隨著金地集團今天發(fā)布半年報業(yè)績,，“萬保招金”四大標桿房企上半年基本業(yè)績指標全部出爐,。據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，四家房企上半年營業(yè)收入總額超過674億元,，同比去年的484億元大幅增長近40%,；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元,，達到79.12億元，增幅只有2%,。其結果是,，四家企業(yè)的凈利潤率從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個百分點，房地產業(yè)暴利時代漸行漸遠,。
今天,，金地集團發(fā)布半年報，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入64.7億元,、凈利潤5.02億元,，同比分別上升25.5%和5.1%；房地產項目結算面積47.01萬平方米,、結算收入60.57億元,，同比分別上升32.57%和25.20%。
回看之前已經公布半年報或業(yè)績快報的另外三家企業(yè),，營業(yè)收入無一不實現(xiàn)大漲,。其中，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元,，同比增長53.7%,；招商地產實現(xiàn)營業(yè)收入100.81億元，同比增24.58%,；保利地產實現(xiàn)營業(yè)收入201.83億元,，同比增長32.86%。
不過,，再看四家企業(yè)的凈利潤,，則是漲跌不一。其中,，萬科和金地實現(xiàn)增長,，萬科上半年實現(xiàn)凈利潤37.3億元，增長25.1%,。另外兩家凈利潤則出現(xiàn)下降,，其中保利地產凈利潤24.6億元，同比減少12.13%,；招商地產凈利潤12.22億元,，同比下降16.76%。
如果用凈利潤和營業(yè)收入相除來計算各企業(yè)的盈利能力,，四大企業(yè)則全線下降,。除金地凈利潤率低至7.8%，同比下降1.5個百分點外,，其他三家房企凈利潤率基本在12%左右,，且都出現(xiàn)了較去年6個點左右的下滑。
對于凈利率下降的原因,，金地集團的解釋是“合作項目結轉較多”,。據(jù)了解，為了應對樓市調控，降低財務風險,，金地上半年加強了項目股權合作力度,，多個項目引入股權合作資金。
相比于凈利率,，毛利率更能體現(xiàn)房價與成本間的直接關系,。值得注意的是，目前不同類型房企呈現(xiàn)的毛利率水平差別較大,。其中,，萬科地產是毛利率較低的企業(yè)代表，其上半年房地產結算毛潤率只有26.51%,；另外兩家企業(yè)金地集團和招商地產的結算毛利率分別為36.01%和52.6%�,！澳玫爻杀�,、設計及建設成本，以及物業(yè)類型的不同,，是導致毛利率差別較大的主要原因,。”一家房地產上市公司高層表示,。
除了“萬保招金”外,，一些在港上市的內地房企也于近期發(fā)布了半年報。8月10日,，中海地產發(fā)布半年報,，公司上半年營業(yè)收入增長10%至252.8億港元，房地產業(yè)務利潤增長12.2%至122.3億港元,，其中歸屬股東利潤增長17.7%至83.8億港元（折合人民幣約68.7億元）,。由此，中海地產上半年凈利潤總額已接近萬科的兩倍,，成為上半年最賺錢的內地房企,。“因為中海等巨頭在上半年賣得很好,，全年來看,，上市房企前五名的座次可能出現(xiàn)較大變化�,！币患以阡N售數(shù)據(jù)上多年排名前三位的房地產企業(yè)高層對記者表示,。
毫無疑問，此輪日趨收緊的房地產宏觀調控,，是導致房企盈利能力下降的主要原因,。金地集團半年報直接預言，“限購、限貸等核心調控政策短期內上不會退出,，各主要城市可售庫存和新增供應仍維持較高水平,，房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低�,！倍坝捎阡N售價格的下降以及偏高端的產品結構受調控影響較大,，預計將對公司2012年的利潤產生較大壓力�,！�
