我們今天的保障房建設(shè)一直有兩個(gè)疑問(wèn)：一是我們?yōu)槭裁匆ūＵ戏�,？二是保障房的資金應(yīng)從哪里來(lái),？如果明白了土地的價(jià)值是社會(huì)創(chuàng)造的,，應(yīng)該以某種方式返還給老百姓,，答案就不言而喻了,。
對(duì)土地征稅蓋保障房
在伯克利采訪時(shí)得知,，今年11月份,，該市將可能就某種稅收措施投票,，以獲得更多的資金來(lái)建設(shè)可承擔(dān)性住房,。伯克利市的可承擔(dān)性住房建設(shè)資金,，絕大部分來(lái)自聯(lián)邦政府，但是如今在共和黨國(guó)會(huì)和奧巴馬政府的妥協(xié)下,，削減得厲害,，已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘。
其中一種動(dòng)議,，似乎提高對(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅的征收,。在伯克利做生意的人，都需要交納營(yíng)業(yè)執(zhí)照費(fèi)以獲得經(jīng)營(yíng)許可,。如果租房,，營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅是房租的1％。伯克利市租金穩(wěn)定委員會(huì)副主任斯蒂芬·巴頓
（StephenBarton）告訴我說(shuō),，現(xiàn)在的一個(gè)想法,，是將營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅提高到2％—4％。
咋一聽(tīng)起來(lái)，這不是在對(duì)生意人征稅嗎,？其實(shí)不然,，斯蒂芬·巴頓說(shuō)，這其實(shí)是對(duì)土地的一種變相征稅,。伯克利是一個(gè)住房緊張,、房?jī)r(jià)畸高的地區(qū)，住房市場(chǎng)已經(jīng)不存在多少消費(fèi)者剩余——如果房東能夠再多收10個(gè)點(diǎn)的房租,，他們?cè)缇湍敲醋隽�,。因此，額外的稅收只會(huì)落到房東的頭上,。自從伯克利1995年廢除了強(qiáng)租金控制以來(lái),，該市的房租已經(jīng)上漲了50％。此舉一定程度上能夠?qū)⑸蠞q的地租收回來(lái),。
征收的是地租,，是社會(huì)共同創(chuàng)造的價(jià)值
但問(wèn)題是，為窮人建房,，為什么偏偏要對(duì)土地征稅,？難道也如在中國(guó)一樣，土地是政府的聚寶盆,？
其實(shí)不是,，斯蒂芬·巴頓向我解釋道：我們要征收的，是地租,。他說(shuō),，我們租賃公寓時(shí)，所支付的租金其實(shí)包含兩部分：一部分用于支付大樓的建造,、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)（即大樓租金）,；另一部分用于支付對(duì)該區(qū)位的使用（即土地租金）。所以,，舊金山灣區(qū)房租1200美元／月,，而其他美國(guó)城市不超過(guò)700美元／月，并非因?yàn)闉硡^(qū)的房子質(zhì)量更好,、運(yùn)營(yíng)成本或者建造成本更高,，高出的500美元其實(shí)是地租。
如果說(shuō)大樓租金為房東運(yùn)營(yíng),、維護(hù)大樓之應(yīng)得，地租來(lái)源于社會(huì)所共同創(chuàng)造的土地價(jià)值,。從20世紀(jì)50年代中后期開(kāi)始,，硅谷和生物技術(shù)企業(yè)引領(lǐng)灣區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速騰飛，政府大規(guī)模投資建設(shè)世界一流大學(xué),、高速公路,、公共交通甚至公園,，再加上灣區(qū)風(fēng)景宜人、文化璀璨,，吸引人才薈萃,，灣區(qū)土地價(jià)格因此節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)高企,。但是,，土地是上天之賜予，并不能輕易增加,。舊金山市中心方圓50英里之內(nèi),，四分之三的面積或?yàn)樗妫驗(yàn)槎盖蜕狡�,。于此之中,，人們也設(shè)想過(guò)自由市場(chǎng)式的解決方案——通過(guò)“填灣造地”，可以為灣區(qū)增加幾百英畝的土地,。當(dāng)然幸好方案最后沒(méi)能實(shí)施,，否則，灣區(qū)今天將美麗不再,。
但是,，在私有產(chǎn)權(quán)下，僅僅憑借對(duì)土地這一稀缺資源的占有,，地主／房東坐享地租,，占有社會(huì)所共同創(chuàng)造的土地價(jià)值。租戶或其他窮人協(xié)同將城市變成一個(gè)更加美好和更有意思的地方,，并在此過(guò)程中提升了土地的價(jià)值,，同時(shí)也提高了他們需要支付的租金。
