第三次轉(zhuǎn)型,，“老潘”只租不賣揚(yáng)言5年后收租40億,。150億資金、20%凈負(fù)債率輕裝上陣,，夫妻聯(lián)手打地產(chǎn)“功夫”
自從8月16日SOHO中國在香港召開了2012年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)后,，人們開始把SOHO中國董事會(huì)主席潘石屹稱作“包租公”,。
在過去多年中，人們提及中國房地產(chǎn)必然會(huì)提及潘石屹的SOHO中國,。出生于1963年,，從西北甘肅天水農(nóng)村走出來的潘石屹被許多渴望成功者所仰慕。
出身農(nóng)村的潘石屹并不保守,。相反,，他不斷折騰著，在構(gòu)筑SOHO中國這座大廈過程中一次次尋求著改變,。
最新的改變就是這次被稱為“從散售轉(zhuǎn)向持有”的大轉(zhuǎn)型,。這次轉(zhuǎn)型的背景是：北京上海黃金地段寫字樓和商業(yè)物業(yè)的租金快速上漲。
按照潘石屹在自己微博中透露的信息，這次轉(zhuǎn)型是SOHO中國成長(zhǎng)歷史中第三次重大的改變,。此前的重大改變：第一次是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),，避免了公司的發(fā)展與各項(xiàng)調(diào)控政策的磕碰；第二次是上市,。
“包租公”為什么
SOHO中國方面給理財(cái)周報(bào)提供的對(duì)于是次轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)確描述是：2012年,，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”,，未來將在北京和上海持有最有價(jià)值的辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平米,，其中北京約38萬平米、上海約112萬平米,。預(yù)計(jì),，3年后租金收入將成為公司盈利的主要來源，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元人民幣,，而銷售收入將逐漸成為輔助收入,。
從中報(bào)發(fā)布會(huì)到現(xiàn)在的20天時(shí)間里，市場(chǎng)一直在不停追問：潘石屹為什么要當(dāng)“包租公”,？這是迫不得已的選擇,？還是適應(yīng)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的改變？還是如某些觀點(diǎn)所稱“最大的可能是為了炒作”,？
先看一下財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),。
今年上半年，由于公司沒有新完工項(xiàng)目,，因而結(jié)算面積減少,，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣12.22億元，同比下降約54%,；凈利潤為人民幣6.13億元,，同比下降約65%；核心純利為人民幣2.32億元,，核心凈利潤率19%,。今年至今合同銷售金額達(dá)到60億元人民幣，主要來自望京SOHO和SOHO中山廣場(chǎng),。銀河SOHO將于今年第四季度完工,，屆時(shí)，其銷售收入將計(jì)入全年業(yè)績(jī),。
營業(yè)額下降的情況在2011年也比較明顯。截至2011年12月31日,，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣56.85億元,，同比下降69%。
房地產(chǎn)調(diào)控政策針對(duì)的主要是住宅市場(chǎng)，沒有直接涉及商業(yè)地產(chǎn),。但是隨著流動(dòng)性的吃緊,，SOHO中國的銷售也受到了影響。通俗講,，房子不好賣了,。
同時(shí)，值得注意的是,，在2011年,，很多房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)上出售土地或已建成的商業(yè)物業(yè)。而SOHO中國則展開了收購行為,，其收購總金額超過150億元人民幣,，創(chuàng)下了年度收購金額最高紀(jì)錄。這些新收購的土地或項(xiàng)目都集中在上海交通便利,、位置優(yōu)越的區(qū)域,。
現(xiàn)在回頭看，SOHO中國大量的收購已經(jīng)在為是次“從散售轉(zhuǎn)向持有”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型做了準(zhǔn)備,。
股價(jià)連連下挫
