隨著金地集團(tuán)今天發(fā)布半年報(bào)業(yè)績(jī),，“萬(wàn)保招金”四大標(biāo)桿房企上半年基本業(yè)績(jī)指標(biāo)全部出爐,。據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，四家房企上半年?duì)I業(yè)收入總額超過(guò)674億元,，同比去年的484億元大幅增長(zhǎng)近40%,；但凈利潤(rùn)只比去年同期增長(zhǎng)不足2億元,，達(dá)到79.12億元，增幅只有2%,。其結(jié)果是,，四家企業(yè)的凈利潤(rùn)率從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn),。
今天,，金地集團(tuán)發(fā)布半年報(bào)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入64.7億元,、凈利潤(rùn)5.02億元,，同比分別上升25.5%和5.1%；房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積47.01萬(wàn)平方米,、結(jié)算收入60.57億元,，同比分別上升32.57%和25.20%。
回看之前已經(jīng)公布半年報(bào)或業(yè)績(jī)快報(bào)的另外三家企業(yè),，營(yíng)業(yè)收入無(wú)一不實(shí)現(xiàn)大漲,。其中，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元,，同比增長(zhǎng)53.7%,；招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入100.81億元，同比增24.58%,；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入201.83億元,，同比增長(zhǎng)32.86%。
不過(guò),，再看四家企業(yè)的凈利潤(rùn),，則是漲跌不一。其中,，萬(wàn)科和金地實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)37.3億元,，增長(zhǎng)25.1%,。另外兩家凈利潤(rùn)則出現(xiàn)下降，其中保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)24.6億元,，同比減少12.13%,；招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)12.22億元，同比下降16.76%,。
如果用凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入相除來(lái)計(jì)算各企業(yè)的盈利能力,，四大企業(yè)則全線下降。除金地凈利潤(rùn)率低至7.8%,，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)外,，其他三家房企凈利潤(rùn)率基本在12%左右，且都出現(xiàn)了較去年6個(gè)點(diǎn)左右的下滑,。
對(duì)于凈利率下降的原因,，金地集團(tuán)的解釋是“合作項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多”。據(jù)了解，為了應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控,，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，金地上半年加強(qiáng)了項(xiàng)目股權(quán)合作力度，多個(gè)項(xiàng)目引入股權(quán)合作資金,。
相比于凈利率,，毛利率更能體現(xiàn)房?jī)r(jià)與成本間的直接關(guān)系。值得注意的是,，目前不同類型房企呈現(xiàn)的毛利率水平差別較大,。其中，萬(wàn)科地產(chǎn)是毛利率較低的企業(yè)代表,，其上半年房地產(chǎn)結(jié)算毛潤(rùn)率只有26.51%,；另外兩家企業(yè)金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的結(jié)算毛利率分別為36.01%和52.6%�,！澳玫爻杀�,、設(shè)計(jì)及建設(shè)成本，以及物業(yè)類型的不同,，是導(dǎo)致毛利率差別較大的主要原因,。”一家房地產(chǎn)上市公司高層表示,。
除了“萬(wàn)保招金”外,，一些在港上市的內(nèi)地房企也于近期發(fā)布了半年報(bào)。8月10日,，中海地產(chǎn)發(fā)布半年報(bào),，公司上半年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)10%至252.8億港元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)12.2%至122.3億港元,，其中歸屬股東利潤(rùn)增長(zhǎng)17.7%至83.8億港元（折合人民幣約68.7億元）,。由此，中海地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)總額已接近萬(wàn)科的兩倍,，成為上半年最賺錢的內(nèi)地房企,。“因?yàn)橹泻５染揞^在上半年賣得很好,，全年來(lái)看,，上市房企前五名的座次可能出現(xiàn)較大變化�,！币患以阡N售數(shù)據(jù)上多年排名前三位的房地產(chǎn)企業(yè)高層對(duì)記者表示,。
