近日，南京一些樓盤因漲幅超過10%,，被南京物價(jià)局駁回漲價(jià)備案的請求,。按照南京目前執(zhí)行的房價(jià)備案制度，漲幅5%被認(rèn)為是一條“紅線”,。樓盤即使?jié)q價(jià),，也必須在前一批房源的價(jià)格備案滿三個(gè)月之后，才能重新申報(bào)調(diào)整之后的價(jià)格,。
事實(shí)上,，南京樓盤漲幅“紅線”并非今年才制定，而是個(gè)老政策,，而對(duì)比7月份南京剛出臺(tái)的被稱為“救市”的刺激購房政策,，此番“限漲令”重出“江湖”可謂是先揚(yáng)后抑，正如復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民所言,，此時(shí)重現(xiàn)南京樓市,，決不是沒有所指。南京是在防患于未然，就是擔(dān)心樓市再次出現(xiàn)大幅上漲,。而南京樓市政策的變化也許正在成為此輪漲價(jià)主力的二三線城市的樣本,。
部分樓盤漲幅觸紅線
近日，位于南京六合區(qū)的榮盛花語馨苑開盤推出430套房源,，售樓人員透露在申報(bào)二期房源銷售價(jià)格時(shí),，原報(bào)價(jià)漲幅10%的方案被南京市物價(jià)局駁回�,！拔覀円黄阡N售均價(jià)5500元/平方米,，二期的銷售價(jià)格備案時(shí)打算上調(diào)10%，可方案被南京物價(jià)局打回來了,�,！笔蹣侨藛T說。
據(jù)了解,，因?yàn)閮r(jià)格上漲幅度超標(biāo),，而被南京物價(jià)局駁回漲價(jià)方案并非個(gè)案。位于南京仙林板塊高科榮域和浦口的威尼斯水城,，均因?yàn)檫M(jìn)行價(jià)格備案時(shí)漲價(jià)超標(biāo)而被物價(jià)局制止,。
南京當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)人士向記者透露，南京威尼斯水城沿江的房源8月份第一次對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行備案時(shí),，就因?yàn)楸戎皹潜P均價(jià)高了約1000元/平方米,，曾被打回來一次�,！巴崴顾呛蛶讉�(gè)樓盤的漲價(jià)之所以被駁回,，是因?yàn)殚_發(fā)商觸到了紅線，后期漲幅不得超過前一期房源的5%,。”上述人士說,。
對(duì)房價(jià)明確上漲幅度,，并不是第一次在南京出現(xiàn)。早在2009年時(shí),，南京曾經(jīng)出臺(tái)過一房一價(jià)的房價(jià)漲幅控制方案,。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，萬科在南京的一個(gè)樓盤此前就因?yàn)樵阡N售過程中漲幅過快,，超過了同區(qū)域價(jià)格平均漲幅,，此后的銷售即陷入停滯狀況。之后萬科高管親赴南京與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)商后,，才解決了漲幅超標(biāo)的問題,。
知情人士告訴記者，南京出臺(tái)的限漲紅線一直存在，只是久未提及,�,！耙�?yàn)?010年以來房價(jià)一直在降，政府不會(huì)插手管樓盤下跌,，所以人們認(rèn)為這個(gè)政策可能沒有了,。實(shí)際上南京的控制房價(jià)漲幅政策從未退市，在房價(jià)快速上漲的時(shí)候有人觸到紅線了,，才被重新提起,。”易居中國南京區(qū)總經(jīng)理厲建軍指出,。
不過記者在采訪中了解到,，雖然南京對(duì)各樓盤出臺(tái)了漲價(jià)指標(biāo)，但開發(fā)商仍然有辦法規(guī)避這一政策,�,！鞍褬潜P價(jià)格定得高一些，就很容易解決這個(gè)問題,。因?yàn)檎粫?huì)管樓盤價(jià)下跌,，價(jià)格報(bào)高了之后，通過打折的形式作為其實(shí)際的銷售價(jià)格,。此外,，有的樓盤還會(huì)通過換一種物業(yè)，來規(guī)避政策,�,！蓖叻慨a(chǎn)南京分析師郭鎮(zhèn)東表示。
