“這就是答案”——綠地的摩天經(jīng)濟(jì)學(xué)
“外界很多人質(zhì)疑,，綠地造那么多超高層，資金從哪里來(lái),，這就是答案,。”
“當(dāng)時(shí),，南京方面找了很多家公司,，但他們都不愿意投。后來(lái)南京方面找到綠地,，給了一個(gè)優(yōu)惠條件：南京國(guó)資集團(tuán)以土地入股,，講明：做得好，就還錢,，做得不好,，就還房子,。”談及綠地集團(tuán)的第一幢超高層建筑,，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng),、總裁張玉良說(shuō)：“但我們還是有很多擔(dān)心，覺(jué)得450米太高了,，想讓南京方面同意把高度降到300米�,！�
“后來(lái)籌建中,，我們才慢慢發(fā)現(xiàn)，原來(lái)450米也不是很有難度,，技術(shù)上是可行的,，于是又把高度恢復(fù)到了450米�,！�
張玉良在接受專訪時(shí)說(shuō),，在此之前，他并沒(méi)有想到,，這幢后來(lái)的世界第七高樓,，“為綠地開創(chuàng)了一個(gè)藍(lán)海”,。
超高層效益的綠地算法
這幢樓就是南京·綠地中心,，南京人則習(xí)慣稱之為紫峰大廈。
2005年1月,，紫峰大廈奠基,。公開資料顯示，紫峰大廈總投資額為40億元,，綠地作為控股方占股77%,，南京國(guó)資集團(tuán)占股23%。南京國(guó)資集團(tuán)成立于2002年,，以代表政府有效整合,、管理國(guó)有資產(chǎn)為主要職能，強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮導(dǎo)向作用”的同時(shí)努力讓資產(chǎn)增值,，總資產(chǎn)超過(guò)2000億元,。
在南京確定將位于南京行政軸線和商業(yè)軸線交匯處的鼓樓作為“第一高樓”選址后，南京國(guó)資集團(tuán)以單一競(jìng)拍的方式拿到了鼓樓A1,、A2地塊,，當(dāng)時(shí)的地價(jià)是1.1萬(wàn)元/平方米，總價(jià)2.7億元,，是當(dāng)年南京的地王,。
2010年,，紫峰大廈建成開業(yè)，雖然世界排名從2005年的世界第五下滑為第七,，但項(xiàng)目本身的成功卻得到了業(yè)內(nèi)公認(rèn),。
業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目最初拿地時(shí),，樓板價(jià)是1000多元/平方米,，建造成本大約是1.5萬(wàn)元/平方米。2011年,，紫峰大廈的寫字樓平均售價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米,，整幢平均售價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。
張玉良告訴記者,，關(guān)于紫峰大廈的收益,，綠地有與國(guó)際通行模式不同的算法：“按照國(guó)際上的傳統(tǒng)模式，物業(yè)全部持有,，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),，那回收周期要長(zhǎng)達(dá)15到16年。我們是核心物業(yè)持有,，辦公樓能賣的全部賣掉,，這樣2到3年就能收回成本�,！�
張玉良說(shuō),，所謂核心物業(yè)，主要是酒店,、商場(chǎng),。“核心物業(yè)還能抵押貸款,，多出了很多現(xiàn)金流去造別的超高層,。外界很多人質(zhì)疑，綠地造那么多超高層,，資金從哪里來(lái),，這就是答案�,！�
但這或許還不是“超高層”帶給綠地的最大收益,。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，超高層對(duì)綠地集團(tuán)的最大貢獻(xiàn),，是獲得地方政府的政策支持并拿到捆綁的住宅用地,，綠地能以2000萬(wàn)元的注冊(cè)資金起步，20年里資產(chǎn)規(guī)模和年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入都突破2000億元,，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)40%,，綠地在全國(guó)范圍內(nèi)轟轟烈烈的“造城”功不可沒(méi),，而超高層正是“新城”的核心。
超高層換來(lái)了什么
在業(yè)內(nèi),，流傳著一些關(guān)于綠地借超高層獲得捆綁土地的故事,。
2009年，南昌市政府希望建設(shè)“國(guó)賓館”,，數(shù)次前往上海與張玉良商談,。張玉良認(rèn)為項(xiàng)目總投資高達(dá)15億元，首期投資也要8億元,，回收周期過(guò)長(zhǎng),。最后，南昌方面決定捆綁500畝住宅用地給綠地,，讓綠地利用住宅的滾動(dòng)開發(fā)為項(xiàng)目提供現(xiàn)金流，綠地的投資金額由此降低到2到3億元,。