對(duì)于這次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的思考可能更早,。潘石屹在做完現(xiàn)代城項(xiàng)目后就已經(jīng)開始思考這個(gè)問題：作為商業(yè)地產(chǎn)，我們到底是銷售物業(yè)還是持有物業(yè),？潘石屹認(rèn)為“北京,、上海的發(fā)展機(jī)會(huì)太誘人了”。潘石屹所說的機(jī)會(huì)是：隨著北京,、上海城市化進(jìn)程的不斷深入,，兩地的辦公樓市場(chǎng)日益成熟。
世邦魏理仕的報(bào)告顯示,，過去18個(gè)月北京,、上海辦公樓租金分別上漲了73%、18%,，同時(shí)空置率降到歷史最低水平,，分別為4%、6.7%,。而SOHO主要辦公樓租金18個(gè)月中的上漲幅度超過了70%,，成本回報(bào)率超過14%，主要原因是SOHO中國開發(fā)的所有辦公樓均處于北京和上海的黃金地段,，或地鐵上蓋或緊鄰主要交通樞紐,。
但是，問題可能在于：在2014年底就將持有150萬平方米物業(yè)的SOHO中國此前并無多少商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn),，“運(yùn)營管理”問題如何解決,？相關(guān)的人才,、隊(duì)伍等問題如何有效解決？
SOHO中國方面沒有正面回答理財(cái)周報(bào)提出的上述問題,。其提供的相關(guān)信息顯示,，SOHO中國三年前把香港地鐵物業(yè)公司北京分公司全部的員工收過來，到現(xiàn)在為止,，原來的470人已經(jīng)擴(kuò)展到了2200多人,。
潘石屹的說法是：“SOHO中國的物業(yè)管理經(jīng)過這三年時(shí)間，水平提高非�,？�,，直接體現(xiàn)出來的就是我們已經(jīng)建成的項(xiàng)目，只要我們管理的租金水平就高,，同樣的項(xiàng)目,，別的物業(yè)公司管理的租金水平就低。我們現(xiàn)在物業(yè)管理這塊已經(jīng)是非常成熟了,�,！�
要當(dāng)“包租公”，就得有資金的支撐,。SOHO中國透露,，截至2012年6月30日，公司擁有現(xiàn)金92億元人民幣,，未提取貸款余額約60億元人民幣,，凈負(fù)債率僅為20%。
情況好像還可以,，但轉(zhuǎn)型消息發(fā)布后,，原來走勢(shì)疲軟的SOHO中國股價(jià)出現(xiàn)連續(xù)三日大幅下跌。這是投資者的態(tài)度嗎,？
今年年初,，潘石屹曾表示，2012年,，公司確定了約100億元的收購目標(biāo),，想考慮在北京和上海兩地，購買土地和收購項(xiàng)目,。并且,，2012年的收購地段僅限于北京和上海，也將不再涉及爛尾樓和在建工程,。
手里的錢很多
如前所述,，在此次轉(zhuǎn)型之前，SOHO中國經(jīng)歷了從住宅向商業(yè)地產(chǎn)的第一次轉(zhuǎn)型,，以及走向資本市場(chǎng)(上市)的第二次轉(zhuǎn)型,。
現(xiàn)在看來,，住宅用地拿地成本不斷攀高，開發(fā)潛在風(fēng)險(xiǎn)(比如政策調(diào)控等)越來越大，這應(yīng)該是2004年前后潘石屹從住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的深層動(dòng)因,。
事實(shí)上,，很長(zhǎng)時(shí)間以來，潘石屹都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景表現(xiàn)樂觀,，而對(duì)住宅市場(chǎng)前景則認(rèn)為有所不確定。2008年國際金融危機(jī)過后，在談到SOHO中國下一步的發(fā)展策略時(shí),，潘石屹曾明確表示，基于對(duì)金融危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的看法,，SOHO中國的策略主要有三條：第一,，避開住宅；第二,，聚焦商業(yè)地產(chǎn),；第三，限于北京,、上海的繁華地段,。
2007年10月8日，SOHO中國在香港交易所上市,。彼時(shí),，潘石屹稱，未來三年未有在其他(北京以外)地區(qū)的拓展計(jì)劃,。
上市后,，SOHO中國“專注于中心城區(qū)，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主”的策略更加明顯,。終于,，到了2011年，SOHO中國也跨出北京,，在上海中心區(qū)域展開項(xiàng)目收購,。