對(duì)土地征稅,，就是要將這部分地租（至少部分）征收出來(lái),，返還給社會(huì)（或者窮人），斯蒂芬·巴頓說(shuō),。而且,，由于地租是一種非生產(chǎn)性收入，所征收的是壟斷利潤(rùn)部分,，這種稅收,，是最有效的稅收形式了。對(duì)地租征稅不會(huì)影響住房的生產(chǎn),，也不會(huì)扭曲市場(chǎng),，反而會(huì)鼓勵(lì)更加高密度的和密集的開(kāi)發(fā)，抑制城市擴(kuò)張蔓延，降低對(duì)土地的空置,。
重新分配地租,，使住房可承受
其實(shí)早在100多年前，就有一個(gè)人已經(jīng)看到土地價(jià)值為社會(huì)共同創(chuàng)造,，但被個(gè)人扼取這一點(diǎn),，并提出了解決辦法。
這個(gè)人叫亨利·喬治,。它是舊金山的一位報(bào)人和社會(huì)活動(dòng)家,，著有《進(jìn)步與貧困》一書，其影響堪比《湯姆叔叔的小屋》,。他較早洞見(jiàn)到,，人們共同創(chuàng)造了土地的價(jià)值。如果認(rèn)為人們有權(quán)享有其創(chuàng)造的價(jià)值,，那么廣大社區(qū)的公眾有權(quán)利收回他們所創(chuàng)造的土地的價(jià)值,，而不是讓它落入個(gè)人的手中。
由于美國(guó)土地私有,，并不能將土地充公,，亨利·喬治因此提出了實(shí)行“單一稅”來(lái)將土地增值全部收回的辦法。它是對(duì)土地（排除地上建筑物）的價(jià)值進(jìn)行征稅,，稅收幾乎接近于經(jīng)濟(jì)地租
（平均利潤(rùn)和超額利潤(rùn)）,。這一征稅形式不影響經(jīng)濟(jì)效率，而且會(huì)有效打擊土地投機(jī),，降低土地價(jià)格,，為國(guó)家運(yùn)行提供足夠的收入。如果實(shí)行有效的話,，其他形式的稅收都可以免除,，所以叫“單一稅”。亨利·喬治還帶頭在美國(guó)興起了一場(chǎng)轟轟烈烈的“單一稅”運(yùn)動(dòng),。
這一運(yùn)動(dòng)最后雖然以失敗告終,，但是卻影響深遠(yuǎn)——孫中山先生的“漲價(jià)歸公”思想即來(lái)源于此；它今天依然影響著像伯克利這樣的進(jìn)步城市（progressivecity）的住房政策,。
伯克利今天實(shí)行的很多可承擔(dān)性住房政策,，都旨在通過(guò)重新分配地租，為窮人提供住房保障,。如伯克利曾經(jīng)實(shí)行過(guò)強(qiáng)租金控制,，直接阻止房東獲取地租，從而使住房可承擔(dān),。因?yàn)榉繓|所獲得的是非生產(chǎn)性收入,，而非維護(hù)大樓之所必須,，租金控制不會(huì)影響住房供給的效率,。包容性區(qū)劃和密度獎(jiǎng)勵(lì)是伯克利實(shí)行的另一種重新分配地租的形式,。尤其在那些公共投資巨大、租金上漲迅速的區(qū)位,，政府一方面允許開(kāi)發(fā)商將房子蓋得更高,，以獲得更多的地租，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商將一定比例的住房拿出來(lái)作保障房,，這其實(shí)是對(duì)地租的一種變相征收,。
而伯克利最近的營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅的動(dòng)議，是對(duì)地租的一種直接征收,。斯蒂芬·巴頓說(shuō),，在整個(gè)灣區(qū)，租戶所支付租金大約156億美元,，其中至少四分之一甚至三分之一是地租,。對(duì)其征稅，將為州和地方政府提供更加公平,、經(jīng)濟(jì)有效的手段,，以減輕高地租對(duì)低收入租戶所造成的影響。所征收的地租,，可以以各種形式用于可承擔(dān)性住房建設(shè),，如用于資助非營(yíng)利組織為窮人建造更多的住房，或者補(bǔ)助那些收入低到不足以支付住房的運(yùn)營(yíng)和維修費(fèi)用的租戶,，等等,。這種稅收還能降低投資者對(duì)于地租的投機(jī)，使住房回歸其使用價(jià)值的本原,。
結(jié)語(yǔ)
回到中國(guó)的現(xiàn)實(shí),，如果明白了土地的價(jià)值是社會(huì)共同創(chuàng)造，應(yīng)該以某種方式返還給老百姓的話,，就不會(huì)再為“我們?yōu)槭裁匆ūＵ戏俊�,，以及“建房的錢該從哪里來(lái)”這樣的問(wèn)題再糾結(jié)了。
在我的采訪中,，斯蒂芬·巴頓也談到,，中國(guó)的土地歸政府所有，應(yīng)該比私有產(chǎn)權(quán)下的美國(guó)更容易將社會(huì)共同創(chuàng)造的土地價(jià)值收回,。但事實(shí)上在目前的中國(guó),，一者，“溢價(jià)歸公”并沒(méi)有完全做到,，土地增值大量流失到了開(kāi)發(fā)商和炒房者的手上,；二者,，政府收取到的地租，也沒(méi)有充分返還給老百姓,，所以很多人買不起房,，甚至租不起房。
因此,，我們需要對(duì)地租進(jìn)行重新分配,，讓老百姓住得起房。
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