去還在扛著,。
主持人：這個冬天有些人已經(jīng)看到了春的跡象,，而且有錢，有底氣,，那老馬的分析呢,，他們?yōu)槭裁茨敲从械讱猓?BR> 馬光遠：事實上從6月份到現(xiàn)在為止，整個一線城市大的一些開發(fā)商本身,，銷售量一直還是不錯的,，而且價格可以講出現(xiàn)了一個明顯的回暖的一個跡象，所以現(xiàn)在來講的話,，比如說有些人判斷說目前房地產(chǎn)究竟處于一個什么樣的情況,，是回暖還是說繼續(xù)處在一個寒冬，我覺得我傾向于現(xiàn)在認可一線城市最起碼房地產(chǎn)回暖的跡象是比較明顯的,，我們可以看前一輪,，比如說08年，那會的時候,，08年到年底的時候,，我們看到，08年年底出現(xiàn)了什么呢,？出現(xiàn)了初步大開發(fā)商拿地的跡象,，那么到09年3月的時候地王出現(xiàn)了，那么在地王出現(xiàn)的情況下,，很多人當時,，我記得還在判斷，說究竟是小陽春,，還是假陽春,，但是事實證明，09年3月那一輪的啟動,，是中國房地產(chǎn)歷史上最大的一次春天,，最長的一次春天，而且一下子可以說火熱的一下子就是很熱的一個夏天,。
所以我覺得房地產(chǎn)市場本身的一個先行指標就是土地市場,，但是如果說,，大開發(fā)商本身都紛紛出手拿地，而且拿地的這種環(huán)比的增長,，我看到兩個數(shù)字,，一個是根據(jù)這個國家統(tǒng)計局的一個數(shù)字，8月份的時候,，單月拿地環(huán)比增長的這個數(shù)額快要達到100％,，環(huán)比增長100％，我還看到一個數(shù)字,，說8月份的時候,，土地的購置面積環(huán)比是多少？環(huán)比是223％,，這個量是相當大的,，也就是說，土地市場的這種異動,，必然意味著房地產(chǎn)市場肯定是出現(xiàn)了某種轉折點的跡象。
主持人：俗話說一葉知秋,，我們應經(jīng)常把地產(chǎn)大佬出手拿出真金白銀來拿地,，作為房地產(chǎn)市場轉向的一個風向標，那這樣的風向標意義今天是否還將適用,，未來的房地產(chǎn)市場走勢到底會如何,？稍適休息，繼續(xù)我們的評論,。
主持人：歡迎繼續(xù)關注《央視財經(jīng)評論》,，今天我們是重提一個老話題，就是房地產(chǎn)市場,。為什么要提到房地產(chǎn)市場呢,？是一邊冷，一邊熱,，冷的是一些下游建材行業(yè)今天開始紛紛的倒閉,，另外熱的一面是一些地產(chǎn)大佬在紛紛地拿地，出現(xiàn)了一個冰火兩重天的局面,，那我們有些專業(yè)人士都看不太懂,，那今天我們也采訪一線的一些中介機構的代表，我們其中采訪到了我愛我家的副總裁胡景暉,，那他應該很了解房地產(chǎn)市場最近的一個買賣狀況,，我們也來聽一下他的說法。
胡景暉（偉業(yè)我愛我家集團副總裁）：7月份（北京二手房）的交易量突破了16000套,，二手房的價格也再次攀升到了22500元每平米以上,。但是從8月份開始,，交易量就呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢，8月份的成交量比7月份減少了兩成多,，而9月份過去的鉛版?zhèn)�月,，比8月份同期又下降了16.6％，所以基本上7月份是量價齊升沖高的,，8月份顯現(xiàn)出一個量縮價穩(wěn)這樣一個趨勢,，9月份其實繼續(xù)持續(xù)了8月份這樣一個趨勢，甚至在某些區(qū)域價格又出現(xiàn)了回落的跡象,。按歷年的市場規(guī)律來看的話,，越接近年底成交量會進一步有所回落，價格上漲的動能不足,，市場有效需求也呈現(xiàn)出一個不足的情況,，再加上到年底之前，整體供應量還是比較充足,，所以從現(xiàn)在開始到年底,，還剩不到4個月的時間，我相信成交量會比7,、8月份有所回落,，而價格會逐步趨于穩(wěn)定。在某些區(qū)域,，包括某些定價過高的新房,，如果想取得比較好的成交的話，在年底之前可能價格還會有所回落,。
