房地產(chǎn)已經(jīng)成了老百姓的最愛與最恨,。有人問我：“在現(xiàn)在形勢(shì)下,，有什么辦法既能維持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，又能盤活房地產(chǎn)市場(chǎng),，讓房地產(chǎn)這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)再次成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎,？”我的答復(fù)是我還沒有發(fā)現(xiàn)有這樣的好辦法,，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)已經(jīng)正式進(jìn)入下半場(chǎng)。
如果把房地產(chǎn)比作一場(chǎng)足球賽,，過去的十幾年,，房地產(chǎn)踢了個(gè)漂亮的上半場(chǎng),，至少5：0。
那要問,，房地產(chǎn)下半場(chǎng)還有的踢嗎,？答案是肯定的。再踢個(gè)5：0肯定是不行了,，但踢個(gè)2：0或者2：1還是很有希望的,。
其一,，我國(guó)的城市化和工業(yè)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未完成,，我們還處在城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時(shí)期。沒有大規(guī)模和高質(zhì)量的固定資產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)支撐,，產(chǎn)業(yè)升級(jí),、再工業(yè)化就無從談起，這都離不開房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展,。其二,，隨著城市化和工業(yè)化的繼續(xù)推進(jìn)，未來10年,，我國(guó)至少還有2億農(nóng)民進(jìn)城,，加上目前處于“漂浮”狀態(tài)的2億流動(dòng)人口，只要解決好了城鄉(xiāng)二元戶籍問題,，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力還非常大,。可以肯定的是,，中國(guó)的房地產(chǎn)已正式進(jìn)入下半場(chǎng),，且再也不會(huì)有下一個(gè)黃金十年了�,；貧w理性,，這才是根本。
今后房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)會(huì)怎樣,？
考慮到CPI和人均收入的持續(xù)上漲因素以及土地的稀缺性,，不管是大城市還是中小城市，房?jī)r(jià)絕對(duì)值肯定還會(huì)持續(xù)上漲,。而相對(duì)價(jià)格,，指的是房?jī)r(jià)與收入的比值，中國(guó)目前的這一比值畸高,，未來會(huì)下降,。收入漲得快，雖然房?jī)r(jià)絕對(duì)值漲了,，但購(gòu)房者可能反而不覺得貴,。
今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該會(huì)比較溫和,，大跌大漲的行情應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)了。從趨勢(shì)看,，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度肯定是越來越成熟,，制度性和市場(chǎng)性的調(diào)控措施會(huì)逐步取代行政性調(diào)控手段，開發(fā)商和購(gòu)房者的心態(tài)也會(huì)逐漸趨于理性,。
在以上兩個(gè)基本認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上,，就可以確定我們的投資策略了。
如果是基于自住性需求,，該出手時(shí)就出手,，任何時(shí)候都是購(gòu)房的合適時(shí)候，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，房?jī)r(jià)肯定是上漲的,，而短期的最低點(diǎn)誰也無法準(zhǔn)確知道在哪里。
如果是投資,，住宅性房產(chǎn)短期的投資盈利空間可能有限,，投資期限最好能超過5年。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的二手房政策,，5年內(nèi)交易的房產(chǎn),，要交營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅,、契稅,，綜合稅率超過總房?jī)r(jià)的10%。而從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和未來趨勢(shì)來看,，這一稅率只會(huì)上升,，不會(huì)下降。
見房就買,，買了就賺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,，房產(chǎn)投資決策之前一定要慎重，只有資金流而沒有人流支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng),，崩盤是遲早的事,。我們要充分認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話只是神話而已,。目前的溫州,、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)就是血淋淋的教訓(xùn)。
從地區(qū)選擇來看,，一二線城市的投資空間已經(jīng)非常有限,，最好投資三四線，甚至五線城市,。中國(guó)未來城市化加速趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的,，但這種城市化絕對(duì)不是人口繼續(xù)涌入“北上廣”這類一線城市,，中小城市，特別是中西部地區(qū)的中小城市才是中國(guó)未來城市化的重點(diǎn),。