也正因為2009年至2010年高價拿地導致的產業(yè)類型局限性,，金地集團在2012年拿地動作相當謹慎，其半年報中顯示,，報告期內未有任何新的土地儲備,。相比萬科、保利等高調“增儲”的動作,，金地的拿地策略也從側面體現(xiàn)了其資金壓力,。
上市房企四巨頭上半年主要經營指標
公司名稱 營業(yè)收入 同比增幅 凈利潤 同比增幅
金地集團 64.7億元 25.5% 5.02億元 5.1%
萬 科
307.2億元 53.7% 37.3億元 25.1%
招商地產 100.81億元 24.58% 12.22億元 －16.76%
保利地產
201.83億元 32.86% 24.6億元 －12.13%
公司名稱 凈利潤率 凈利潤率（去年同期）
手持大把現(xiàn)金
龍頭房企償債能力大增
從萬科、招商地產,、金地集團已公布的2012年半年報數(shù)據(jù)來看,，得益于信貸松動和市場回暖，調控以來房企緊繃的資金鏈壓力已有所緩解,，銷售收入的增加使得企業(yè)手持大量現(xiàn)金,。目前，萬科,、招商地產,、金地集團三大房企目前手持現(xiàn)金840億元現(xiàn)金，短期償債能力明顯增加,。
萬科,、招商地產、金地集團在半年報中不約而同地提到,，今年3月份之后,，隨著首次置業(yè)的信貸環(huán)境獲得改善，價格回調對需求的促進作用呈現(xiàn),，加上前期積累的自住需求的釋放,，各大主要城市的住宅成交量出現(xiàn)回升。再加上宏觀層面“穩(wěn)增長”的經濟政策,，房地產企業(yè)資金困境在一定程度上得到緩解,。
萬科半年報顯示，受預收賬款增加的影響,，公司資產負債率達到78.9%,，較年初增加1.8個百分點,，但預收賬款隨著項目結算將轉化為公司的營業(yè)收入，并不構成實際的償債壓力,；公司的凈負債率僅22.8%,，較年初的23.8%進一步降低。截至報告期末,，公司持有現(xiàn)金470.1億元,，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和203.1億元，資金實力較年初進一步增強,。鑒于住宅市場調整期通常也伴隨著項目發(fā)展的機會,，在行業(yè)投資能力普遍減弱的背景下，良好的資金狀況使公司有機會以相對有利的條件獲取項目資源,。
招商地產的半年報數(shù)據(jù)同樣顯示出較為穩(wěn)健的財務狀況和資本機構,，整體保持較高安全性。數(shù)據(jù)顯示,，公司資產負債率為70%,，扣除預收賬款的資產負債率46%，凈負債率24%,，較去年年底下降7個百分點,，也低于行業(yè)平均水平,，貨幣資金與短期借款加一年內到期的非流動負債的比值為2.61倍,，償債無壓力。公司未來杠桿提升大有空間,，面對行業(yè)機遇將具備較大彈性,。
金地集團半年報亦顯示，公司扣除預收賬款的資產負債率為41.2%,，較2011年末下降4.3個百分點,；凈資產負債率為42.3%，與2011年末幾乎持平,。期末公司持有貨幣資金190.3億元,，為一年內到期借款的1.6倍；長期借款占總借款的62%,，信托等高成本融資占比較低,，良好的債務結構使公司融資成本處于較低水平。
不僅是三大龍頭房企,，據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計,，截至8月16日，已公布半年報的38家房企共持有現(xiàn)金1210億元,，比年初增長25%,；一年內到期債務（短期借款和一年內到期長期借款）合計803億元,，與年初相比增長2%。現(xiàn)金是短期債務的1.51倍,，而這一數(shù)據(jù)在年初僅為1.22,。