主持人：我們經(jīng)常說聆聽市場的聲音,，市場的一系列數(shù)據(jù)可能最客觀的反應了市場現(xiàn)在的狀況，提到房地產(chǎn)市場我們經(jīng)常說什么成交量,，保有量,，需求量，供給量等等等等重要的參數(shù),，可能對我們了解市場是特別重要的,，那今天的市場狀況到底如何？兩位有沒有相關數(shù)據(jù)跟我們分享一下,？
張鴻：其實剛才老馬說,，城鎮(zhèn)化的過程可能還有很多人需要新房子，如果北京再有一千萬人進來的話,，假如,，他們和現(xiàn)在的這個房地產(chǎn)的價格也沒有關系，商品房價格也沒有關系，他反正買不起,，但是這一千萬人他肯定和房子,，和住房有關系，所以我特別現(xiàn)在擔心的是什么,，就是隨著整個這個,，包括全球整個一個貨幣的寬松，然后都在刺激經(jīng)濟,，可能未來我們房地產(chǎn)是不是又有走上回頭路的這個可能,，這是我的擔心，如果說接下來的刺激又刺激到房地產(chǎn)市場,，房價又一輪起來,，那你說不光是一千萬人，可能幾億人,，仍然是望房興嘆,，所以如果拿喝酒來比喻的話，那就是我們現(xiàn)在的商品房,，我們談的這個價格,，基本上都在談洋酒是什么價格，到底它能不能降,，拉菲到底能不能降一點,，我們能喝得起，不是的,，我們普通老百姓要喝白開水，所以你能不能有一個健康的市場讓我們老百姓喝得起白開水,。
但是整個的調(diào)控,，不管從05年，06年開始的這個調(diào)控,，多少條,，6條，8條,，10條,，11條，我已經(jīng)說過好多次了,，沒有一個調(diào)控是緊緊瞄準房價的,，就讓你房價下跌，限購只是讓房價需求減少,，但是其實我們是要換得空間,，要其它的改革配套全都上，你要讓人喝得起白開水,，自來水的供應應該充分,，自來水的供應怎么充分,？自來水的價格不能太高，所以我們才能喝得起白開水,。所以我覺得現(xiàn)在最重要的是,，我們要反思過去所有的我們的調(diào)控帶來的一些，包括房地產(chǎn)市場一些不健康到底是什么,，我們清楚了,，然后接下來在我們現(xiàn)在還沒有新一輪刺激的時候，我們要清醒地警告自己,，不要再走回頭路,。
馬光遠：目前情況下，我們好不容易經(jīng)過這么三年多的調(diào)控以后,，房地產(chǎn)瘋狂的表現(xiàn)已經(jīng)基本上穩(wěn)定下來,，那么我們要鞏固這樣的成果，我覺得高層今年,，我初步統(tǒng)計了一下,，從年初到現(xiàn)在不完全統(tǒng)計，15次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,。
主持人：這個頻率意味著什么,？
馬光遠：非常高，因為前所未有,，也就是說表明了高層的一個決心,，也就是說我們的房地產(chǎn)到今天為止，我們需要的是一個穩(wěn)定的預期,，一定要給大家,，給所有人穩(wěn)定的預期，無論是建房子,，還是買房子的人都要有長期的一個預期,，如果說政策本身的預期比較短期的話，大家就會博弈政策,。你比如說我們現(xiàn)在的限購,，那么限購有很多人認為說，你總不可能永遠限購下去吧,，這就是一個不好的預期,，意味著什么呢？一旦限購放松的話,，房價可能會暴漲,。所以我覺得在目前情況下，開發(fā)商的大量買地，那么有很多人在目前房價比較高的情況下紛紛入市,，就表明了一個大家對未來的一個不好的一個預期,，所以我覺得，我們這么多年如果說我們不走回頭路的話,，最好的不走回頭路的路徑是什么,，就是要改變我們短期的調(diào)控的預期，變成長期的制度性的舉措,。