毫無(wú)疑問(wèn)，此輪日趨收緊的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，是導(dǎo)致房企盈利能力下降的主要原因,。金地集團(tuán)半年報(bào)直接預(yù)言,，“限購(gòu)、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)上不會(huì)退出,，各主要城市可售庫(kù)存和新增供應(yīng)仍維持較高水平,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低�,！倍坝捎阡N售價(jià)格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大,，預(yù)計(jì)將對(duì)公司2012年的利潤(rùn)產(chǎn)生較大壓力�,！�
也正因?yàn)?009年至2010年高價(jià)拿地導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)類型局限性,，金地集團(tuán)在2012年拿地動(dòng)作相當(dāng)謹(jǐn)慎，其半年報(bào)中顯示,，報(bào)告期內(nèi)未有任何新的土地儲(chǔ)備,。相比萬(wàn)科、保利等高調(diào)“增儲(chǔ)”的動(dòng)作,，金地的拿地策略也從側(cè)面體現(xiàn)了其資金壓力,。
上市房企四巨頭上半年主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)
公司名稱 營(yíng)業(yè)收入 同比增幅 凈利潤(rùn) 同比增幅
金地集團(tuán) 64.7億元 25.5% 5.02億元 5.1%
萬(wàn) 科
307.2億元 53.7% 37.3億元 25.1%
招商地產(chǎn) 100.81億元 24.58% 12.22億元 －16.76%
保利地產(chǎn)
201.83億元 32.86% 24.6億元 －12.13%
公司名稱 凈利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)率（去年同期）
手持大把現(xiàn)金
龍頭房企償債能力大增
從萬(wàn)科、招商地產(chǎn),、金地集團(tuán)已公布的2012年半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看,，得益于信貸松動(dòng)和市場(chǎng)回暖，調(diào)控以來(lái)房企緊繃的資金鏈壓力已有所緩解,，銷售收入的增加使得企業(yè)手持大量現(xiàn)金,。目前，萬(wàn)科,、招商地產(chǎn),、金地集團(tuán)三大房企目前手持現(xiàn)金840億元現(xiàn)金，短期償債能力明顯增加,。
萬(wàn)科,、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)在半年報(bào)中不約而同地提到,，今年3月份之后，隨著首次置業(yè)的信貸環(huán)境獲得改善,，價(jià)格回調(diào)對(duì)需求的促進(jìn)作用呈現(xiàn),，加上前期積累的自住需求的釋放，各大主要城市的住宅成交量出現(xiàn)回升,。再加上宏觀層面“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)政策,，房地產(chǎn)企業(yè)資金困境在一定程度上得到緩解。
萬(wàn)科半年報(bào)顯示,，受預(yù)收賬款增加的影響,，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.9%,，較年初增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，但預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入,，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力,；公司的凈負(fù)債率僅22.8%，較年初的23.8%進(jìn)一步降低,。截至報(bào)告期末,，公司持有現(xiàn)金470.1億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和203.1億元,，資金實(shí)力較年初進(jìn)一步增強(qiáng),。鑒于住宅市場(chǎng)調(diào)整期通常也伴隨著項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)，在行業(yè)投資能力普遍減弱的背景下,，良好的資金狀況使公司有機(jī)會(huì)以相對(duì)有利的條件獲取項(xiàng)目資源,。