房企現(xiàn)金流的明顯改善，首先得益于銷售回款的增加,。已公布半年報的三大房企上半年銷售回款總共約700億元,。鏈家地產市場研究部常清認為，上半年房企以價換量的銷售策略奏效,，龍頭房企優(yōu)勢愈加凸顯,，市場份額同比有所提高；同時,，上半年房地產行業(yè)信貸有所松動,，房企融資能力增強，尤其是龍頭房企獲得貸款的優(yōu)勢明顯,，例如萬科上半年新增借款263.18億元,，增幅達到88%。
從數(shù)據(jù)來看,，房企持有現(xiàn)金增速較快,，而一年內到期的債務增速較慢，短期債務償還能力有較大提升,，且有足夠現(xiàn)金去拿地或收購,。由此，年內的土地市場和股權市場或會隨著龍頭房企擴張進一步活躍,。
常清認為,，從房企現(xiàn)金持有、短期債務,、銷售回款及新增借款等幾個指標來看,，房企短期債務償還能力明顯提高，不僅為未來規(guī)模擴張打下基礎,，且節(jié)省了融資成本,，使得未來利潤率依然能夠保持較高水平。而中小房企對借款依賴較大,，在財務成本明顯增加的同時,，未來償債壓力不容小視。隨著9-10月份傳統(tǒng)旺季來臨,，再加上房企融資成本下滑,，房企資金壓力有進一步降低趨勢。下半年來房企以價換量動機明顯降低,，這將會給近幾月房價走勢增添更多不確定因素,。
蓄水“未結算面積”
房企下半年業(yè)績可期
房地產業(yè)不同于一般制造業(yè),，其資產中的大量存貨其實已經預售�,？v觀幾大龍頭房企,，豐厚的預售儲備已為下半年營收打下了良好的基礎。
萬科2012年上半年業(yè)績報告顯示,，其合并報表范圍內尚有1392萬平方米已售資源未竣工結算,，合同金額合計約1464億元，較2011年末分別增長28%和20%,。
金地集團截至6月30日的已售但尚未結算面積約302萬平方米,，簽約金額約390億元�,！傲硗�,，下半年公司可供資源總量和結構都將進一步優(yōu)于上半年，預計新增可售貨源約149萬平方米,，下半年總可售貨源約332萬平方米,。”金地集團半年報如此預估下半年銷售,。
對下半年業(yè)績樂觀的還有招商地產,。據(jù)了解，上半年招商地產實現(xiàn)簽約面積116.94萬平方米,，簽約金額161.31億元,，分別同比上漲181%和136%，去庫存節(jié)奏明顯加快,。結合2010年新開工情況,，預計公司2012結算面積將達111萬平方米,，同比增長48%,。即使考慮到毛利率下滑和財務費用增加的不利因素，公司2012年歸屬于上市公司股東的凈利潤增速預計仍將達到20%以上,。
另外,，招商地產2012年計劃新開工面積290萬平方米，是四大龍頭房企中唯一保持新開工面積不降的公司,。同時,，上半年新增項目儲備119萬平方米，與上年同期銷售面積持平,，也顯示出公司較強的擴張欲望,。
對于從預售備案到實現(xiàn)結算的周期，萬科地產董事會秘書譚華杰介紹,，這一般與建筑類型,、各地預售條件及項目是否精裝修等相關,。以高層精裝修為例，一般需要20個月左右,。
“如果市場環(huán)境不發(fā)生大的不利變化,，隨著9月份之后更多新盤入市，預計公司下半年銷售將超過上半年,，全年銷售將超過2011年,。”萬科的樂觀溢于半年報的字里行間,。
對于全年完成銷售目標胸有成竹的企業(yè)還有不少,。由于上半年已經完成800億港元銷售目標的94%，在港上市的中海地產表示將上調全年銷售目標至1000億港元,。屆時,，中海可能成為與萬科比肩的業(yè)績黑馬,。受此激勵,，中海董事局主席孔慶平表示，下半年會加快買地步伐,�,！拔覀兡瓿跤喯铝巳�720萬平方米新增土地的計劃，現(xiàn)在（完成目標）仍有距離,，我們還會繼續(xù)尋找機會,。”
孔慶平稱,，從現(xiàn)在到明年上半年或許將是房企買地的極佳機會,。
驕傲于今年的“黑馬”姿態(tài)，孫慶平在香港舉行的半年報業(yè)績發(fā)布會上始終笑意盈盈,�,！耙^續(xù)保持全國性布局，通過全國性布局來平衡局部市場波動帶來的風險,，同時堅持穩(wěn)健的理財原則,，手上的現(xiàn)金至少占總資產10%的比例。更重要的是,，要非常注重產品和模式創(chuàng)新,，通過不斷地創(chuàng)新來保持公司的核心競爭優(yōu)勢�,！睂O慶平這樣總結中海的成功之道,。