如果房價繼續(xù)上漲,，中國的城鎮(zhèn)化肯定是功虧一簣的，因為沒有人能夠買得起房子,，該沒有真正的城鎮(zhèn)化,，所以我覺得我們現(xiàn)在需要的是什么呢？在目前整個房價相對比較穩(wěn)定,，房地產(chǎn)的整個形勢相對比較穩(wěn)定的情況下,，一定要抓緊推出制度性的舉措。你比如說,，我們的房地產(chǎn)基本的普查,，基本的統(tǒng)計這個制度，全國的聯(lián)網(wǎng)沒有出來,，房產(chǎn)稅的這種調(diào)研,，梳理，包括民意的這種調(diào)查到現(xiàn)在為止我們沒有看到很大的一個進展,，再比如說,，在整個抑制投資投機的領域，究竟我們可以推出什么樣的長期的舉措,，都沒有很好的一個預期,，我覺得在這種情況下，我們一方面看到,，房價上漲的這種預期非常大，另一方面我們看到我們政策上,，存在著一個真空期的,，就是長期的政策，長期的政策儲備不足,，這可能對未來整個房價的上漲可能會助長,。
主持人：我們都經(jīng)常說房地產(chǎn)一定程度上是政策市，我們關心的兩個問題特別重要的是,，一個是政策的走向?qū)绾�,，一個就是房價的走勢將會如何，這兩個問題似乎都像哥德巴赫猜想一樣，給你們提了非常大的難題,，但是無論如何今天分享一下你們的觀點,。
張鴻：我們其實說起來很容易，但是現(xiàn)實地講,，現(xiàn)在再繼續(xù)地房地產(chǎn)調(diào)控加碼恐怕也很難,，因為經(jīng)濟形勢在這，所以我們最好的結果是真的能夠找到一個很好的,，對限購的一個替代的方案,，能夠很完美的能夠參差化，讓這個房地產(chǎn)市場能夠品類齊全一些,。但是從你剛才那句話,，就是錢毛了只能投到房地產(chǎn)去，只能投資房子比較心安,，我倒想我們其實有沒有一個替代的別的方案,，就是讓投資人也有一個替代的選擇，所以我們這一年來一直在呼吁的說,，要開發(fā)更多的民營資本的投資渠道,，要通過減稅等等能夠讓民營資本能夠有更多的去處，我想這樣的話我們就不必擔心,，錢一多就擔心它往房地產(chǎn)沖,，因為現(xiàn)實地講，除了房子,，可能你還很難找到,，比它更好的投資的渠道。
主持人：用疏的方法,，不是現(xiàn)在的堵的方法,，似乎自古華山一條路的感覺。老馬,，最后我們現(xiàn)在的政策你覺得還應該警惕什么,？
馬光遠：我覺得短期如果我們的政策沒有一個明確的態(tài)度的話，那么可能會引起新一輪的上漲,，我想這個可能會成為一個大概率的事件,，所以我們要，一定要有足夠的一個警惕,，但是,，我想長期來看的話，我們說,，中國房地產(chǎn)未來有十年的好日子,，并不等于房價有十年的好日子,，中國的房價我覺得無論從哪一個指標去衡量的話，都是已經(jīng)相當高了,，有很多的不合理的成份在,，但是我們現(xiàn)在要做的是，把推動房價不合理的各種制度因素我們一定要想方設法地去消除,，改變大家的預期,，我想房地產(chǎn)博弈最好的均衡是什么？最好的均衡就是就是給所有人,，給建房子的,，給買房子的……
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