招商地產(chǎn)的半年報(bào)數(shù)據(jù)同樣顯示出較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和資本機(jī)構(gòu)，整體保持較高安全性,。數(shù)據(jù)顯示,，公司資產(chǎn)負(fù)債率為70%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率46%,，凈負(fù)債率24%,，較去年年底下降7個(gè)百分點(diǎn)，也低于行業(yè)平均水平,，貨幣資金與短期借款加一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的比值為2.61倍,，償債無(wú)壓力。公司未來(lái)杠桿提升大有空間,，面對(duì)行業(yè)機(jī)遇將具備較大彈性,。
金地集團(tuán)半年報(bào)亦顯示，公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為41.2%,，較2011年末下降4.3個(gè)百分點(diǎn),；凈資產(chǎn)負(fù)債率為42.3%，與2011年末幾乎持平,。期末公司持有貨幣資金190.3億元,，為一年內(nèi)到期借款的1.6倍；長(zhǎng)期借款占總借款的62%,，信托等高成本融資占比較低,，良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)使公司融資成本處于較低水平。
不僅是三大龍頭房企,，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，截至8月16日，已公布半年報(bào)的38家房企共持有現(xiàn)金1210億元,，比年初增長(zhǎng)25%,；一年內(nèi)到期債務(wù)（短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款）合計(jì)803億元,，與年初相比增長(zhǎng)2%。現(xiàn)金是短期債務(wù)的1.51倍,，而這一數(shù)據(jù)在年初僅為1.22,。
房企現(xiàn)金流的明顯改善，首先得益于銷售回款的增加,。已公布半年報(bào)的三大房企上半年銷售回款總共約700億元,。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認(rèn)為，上半年房企以價(jià)換量的銷售策略奏效,，龍頭房企優(yōu)勢(shì)愈加凸顯,，市場(chǎng)份額同比有所提高；同時(shí),，上半年房地產(chǎn)行業(yè)信貸有所松動(dòng),，房企融資能力增強(qiáng)，尤其是龍頭房企獲得貸款的優(yōu)勢(shì)明顯,，例如萬(wàn)科上半年新增借款263.18億元,，增幅達(dá)到88%。
從數(shù)據(jù)來(lái)看,，房企持有現(xiàn)金增速較快,，而一年內(nèi)到期的債務(wù)增速較慢，短期債務(wù)償還能力有較大提升,，且有足夠現(xiàn)金去拿地或收購(gòu),。由此，年內(nèi)的土地市場(chǎng)和股權(quán)市場(chǎng)或會(huì)隨著龍頭房企擴(kuò)張進(jìn)一步活躍,。
常清認(rèn)為,，從房企現(xiàn)金持有、短期債務(wù),、銷售回款及新增借款等幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看,，房企短期債務(wù)償還能力明顯提高，不僅為未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張打下基礎(chǔ),，且節(jié)省了融資成本,，使得未來(lái)利潤(rùn)率依然能夠保持較高水平。而中小房企對(duì)借款依賴較大,，在財(cái)務(wù)成本明顯增加的同時(shí),，未來(lái)償債壓力不容小視。隨著9-10月份傳統(tǒng)旺季來(lái)臨,，再加上房企融資成本下滑，房企資金壓力有進(jìn)一步降低趨勢(shì),。下半年來(lái)房企以價(jià)換量動(dòng)機(jī)明顯降低,，這將會(huì)給近幾月房?jī)r(jià)走勢(shì)增添更多不確定因素,。
蓄水“未結(jié)算面積”
房企下半年業(yè)績(jī)可期
房地產(chǎn)業(yè)不同于一般制造業(yè)，其資產(chǎn)中的大量存貨其實(shí)已經(jīng)預(yù)售,�,？v觀幾大龍頭房企，豐厚的預(yù)售儲(chǔ)備已為下半年?duì)I收打下了良好的基礎(chǔ),。
萬(wàn)科2012年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,，其合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1392萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1464億元,，較2011年末分別增長(zhǎng)28%和20%,。
金地集團(tuán)截至6月30日的已售但尚未結(jié)算面積約302萬(wàn)平方米，簽約金額約390億元,�,！傲硗猓掳肽旯究晒┵Y源總量和結(jié)構(gòu)都將進(jìn)一步優(yōu)于上半年,，預(yù)計(jì)新增可售貨源約149萬(wàn)平方米,，下半年總可售貨源約332萬(wàn)平方米�,！苯鸬丶瘓F(tuán)半年報(bào)如此預(yù)估下半年銷售,。