一直以來，SOHO中國通過拿地,、建筑,、出售，保證了相對(duì)充足的現(xiàn)金流,。至2012年8月,，SOHO中國再次轉(zhuǎn)型——從散售轉(zhuǎn)向持有。
9月6日,，張欣在自己的微博上寫道：現(xiàn)在很多人還沒有意識(shí)到,，中國城市化的高峰期已經(jīng)結(jié)束,，大量建設(shè)銷售房地產(chǎn)的時(shí)代一去不復(fù)返。更多的開發(fā)商會(huì)陸續(xù)轉(zhuǎn)型,，持有物業(yè),，SOHO是第一個(gè)。轉(zhuǎn)型需要的條件是有足夠的資金實(shí)力,，SOHO擁有150億資金,，凈負(fù)債率僅20%是中國房地產(chǎn)上市公司中資金實(shí)力最強(qiáng)的。
多面老潘
這是一個(gè)秀場(chǎng)
到2012年9月6日中午13時(shí),，潘石屹的新浪微博粉絲數(shù)量達(dá)12158454個(gè),。
在這個(gè)娛樂化色彩漸濃的時(shí)代，每個(gè)人在娛樂著自己,，也被別人娛樂著,。潘石屹和他的SOHO中國已經(jīng)不再需要廣告了。潘石屹本身就是廣告,。
在中國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)雨江湖上,，潘石屹不是最有錢的，他的SOHO中國也不是規(guī)模最大的公司,，但他無疑是最吸引眼球的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人,。圍繞他，總是有很多的話題,。
操一口西北口音普通話,，潘石屹的談吐含有一種硬度；在公開場(chǎng)合,，他經(jīng)常將微笑帶在臉上,。離開老家多年，潘石屹仍然飽含濃厚的鄉(xiāng)土之情,。最近在微博上,，他不斷用文字記述自己“小時(shí)候”的故事，描摹著鄉(xiāng)村的一草一木,。
“我從內(nèi)心里就喜歡禪宗,，不管出現(xiàn)什么情況，拿著禪書就會(huì)感覺特別平靜,，比較注重簡(jiǎn)單,。”潘石屹說,。
關(guān)注環(huán)保和運(yùn)動(dòng)健身是潘石屹生活中的重要內(nèi)容,。經(jīng)常看潘石屹微博的人能注意到,，一般大約在早晨5時(shí)25分左右,，他會(huì)定時(shí)在自己的微博上播發(fā)有關(guān)北京空氣質(zhì)量的數(shù)據(jù),。有人就是為了每天能看到他播發(fā)的北京的PM2.5數(shù)據(jù)而成為他的粉絲。
現(xiàn)在的潘石屹考慮最多的是SOHO中國的轉(zhuǎn)型——SOHO中國要從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-持有”,。通俗講,，未來的SOHO中國將主要靠租金過日子。SOHO中國將持有高達(dá)150萬平米的京滬黃金地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓,。
在過去的十年時(shí)間,，SOHO中國幫客戶出租出去了250萬平方米的房子，且租金增長(zhǎng)超過了市場(chǎng)平均水平,。這給了他信心。
8月23日,，在SOHO世紀(jì)廣場(chǎng),，潘石屹向五大代理行中國區(qū)的負(fù)責(zé)人介紹SOHO中國的轉(zhuǎn)型；8月24日,，在望京SOHO
他與全球五大代理行的負(fù)責(zé)人見面,，介紹SOHO的轉(zhuǎn)型，聽取他們的意見和建議,。
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè),，潘石屹有自己的定義：房地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)資源整合的行業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展商的工作就是把不同的社會(huì)資源和勞動(dòng)力有機(jī)地聚合在一起最終生產(chǎn)出房子這種產(chǎn)品,。
潘石屹說,，房地產(chǎn)主要是跟土地打交道，我覺得,，只要跟土地打交道,，無論是當(dāng)農(nóng)民種莊稼，還是蓋房子,，心里面都覺得踏實(shí),。
不久前，潘石屹遠(yuǎn)赴英國華威大學(xué),，參加兒子潘瑞的畢業(yè)典禮,。當(dāng)年送13歲的兒子潘瑞出國留學(xué)的初衷，是因?yàn)榭紤]到未來社會(huì)發(fā)展的趨向還是全球一體化,。
潘石屹近日告誡他的兒子潘瑞：對(duì)任何人都不能有一絲一毫的優(yōu)越感,。“理解了這句話,，對(duì)你一生都是保護(hù),。每天按這句話去做，周圍就會(huì)有無數(shù)的力量來幫助你,�,！迸耸僬f,。