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經(jīng)過過去兩年爆發(fā)式增長(zhǎng)后,，房地產(chǎn)信托將在今明兩年迎來集中兌付期，兌付問題成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn),。盡管目前沒有信托產(chǎn)品被曝出兌付失敗,，但房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng)，市場(chǎng)不乏房地產(chǎn)信托提前清盤現(xiàn)象,。據(jù)公開信息顯示,，三季度以來，房地產(chǎn)信托提前清盤數(shù)量就達(dá)15只,，涉及中誠(chéng),、中融、新華信托等多家公司,。
根據(jù)中金公司的研究報(bào)告統(tǒng)計(jì),，今年第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元，7至9月平均每月在300億元以上,，房地產(chǎn)信托已經(jīng)進(jìn)入兌付高峰,。
公開信息則顯示，7月份以來,，中誠(chéng)信托先后發(fā)布3則產(chǎn)品提前終止公告,，分別涉及蘇州煒華置業(yè)投資集合信托計(jì)劃、吉林泰安股權(quán)投資集合信托計(jì)劃和金科地產(chǎn)龍頭寺項(xiàng)目投資集合信托計(jì)劃三款產(chǎn)品,，而這3款產(chǎn)品融資方均為房地產(chǎn)商,。
另外，中融信托旗下的桂林裕恒地產(chǎn)房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃和潤(rùn)豐水尚股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃也以提前終止而告終,。新華信托也有包括天津浩地集團(tuán)山水云天項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃,、湖州萬佳房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃和中邦置業(yè)集團(tuán)有限公司債權(quán)買入返售集合資金信托計(jì)劃在內(nèi)3只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤。如果再加上其他信托公司提前終止的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,，7月份以來至少有15只產(chǎn)品提前清盤,。值得注意的是，今年上半年已有超過30款房地產(chǎn)信托提前清盤,。目前來看,，年內(nèi)提前清盤房地產(chǎn)信托數(shù)量接近50只。
面對(duì)集中兌付壓力,，各家信托公司通過發(fā)新補(bǔ)舊,、找第三方接盤各種途徑緩解一時(shí)的資金壓力，提前清盤也成為釋放風(fēng)險(xiǎn)的一種方式,。
用益信托研究員岳婷對(duì)記者表示,，一些信托公司覺得項(xiàng)目后續(xù)可能存在兌付風(fēng)險(xiǎn)，便要求開發(fā)商提前還款以鎖定風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí),，今年以來融資成本在下降，開發(fā)商找到成本更低融資渠道后，也會(huì)申請(qǐng)?zhí)崆斑�款,，減輕財(cái)務(wù)壓力,。另外，一些產(chǎn)品在設(shè)計(jì)之初,，信托公司為應(yīng)對(duì)兌付預(yù)留一定緩沖期,，開發(fā)商可以提前還款。
記者從一位信托經(jīng)理處獲知,，房地產(chǎn)信托收益率很多在10%以上,，再加上信托公司報(bào)酬、銷售費(fèi)用,，房地產(chǎn)商實(shí)際融資成本接近20%甚至更高,，這對(duì)一些資金實(shí)力較弱開發(fā)商而言，資金成本壓力不言而喻,。
由于嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控政策,，銀行融資渠道受阻，開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)道信托融資,。此前在京發(fā)布的《2012中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在2010年及2011年上半年。2010年1季度末,，房地產(chǎn)信托余額才僅為2351.29億元,，2010年末增加到4323.68億元，2011年6月末繼續(xù)增加到6051.91億元,。此后,，由于銀監(jiān)會(huì)開始加大監(jiān)管力度，加之房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境,，房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到遏制,，到2012年6月末為6751.49億元。
該報(bào)告還稱,，由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限多為2年左右,，以此測(cè)算，2011年上半年新增的1700多億元房地產(chǎn)信托中的大部分將在2013年上半年兌付,，加上2011年發(fā)行的2年期以上的信托產(chǎn)品,，預(yù)計(jì)2013年上半年將是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。
一位資深信托人士向記者透露,，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付,，緩解資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，除發(fā)行補(bǔ)舊,、找資產(chǎn)管理公司接盤外,，部分信托公司都成立了開放式可贖回的資金池類產(chǎn)品,，用于接盤存在兌付風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)信托，但由于信息不公開,，投資者并不知曉資金具體投向。
在上述信托人士看來,，房地產(chǎn)信托在明年上半年可能面臨更大兌付風(fēng)險(xiǎn),，因?yàn)閷脮r(shí)到期產(chǎn)品可能在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和風(fēng)控上存在不足。他對(duì)記者稱,，明年上半年到期信托產(chǎn)品發(fā)行期多在2011年上半年,，當(dāng)時(shí)由于市場(chǎng)頻傳監(jiān)管層將對(duì)房地產(chǎn)信托加大監(jiān)管力度，很多信托公司都在搶項(xiàng)目,，較松的風(fēng)控措施可能為日后兌付埋下隱患,。
用益信托研究員岳婷則認(rèn)為，明年房地產(chǎn)信托兌付壓力大小還要看宏觀面經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和針對(duì)信托公司的監(jiān)管政策,。
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