對(duì)下半年業(yè)績(jī)樂(lè)觀的還有招商地產(chǎn)。據(jù)了解,，上半年招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積116.94萬(wàn)平方米,，簽約金額161.31億元，分別同比上漲181%和136%,，去庫(kù)存節(jié)奏明顯加快,。結(jié)合2010年新開(kāi)工情況，預(yù)計(jì)公司2012結(jié)算面積將達(dá)111萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)48%,。即使考慮到毛利率下滑和財(cái)務(wù)費(fèi)用增加的不利因素，公司2012年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增速預(yù)計(jì)仍將達(dá)到20%以上,。
另外,，招商地產(chǎn)2012年計(jì)劃新開(kāi)工面積290萬(wàn)平方米，是四大龍頭房企中唯一保持新開(kāi)工面積不降的公司,。同時(shí),，上半年新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備119萬(wàn)平方米，與上年同期銷售面積持平,，也顯示出公司較強(qiáng)的擴(kuò)張欲望,。
對(duì)于從預(yù)售備案到實(shí)現(xiàn)結(jié)算的周期，萬(wàn)科地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)譚華杰介紹,，這一般與建筑類型,、各地預(yù)售條件及項(xiàng)目是否精裝修等相關(guān),。以高層精裝修為例，一般需要20個(gè)月左右,。
“如果市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生大的不利變化,，隨著9月份之后更多新盤入市，預(yù)計(jì)公司下半年銷售將超過(guò)上半年,，全年銷售將超過(guò)2011年,。”萬(wàn)科的樂(lè)觀溢于半年報(bào)的字里行間,。
對(duì)于全年完成銷售目標(biāo)胸有成竹的企業(yè)還有不少,。由于上半年已經(jīng)完成800億港元銷售目標(biāo)的94%，在港上市的中海地產(chǎn)表示將上調(diào)全年銷售目標(biāo)至1000億港元,。屆時(shí),，中海可能成為與萬(wàn)科比肩的業(yè)績(jī)黑馬,。受此激勵(lì),，中海董事局主席孔慶平表示，下半年會(huì)加快買地步伐,�,！拔覀兡瓿跤喯铝巳�720萬(wàn)平方米新增土地的計(jì)劃，現(xiàn)在（完成目標(biāo)）仍有距離,，我們還會(huì)繼續(xù)尋找機(jī)會(huì),。”
孔慶平稱,，從現(xiàn)在到明年上半年或許將是房企買地的極佳機(jī)會(huì),。
驕傲于今年的“黑馬”姿態(tài)，孫慶平在香港舉行的半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上始終笑意盈盈,�,！耙^續(xù)保持全國(guó)性布局，通過(guò)全國(guó)性布局來(lái)平衡局部市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)堅(jiān)持穩(wěn)健的理財(cái)原則,，手上的現(xiàn)金至少占總資產(chǎn)10%的比例。更重要的是,，要非常注重產(chǎn)品和模式創(chuàng)新,，通過(guò)不斷地創(chuàng)新來(lái)保持公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)�,！睂O慶平這樣總結(jié)中海的成功之道,。
調(diào)控風(fēng)暴進(jìn)行時(shí)
房企“避險(xiǎn)”不忘“擴(kuò)張”
回顧2012年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“限購(gòu)”、“限貸”等一系列調(diào)控政策下急劇動(dòng)蕩：房企開(kāi)發(fā)意愿低迷,，積極銷售跑量,，平穩(wěn)負(fù)債比率，但同時(shí)卻又沒(méi)忘了“增加土地儲(chǔ)備”這一立身之本,。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年上半年全國(guó)商品住宅成交面積同比下降11.2%,，商品住宅開(kāi)發(fā)投資同比增速快速下降至12%,，商品住宅新開(kāi)工面積同比下降10.7%。房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工的低迷程度達(dá)到歷史低點(diǎn),。
資金方面,，上半年全國(guó)房地產(chǎn)貸款增加5653億元，同比少增2271億元,；房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例為12.3%,，相比2011年的17.5%有明顯下降。融資難更令房企雪上加霜,�,！笆袌�(chǎng)供需關(guān)系整體上處于受政策抑制狀態(tài)�,！苯鸬丶瘓F(tuán)上半年業(yè)績(jī)報(bào)告這樣總結(jié)剛剛過(guò)去的2012上半年,。
