截至目前,，四大地產(chǎn)龍頭招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科A,、金地集團(tuán)都已發(fā)布2012年中報(bào),。從公布的業(yè)績看,，四家標(biāo)桿房企增收不增利的情況普遍,，雖然現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)，但償債能力仍存隱憂,，庫存量有增無減,。
“暴利時(shí)代”已成過去
根據(jù)這四家龍頭房企公布的中報(bào)，四大上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入674.6億元,，同比增長39.29%,。實(shí)現(xiàn)利潤79.59億元，同比增長3.10%,。
雖然四大房企的營收均保持著強(qiáng)勁的增長,，但在凈利潤的增長方面卻出現(xiàn)了不同程度的回落甚至下滑。
數(shù)據(jù)顯示,，萬科,、保利、金地,、招商四家上市公司上半年的凈利潤分別為37.3億元、25.1億元,、5.02億元,、12.21億元，凈利潤增減出現(xiàn)分化,，萬科,、金地實(shí)現(xiàn)同比增長25.1%和5.1%，而保利,、招商則同比分別下滑10.16%和16.89%,，保利凈利潤出現(xiàn)六年來首次負(fù)增長。
如果按照盈利能力指標(biāo)中的凈利潤與營業(yè)總收入比來算,，四大房企全線下降,。除金地集團(tuán)凈利潤率低至7.8%,，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)外，其他三家房企凈利潤率基本在12%左右,，較去年同期下滑約6個(gè)百分點(diǎn),。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員常清認(rèn)為，由于結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)量和質(zhì)量的不同,，招保萬金的營收和利潤漲幅不一,，但是整體而言，四大房企增收不增利,，房地產(chǎn)“暴利時(shí)代”正在過去,。
常清表示，房企“增收不增利”現(xiàn)象與房企“以價(jià)換量”分不開,，調(diào)控下房企大多采取了降價(jià)促銷的策略,。受降價(jià)影響，房企的毛利率出現(xiàn)下滑,，進(jìn)而帶動(dòng)利潤率下降,。數(shù)據(jù)顯示，除招商地產(chǎn)外,，保利,、金地、萬科三家房企的毛利率均出現(xiàn)了明顯下滑,。
此外,，房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，拓寬資金來源,，加大了和其他房企以及資金實(shí)力較強(qiáng)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目上的合作,。而這部分項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，導(dǎo)致少數(shù)股東損益出現(xiàn)明顯增長,，歸屬于上市公司股東的凈利潤出現(xiàn)下滑,。
庫存壓力有增無減
在四大上市房企公布的業(yè)績中，備受關(guān)注的資金狀況和庫存也發(fā)生了微妙的變化,。與去年年底的情況不同,，四大房企的手持現(xiàn)金均出現(xiàn)明顯增加。
統(tǒng)計(jì)顯示,，四大房企持有貨幣資金總量已達(dá)1097.77億元,，與年初相比增加了27.67%。其中萬科和保利的同比增長接近四成,，招商的現(xiàn)金增長超過二成,。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計(jì)575.65億元，同比基本持平。四大房企持有的貨幣資金為一年內(nèi)到期債務(wù)的1.9倍,。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì),，四大房企上半年新增借款631.05億元，同比上漲28%,。銷售回款1087.22億元,，同比增加5.05%。上半年房企資金壓力的緩解,，不僅得益于成交量的走高,，在回籠資金的同時(shí)，房企拿地節(jié)奏在上半年也明顯放慢：四大房企在上半年新增建筑面積679.31萬平方米,，同比下降25.1%,。其中金地集團(tuán)上半年沒有新增土地儲(chǔ)備。
不過,，盡管上市房企的資金壓力出現(xiàn)了明顯的緩解,，但從房企資金主要來源來看，房企現(xiàn)金流改善主要還是依賴于借款增加,，后移了資金壓力,，未來的償債能力如何仍存隱憂，還要看下半年銷售的情況,。
特別值得注意的是,，盡管房企今年以來大舉推行去庫存策略，但房企庫存量依然有增無減,。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，四大房企的存貨同比上漲明顯，存貨合計(jì)5157.68億元,，與年初相比增長8.35%,。“下半年施工進(jìn)入高峰期,，也是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備時(shí)期,。房企庫存還有可能出現(xiàn)明顯的持續(xù)增長�,！背Ｇ逭f,。
業(yè)績壓力依然較大
盡管上半年中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯回暖的勢(shì)頭，但從標(biāo)桿房企的半年報(bào)業(yè)績來看,，要想繼續(xù)保持銷售節(jié)奏，回籠資金,，“以價(jià)換量”的銷售策略依舊會(huì)延續(xù),。
大型房企中除了保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)凈利潤下降之外，富力地產(chǎn)不久前也發(fā)出業(yè)績預(yù)警,，稱凈利潤將同比大幅減少,。此外，華僑城凈利潤也同比下降4.2%,。即便是萬科,，繼去年實(shí)現(xiàn)凈利潤96.2億元之后，今年沖刺百億利潤大關(guān)是其重要目標(biāo),，而萬科要在下半年實(shí)現(xiàn)63億元的凈利潤依然壓力不小,。
金地集團(tuán)同時(shí)稱,，由于銷售價(jià)格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大,，預(yù)計(jì)將對(duì)公司2012年的利潤產(chǎn)生較大壓力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,，目前,，房地產(chǎn)開發(fā)商仍然面臨銷售和資金雙重壓力。由于庫存居高難下,，消化庫存仍然是開發(fā)商的重要任務(wù),，房企上半年資金面好轉(zhuǎn)源于“以價(jià)換量”，這一方式在下半年或?qū)⒀永m(xù),。