據(jù)了解,，威尼斯水城就是通過另報(bào)物業(yè)的方式實(shí)現(xiàn)漲價(jià)的,。該樓盤8月的銷售均價(jià)為8500元/平方米，最低銷售價(jià)為7800元/平方米,；然而即將在9月底開盤的200多套房源,，售價(jià)為9000元-9500元/平方米。
銷售人員表示,，9000元/平方米的售價(jià)已經(jīng)通過了備案,。“因?yàn)槲覀冄亟慌诺慕胺渴前鍢�,，而之前賣的是高層,。這是兩種不同的物業(yè)類型，價(jià)格沒有可比性,，所以就通過了,�,！笔蹣侨藛T表示，如果仍然按照高層來報(bào),，很可能無法通過備案,。
跌宕起伏的樓市政策
事實(shí)上，近兩個(gè)月,，南京的樓市政策可謂是跌宕起伏,。
7月份南京還出臺(tái)了“首次購房者可獲個(gè)稅返還補(bǔ)貼”的鼓勵(lì)購房的政策，被認(rèn)為是變相救市,；到了9月份,，房價(jià)的漲幅“紅線”又重現(xiàn)南京樓市。
“如果不出臺(tái)鼓勵(lì)購房的政策,，南京房價(jià)可能會(huì)繼續(xù)下降,，開發(fā)商也可能會(huì)真的撐不住了。在那樣的情況下,，地方政府自然會(huì)想辦法扶一把開發(fā)商,。可是現(xiàn)在樓市回暖了,，開發(fā)商緩過勁來了,，又開始想要漲價(jià)，所以政府又不得不出手打壓房價(jià),�,！辈虨槊裰赋觯徽摗熬取边�是“限”,，政府都是想防止房價(jià)出現(xiàn)大起大落,。
同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉指出，南京樓市政策的先揚(yáng)后抑,，其實(shí)也是其它城市的一個(gè)樣本,。“七八月份各地樓盤都出現(xiàn)了量和價(jià)不同程度的上揚(yáng),。雖然業(yè)內(nèi)還沒有形成樓市已經(jīng)見底的共識(shí),，但大家預(yù)計(jì)樓市即將見底。這也影響到開發(fā)商的銷售,，各地的樓盤都趁機(jī)出現(xiàn)了一股漲價(jià)潮�,！睆埡陚フf,。
對(duì)于近兩個(gè)月房價(jià)的再次上揚(yáng)，易居研究院副院長楊紅旭指出,，二三線已經(jīng)是本輪房價(jià)上漲的主力軍,。
“一二線城市現(xiàn)在的房價(jià),，已比年初上漲了10%-15%。更值得注意的是,，一線城市對(duì)全國樓市的影響力正在趨弱,。二三線城市，正在成為樓市價(jià)格上漲的主力軍,。而當(dāng)二三線城市成交回暖的時(shí)候,，大部分三四線城市的新房成交高點(diǎn)還沒有來到�,！睏罴t旭認(rèn)為,，如果接下來沒有重大政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)至明年年中,，部分房源可能會(huì)再漲10%-15%,。
而在房價(jià)已經(jīng)見底預(yù)期的影響下，在8月份,，反映房地產(chǎn)行業(yè)“基本面”的幾個(gè)重要指標(biāo)開發(fā)投資增速,、房屋新開工面積增速、土地購置面積增速,、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù),，在下滑數(shù)月后均出現(xiàn)了反彈。
“各地都不希望樓市過于慘淡,，所以都想救市,；可如果漲得太厲害，地方政府,、中央相關(guān)部門都說不過去,。但從各地樓市銷售和全國投資開發(fā)的月度情況來看，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了再次上揚(yáng)的苗頭,�,！辈虨槊癖硎荆绻诜績r(jià)剛剛出現(xiàn)苗頭的時(shí)候不去遏制,，等到市場一致認(rèn)為房價(jià)已大幅上漲的時(shí)候再出手,，恐怕已經(jīng)來不及了。