地方政府支持 開發(fā)商接受
一套房業(yè)主擔心———
“未來的房地產(chǎn)調(diào)控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段來逐步替換‘限購令’這樣的行政手段,。”這是財政部財政科學研究所所長賈康在2011年底時表述過的觀點,。
如今這樣的觀點越來越有成為現(xiàn)實的可能。先是一則來自國土資源部官網(wǎng)上的小新聞,，再度引爆了“房產(chǎn)稅”山雨欲來的話題,。“湖南,、湖北正在制訂房產(chǎn)稅試點的細則”,，消息剛一爆出,，很快就遭到國土部的否認。但余音未消,，緊接著央行調(diào)查統(tǒng)計司又發(fā)布報告表示：擬退出限購以房產(chǎn)稅取代,。隨后央行也出面否認,，表示僅代表研究報告作者的個人見解,，不代表央行的觀點,。
事情雖然已經(jīng)澄清,，但這些接二連三發(fā)生的烏龍事件也給人以啟發(fā),，它至少表明了一個事實,，目前以限購政策為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在執(zhí)行過程中面臨的阻力正在加大，而推行房產(chǎn)稅似乎成為大勢所趨,，用房產(chǎn)稅來取代限購,，也許確實不是央行的官方觀點,，但卻應該是眾多地方政府的心愿，無論是湖南,、湖北地稅部門在做的所謂房產(chǎn)稅試點準備工作,，還是前不久各地稅務部門進京培訓的動作,都在向房產(chǎn)稅方向前進。一旦房產(chǎn)稅取代限購,，如何回避重復征稅,、如何壓縮土地出讓金讓地方政府擺脫土地財政等問題至今也沒人給出確切的答案。
房產(chǎn)稅或接過“限購”大旗
不久前,，國務院督查組回京,，國家發(fā)改委副主任、國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策督查組第一小組組長穆虹就表示,，“經(jīng)濟的手段同樣可以實現(xiàn)調(diào)控的目的,。”業(yè)內(nèi)人士普遍認為,，穆虹提到的“經(jīng)濟的手段”應主要指房產(chǎn)稅等稅收制度的推進,。
穆虹并非主張“限”改“稅”的第一人。事實上,，此前很多專家學者一直在為“限”改“稅”奔走呼號,。在這些人看來，開征房產(chǎn)稅是抑制投資投機性購房,、調(diào)節(jié)收入分配,、健全樓市調(diào)控長效機制的治本之策,，似乎房產(chǎn)稅一開征，樓市調(diào)控從此就可以高枕無憂。
按照這樣的思路,，在取消限購的同時開征房產(chǎn)稅,，可以使投資、投機生意的“性價比”大幅度貶值,，商品房的投資,、投機價值不復存在,，這種需求也就不會產(chǎn)生,，房價就不會出現(xiàn)強勁上升。
但是,，同樣也有不少學者專家認為,，依靠房產(chǎn)稅取代限購是一種與市場實際脫節(jié)的想法，因為,，限購取消后,，投資需求進入市場,，這部分參與者完全可以將需要繳納的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給下家,。這樣一來,，房價極有可能在現(xiàn)有基礎上出現(xiàn)上升,，使調(diào)控努力將化為烏有,。
獨立地產(chǎn)評論人顧海波向記者表示，中國房地產(chǎn)迄今存在的問題關鍵不在限購令，而在于政策的動搖和投機過剩：“因為政策總是在動搖的,，雖然調(diào)控方向是沒變，但調(diào)控的內(nèi)容卻始終在變,。他認為,，限購在中國也有其合理性的一面：因為各個國家有各個國家的特點,，未來的政策應是用制度調(diào)控來替代政策調(diào)控,�,！�
開發(fā)商認為房產(chǎn)稅接力限購令會更好
在限購令執(zhí)行兩年后,，京城的房價確實出現(xiàn)了松動,，也有效地擠出了投資需求,。但許多開發(fā)商都認為限購并非根治良藥,。陽光100集團常務副總裁范小沖就預言：運用更符合市場規(guī)律的稅收政策來平衡才是根治辦法,，房產(chǎn)稅也必然會接力限購令這一行政色彩濃郁的政策。
一位央企房地產(chǎn)公司負責人也表示,，如果一定要選擇的話,，他寧愿希望實施房產(chǎn)稅，而不是限購政策,。因為限購的殺傷力更大，而房產(chǎn)稅雖然有可能增加養(yǎng)房成本，但畢竟不是“一刀切”的限制政策,，對于不少豪宅買家來說,，額外增加的稅收，并不能影響買房決定,。
中華房商合作聯(lián)合會執(zhí)行主席和秘書長賈臥龍也認為,，與“限購”、“限貸”等行政味道濃厚的強制措施相比,，房產(chǎn)稅有他的天然優(yōu)勢,。“限購”等政策雖然效果立竿見影,，但歸根到底也是“頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳”的臨時辦法。而房產(chǎn)稅作為限購政策的后續(xù)手段,，控制范圍更大,，影響更持久，是樓市“后調(diào)控時代”的絕佳選擇,，通過施行差別化的信貸政策和房產(chǎn)稅政策,，可以對樓市實現(xiàn)有效的調(diào)節(jié)，也可以增加房地產(chǎn)市場的有效供給,，抑制房價過快增長,，房產(chǎn)稅的作用不容小覷。
地方政府對“限”改“稅”態(tài)度積極
此外,，官方雖然屢次否認房產(chǎn)稅下一批試點的城市和區(qū)域,，但地方政府的態(tài)度卻依然積極。有報道稱,，近期不少省級地方政府密集派人赴北京向相關部委咨詢房產(chǎn)稅的有關政策,，并就推行房產(chǎn)稅試點的情況進行溝通。
“由于房產(chǎn)稅屬于地方稅種,，會影響地方的財政收入和房地產(chǎn)投資環(huán)境,，因此地方政府的態(tài)度十分重要�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示,，限購改房產(chǎn)稅對于地方政府來說，既可以緩解限購后土地財政的緊張情況,，又能增加額外稅收,，就導致地方政府態(tài)度積極。
不過也有業(yè)內(nèi)人士認為,，目前無論是重慶還是上海的房產(chǎn)稅試點,，都只是針對部分擁有過多住房或豪宅的業(yè)主而開征,。而這種選擇性的稅收，相比于目前土地財政的收入,，只是一個小數(shù)目,。因此，地方政府對擴大房產(chǎn)稅征收覆蓋范圍,，已經(jīng)產(chǎn)生了強烈的沖動,。
房產(chǎn)稅征收細則是成敗關鍵
但是需要注意的是，一旦“限”改“稅”,，那么稅的征收標準將尤為關鍵,。參照重慶上海的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅極有可能按照房屋價值越高,，稅費越多征收,。但還有更多細則不明確，是按面積,、還是按套數(shù)來征收?交稅的比例會是多少?甚至還有一些專家認為,，房產(chǎn)稅的征收，應該擴大到所有的存量房產(chǎn),。很顯然,，如果這些設想付諸實施，不少購房人將不得不為他們的住房消費背負起沉重的稅賦負擔,。
目前人們對于房產(chǎn)稅的擔心,，是房產(chǎn)稅開征會厚此薄彼、標準不一,，一旦制定的標準過輕,，將無法起到限購對于樓市調(diào)控的作用，而一旦涉及范圍過大,，還可能加劇普通購房人的住房負擔,，在提倡減稅背景下反而增加居民稅負，成為一旦開征將難以取消的新稅種,。