從以往來看,，中央在經(jīng)濟增長放緩時會放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,。但今年似乎有些特別：自年初以來經(jīng)濟運行出現(xiàn)明顯下滑勢頭,，但中央一直強調(diào)堅持調(diào)控政策不動搖,。更讓市場意外的是，7月GDP已跌破8%,，而中央在8月初還派出督查組到地方檢查房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實情況。
這似乎在暗示，中國宏觀經(jīng)濟決策正在選擇新的方向,，“去房地產(chǎn)化”成為新的共識。從過去十年來看,，依靠房地產(chǎn)市場發(fā)展可拉動經(jīng)濟快速增長,，創(chuàng)造“高增長、低通脹”的完美組合,。但后果同樣十分嚴重,，主要表現(xiàn)在：其一，收入分配結(jié)構(gòu)嚴重惡化,，土地價格的上漲導(dǎo)致居民的財富被“剝奪”,。其二，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化,，土地價格的快速上升不僅導(dǎo)致工業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本大幅度提高,，而且導(dǎo)致資源向房地產(chǎn)市場集中。其三,，惡化了社會治理結(jié)構(gòu),，土地矛盾越來越尖銳。
過分倚重房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟運行蘊含著巨大的風險,。從日,、韓等成功案例看，中國經(jīng)濟要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵是兩點,，一是理順收入分配,，二是提高自主創(chuàng)新能力。要實現(xiàn)這兩個條件,，都必須遏制房地產(chǎn)價格的上漲,。
但也應(yīng)看到，中國經(jīng)濟的“去房地產(chǎn)化”知易行難,。土地價格一旦停止上漲,，就會出現(xiàn)一系列的連鎖反應(yīng)，對經(jīng)濟與金融產(chǎn)生巨大沖擊,。去年三季度以來,，隨著房地產(chǎn)投資增長速度的放緩，鋼鐵,、水泥,、煤炭,、石油化工、家電等行業(yè)立即出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的困境,，經(jīng)濟增長速度掉到了8%以下,。筆者認為，這還只是一系列“壞消息”的開端,，更大的挑戰(zhàn)還在后頭,。
房地產(chǎn)價格的下跌對中國經(jīng)濟為什么有如此大的殺傷力？要理解這一點,，首先應(yīng)該看清楚中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場之間的邏輯關(guān)系,。
中國房價在過去十年里幾乎一直呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。其實,，類似故事在日本和東南亞很多國家都上演過,，這些國家的經(jīng)驗表明，房價不僅會跌,，而且可能會跌得很慘,，漲得越多則跌得越深。房價上漲的邏輯往往是一樣的：出口順差推動本國信用擴張,，信用擴張刺激投資擴張,，投資擴張?zhí)岣呔用袷杖耄苿臃康禺a(chǎn)價格上漲,。但如果投資的擴張導(dǎo)致產(chǎn)能過剩時,，則國際資本開始撤離，一切繁榮的景象都將落幕,。
產(chǎn)能過剩與房價下跌互為因果關(guān)系,。當出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，則產(chǎn)品價格下跌,，企業(yè)利潤下降,，工資收入減少，就業(yè)惡化,，結(jié)果必然是房地產(chǎn)價格下跌,；房價下跌會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資減少，鋼鐵,、水泥等工業(yè)產(chǎn)品需求減少,，產(chǎn)能過剩必然出現(xiàn)。
當前,，我國的工業(yè)普遍出現(xiàn)了產(chǎn)能過�,，F(xiàn)象，但房地產(chǎn)價格還相當堅挺,。這符合資產(chǎn)價格“大牛市”的特征,。因為房價上漲的時間持續(xù)太久，沒有人相信房價會下跌,，開發(fā)商的“降價促銷”立即招來大批投資者搶購,。因此，大牛市的頂部往往會持續(xù)較長時間,。
當房價真正開始下跌,，產(chǎn)能過剩的矛盾將更加尖銳，經(jīng)濟增速還將進一步放緩,。有人看到中國經(jīng)濟面臨的挑戰(zhàn),，建議再來一次“四萬億投資”。筆者認為,，重復(fù)走老路是一條死胡同,，唯有堅持“去房地產(chǎn)化”，努力調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu),，中國經(jīng)濟才能迎來大有希望的明天,。