調控風暴進行時
房企“避險”不忘“擴張”
回顧2012年上半年，中國房地產市場在“限購”,、“限貸”等一系列調控政策下急劇動蕩：房企開發(fā)意愿低迷,，積極銷售跑量,，平穩(wěn)負債比率，但同時卻又沒忘了“增加土地儲備”這一立身之本,。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),，2012年上半年全國商品住宅成交面積同比下降11.2%，商品住宅開發(fā)投資同比增速快速下降至12%,，商品住宅新開工面積同比下降10.7%,。房地產企業(yè)新開工的低迷程度達到歷史低點。
資金方面,，上半年全國房地產貸款增加5653億元,，同比少增2271億元；房地產貸款增量占同期各項貸款增量的比例為12.3%,，相比2011年的17.5%有明顯下降,。融資難更令房企雪上加霜�,！笆袌龉┬桕P系整體上處于受政策抑制狀態(tài),。”金地集團上半年業(yè)績報告這樣總結剛剛過去的2012上半年,。
在整體形勢不佳的情況下,，上半年曾出現(xiàn)短暫的出貨“窗口期”。房地產企業(yè)普遍認為,，此輪調控旨在抑制投資投機性需求,，但同時也在積極鼓勵剛需入市，其辦法是差別化信貸政策及交易稅費減免政策,。這些差別化政策,，給了產品結構契合的房企銷售回暖的機會。
“一,、二線城市壓抑較長時間的剛需客戶開始選擇價格調整到位的樓盤積極入場,，致使2011年下半年以來的市場交易冷淡的狀況逐漸改觀�,！苯鸬丶瘓F表示,，特別是進入今年二季度后,，各主要一,、二線城市成交量開始回歸至較高水平，房價下降趨勢得到緩解,。
不過,，從各大房企的業(yè)績情況來看，因為產品類型與政策契合程度不同,，直接影響了企業(yè)的收益情況,。其中,，以開發(fā)高端物業(yè)為主的金地集團房源去化率相對較弱�,！白�2011年開始,，面對調控政策的深化以及市場環(huán)境的變化，公司采取積極促銷的經營策略,，提高產品去化速度,。由于銷售價格的下降以及偏高端的產品結構受調控影響較大，預計將對公司2012年的利潤產生較大壓力,�,！苯鸬丶瘓F半年報基調悲觀。
從宏觀面看,，由于經濟增長出現(xiàn)超預期回落,，國家在信貸、財政等方面出臺了一系列“穩(wěn)增長”的經濟寬松措施,。雖然這種寬松政策未直接涉及尚處于嚴厲調控中的房地產行業(yè),，但在“穩(wěn)增長”的經濟政策環(huán)境下，房地產企業(yè)資金困境在一定程度上得到緩解,，房地產市場參與各方對未來市場的預期開始向正面改觀,。
“基于對下半年宏觀經濟走勢及已完成的房地產行業(yè)調整情況，我們判斷房地產行業(yè)政策調控的底部已基本形成,，未來除非房價出現(xiàn)較大幅度反彈,，房地產行業(yè)調控政策進一步加碼的必要性和可能性較低。不過,，因為限購,、限貸等核心調控政策短期內上不會退出，各主要城市可售庫存和新增供應仍維持較高水平,，房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低,。”金地集團半年報預期仍偏保守,。
在這種預期下,，房企下半年紛紛選擇“快銷+融資+適時拿地”的模式，以避免政策風險,，并抓住可能的機會,。“積極銷售,、加大回款,；密切跟蹤市場形勢，及時調整投資策略，有效協(xié)調財務資源,，把握土地市場機會,。同時積極拓展多樣化的融資渠道，滿足穩(wěn)健發(fā)展的融資需求,�,！苯鸬丶瘓F表示。
同樣考慮到下半年土地供應增加可能會帶來的機會,，萬科也表示將立足現(xiàn)有城市,，以自住需求為基礎，密切關注可能出現(xiàn)的市場機遇,�,！暗诰唧w項目的決策上，公司仍然會重點關注土地價格相對于周邊房價的合理性以及項目的風險可控性,，不會把項目的盈利前景建立在過于樂觀的預期上,。”