從以往來看,，中央在經(jīng)濟(jì)增長放緩時(shí)會(huì)放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,。但今年似乎有些特別：自年初以來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)明顯下滑勢頭，但中央一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖,。更讓市場意外的是,，7月GDP已跌破8%，而中央在8月初還派出督查組到地方檢查房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)情況,。
這似乎在暗示,，中國宏觀經(jīng)濟(jì)決策正在選擇新的方向，“去房地產(chǎn)化”成為新的共識,。從過去十年來看,，依靠房地產(chǎn)市場發(fā)展可拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長，創(chuàng)造“高增長,、低通脹”的完美組合,。但后果同樣十分嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在：其一,，收入分配結(jié)構(gòu)嚴(yán)重惡化,，土地價(jià)格的上漲導(dǎo)致居民的財(cái)富被“剝奪”。其二,，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化,，土地價(jià)格的快速上升不僅導(dǎo)致工業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本大幅度提高，而且導(dǎo)致資源向房地產(chǎn)市場集中,。其三,，惡化了社會(huì)治理結(jié)構(gòu)，土地矛盾越來越尖銳,。
過分倚重房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn),。從日、韓等成功案例看，中國經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵是兩點(diǎn),，一是理順收入分配,，二是提高自主創(chuàng)新能力。要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)條件,，都必須遏制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,。
但也應(yīng)看到，中國經(jīng)濟(jì)的“去房地產(chǎn)化”知易行難,。土地價(jià)格一旦停止上漲,，就會(huì)出現(xiàn)一系列的連鎖反應(yīng)，對經(jīng)濟(jì)與金融產(chǎn)生巨大沖擊,。去年三季度以來,，隨著房地產(chǎn)投資增長速度的放緩，鋼鐵,、水泥,、煤炭、石油化工,、家電等行業(yè)立即出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的困境,，經(jīng)濟(jì)增長速度掉到了8%以下。筆者認(rèn)為,，這還只是一系列“壞消息”的開端,，更大的挑戰(zhàn)還在后頭。
房地產(chǎn)價(jià)格的下跌對中國經(jīng)濟(jì)為什么有如此大的殺傷力,？要理解這一點(diǎn),，首先應(yīng)該看清楚中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場之間的邏輯關(guān)系。
中國房價(jià)在過去十年里幾乎一直呈現(xiàn)上漲狀態(tài),。其實(shí),，類似故事在日本和東南亞很多國家都上演過，這些國家的經(jīng)驗(yàn)表明,，房價(jià)不僅會(huì)跌,，而且可能會(huì)跌得很慘，漲得越多則跌得越深,。房價(jià)上漲的邏輯往往是一樣的：出口順差推動(dòng)本國信用擴(kuò)張,，信用擴(kuò)張刺激投資擴(kuò)張，投資擴(kuò)張?zhí)岣呔用袷杖�,，推�?dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲,。但如果投資的擴(kuò)張導(dǎo)致產(chǎn)能過剩時(shí)，則國際資本開始撤離,，一切繁榮的景象都將落幕,。
產(chǎn)能過剩與房價(jià)下跌互為因果關(guān)系,。當(dāng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，則產(chǎn)品價(jià)格下跌,，企業(yè)利潤下降,，工資收入減少，就業(yè)惡化,，結(jié)果必然是房地產(chǎn)價(jià)格下跌,；房價(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資減少，鋼鐵,、水泥等工業(yè)產(chǎn)品需求減少，產(chǎn)能過剩必然出現(xiàn),。
當(dāng)前,，我國的工業(yè)普遍出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩現(xiàn)象,，但房地產(chǎn)價(jià)格還相當(dāng)堅(jiān)挺,。這符合資產(chǎn)價(jià)格“大牛市”的特征。因?yàn)榉績r(jià)上漲的時(shí)間持續(xù)太久,，沒有人相信房價(jià)會(huì)下跌,，開發(fā)商的“降價(jià)促銷”立即招來大批投資者搶購。因此,，大牛市的頂部往往會(huì)持續(xù)較長時(shí)間,。
當(dāng)房價(jià)真正開始下跌，產(chǎn)能過剩的矛盾將更加尖銳,，經(jīng)濟(jì)增速還將進(jìn)一步放緩,。有人看到中國經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)，建議再來一次“四萬億投資”,。筆者認(rèn)為,，重復(fù)走老路是一條死胡同，唯有堅(jiān)持“去房地產(chǎn)化”,，努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),，中國經(jīng)濟(jì)才能迎來大有希望的明天。