在整體形勢(shì)不佳的情況下，上半年曾出現(xiàn)短暫的出貨“窗口期”,。房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為,，此輪調(diào)控旨在抑制投資投機(jī)性需求，但同時(shí)也在積極鼓勵(lì)剛需入市,，其辦法是差別化信貸政策及交易稅費(fèi)減免政策,。這些差別化政策，給了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)契合的房企銷售回暖的機(jī)會(huì),。
“一,、二線城市壓抑較長(zhǎng)時(shí)間的剛需客戶開(kāi)始選擇價(jià)格調(diào)整到位的樓盤積極入場(chǎng)，致使2011年下半年以來(lái)的市場(chǎng)交易冷淡的狀況逐漸改觀,�,！苯鸬丶瘓F(tuán)表示，特別是進(jìn)入今年二季度后,，各主要一,、二線城市成交量開(kāi)始回歸至較高水平，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)得到緩解,。
不過(guò),，從各大房企的業(yè)績(jī)情況來(lái)看，因?yàn)楫a(chǎn)品類型與政策契合程度不同，直接影響了企業(yè)的收益情況,。其中,，以開(kāi)發(fā)高端物業(yè)為主的金地集團(tuán)房源去化率相對(duì)較弱�,！白�2011年開(kāi)始,，面對(duì)調(diào)控政策的深化以及市場(chǎng)環(huán)境的變化，公司采取積極促銷的經(jīng)營(yíng)策略,，提高產(chǎn)品去化速度,。由于銷售價(jià)格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大，預(yù)計(jì)將對(duì)公司2012年的利潤(rùn)產(chǎn)生較大壓力,�,！苯鸬丶瘓F(tuán)半年報(bào)基調(diào)悲觀。
從宏觀面看,，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)超預(yù)期回落,，國(guó)家在信貸、財(cái)政等方面出臺(tái)了一系列“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)寬松措施,。雖然這種寬松政策未直接涉及尚處于嚴(yán)厲調(diào)控中的房地產(chǎn)行業(yè),，但在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)資金困境在一定程度上得到緩解,，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始向正面改觀,。
“基于對(duì)下半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及已完成的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整情況，我們判斷房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的底部已基本形成,，未來(lái)除非房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度反彈,，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策進(jìn)一步加碼的必要性和可能性較低。不過(guò),，因?yàn)橄拶?gòu),、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)上不會(huì)退出，各主要城市可售庫(kù)存和新增供應(yīng)仍維持較高水平,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低,。”金地集團(tuán)半年報(bào)預(yù)期仍偏保守,。
在這種預(yù)期下,，房企下半年紛紛選擇“快銷+融資+適時(shí)拿地”的模式，以避免政策風(fēng)險(xiǎn),，并抓住可能的機(jī)會(huì),。“積極銷售,、加大回款,；密切跟蹤市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整投資策略，有效協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)資源,，把握土地市場(chǎng)機(jī)會(huì),。同時(shí)積極拓展多樣化的融資渠道，滿足穩(wěn)健發(fā)展的融資需求,�,！苯鸬丶瘓F(tuán)表示。
同樣考慮到下半年土地供應(yīng)增加可能會(huì)帶來(lái)的機(jī)會(huì),，萬(wàn)科也表示將立足現(xiàn)有城市,，以自住需求為基礎(chǔ)，密切關(guān)注可能出現(xiàn)的市場(chǎng)機(jī)遇,。“但在具體項(xiàng)目的決策上,，公司仍然會(huì)重點(diǎn)關(guān)注土地價(jià)格相對(duì)于周邊房?jī)r(jià)的合理性以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控性,，不會(huì)把項(xiàng)目的盈利前景建立在過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期上�,！