同一年,，在與濟(jì)南商談超高層項(xiàng)目時(shí)，張玉良提出將地價(jià)從11億元降到8億元,，后來(lái)的結(jié)果是地價(jià)不變,，濟(jì)南方面將原定捆綁給綠地的住宅面積由2000畝增加到2500畝。
在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi),，綠地超高層戰(zhàn)略令人艷羨的除了捆綁低價(jià)住宅用地外,，還有“但凡綠地在各地的重大項(xiàng)目上馬，多家銀行組成的銀團(tuán)必然同時(shí)出現(xiàn)”,。房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)常識(shí)是：造城需要超大片土地,，超大片土地帶來(lái)的又是超大資金壓力，項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵就在于拿地成本和融資能力,。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，綠地的超高層正好換取了地方政府在這兩方面的支持。
對(duì)于這些故事,，張玉良不置可否,，但在接受專訪時(shí)也承認(rèn)“綠地有些項(xiàng)目的土地成本較低，因?yàn)橛械胤秸墓膭?lì)政策”,。其原因就是綠地“做了地方政府想做,、而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)做不了的事”。
截至目前,，綠地全國(guó)在建的超高層建筑已達(dá)17幢,，最近2年，綠地集團(tuán)在全國(guó)的大規(guī)模造城中,，“超高層”都屬于核心內(nèi)容,。
2010年,，綠地以53.98億元競(jìng)得武漢國(guó)際金融城項(xiàng)目地塊，總面積413畝,，總建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方米,，可建設(shè)房屋面積達(dá)155萬(wàn)平方米。項(xiàng)目涵蓋居住,、辦公,、娛樂(lè)等功能，建成后將成為武漢規(guī)模最大的現(xiàn)代服務(wù)綜合體,。而當(dāng)時(shí)拿地的要求中,，就明確規(guī)定“臨江主要公建高度不低于600米”。
2012年4月,，綠地投資的上海與黑龍江兩地最大的一攬子投資項(xiàng)目開工建設(shè),，項(xiàng)目總建筑面積約680萬(wàn)平方米，總投資規(guī)模約455億元,。其中,，大慶市綠地科技金融創(chuàng)新城綜合開發(fā)項(xiàng)目包含216米“龍江第一高”雙子塔建筑。
張玉良說(shuō),，目前綠地集團(tuán)每年要接待四五十個(gè)各地政府的代表團(tuán),，商談的多是在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)地標(biāo)性的超高層事宜。
無(wú)償造綠的多樣版本
回顧綠地發(fā)展歷史,，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“超高層”模式正是綠地集團(tuán)昔日“無(wú)償造綠”模式的新版本,。
綠地集團(tuán)的前身上海綠地開發(fā)總公司1992年成立，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元,。1997年,，公司改制為上海綠地集團(tuán)。2004年,，綠地集團(tuán)年銷售額突破百億元,，成為上海最大的房地產(chǎn)企業(yè)。
1992年到1997年間,，綠地實(shí)行的策略是以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)積累資金,，無(wú)償投資城市公共綠化。綠地集團(tuán)提供的資料顯示：綠地前2年首期2000萬(wàn)元盈利中,，有1700多萬(wàn)無(wú)償投建上海滬閔路地鐵一號(hào)線沿線綠化帶,，從1995年到1997年，綠地每年拿出4000萬(wàn)到5000萬(wàn)元建設(shè)城市公共綠地,。其收獲就是綠地以公共綠化提升了房產(chǎn)價(jià)值,，同時(shí)獲得政府的政策性支持，參與舊城改造與動(dòng)遷房建設(shè)。
張玉良對(duì)該模式的總結(jié)是“做政府想做的事”,。此后,，綠地在1997年到2001年期間大量參與上海“365危棚簡(jiǎn)屋改造”等大規(guī)模舊城改造工程,，并以此為契機(jī)逐步投建商品房項(xiàng)目,，一躍成為上海房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。
2001年,，綠地以“新城模式”向全國(guó)擴(kuò)張,，無(wú)償造綠換取政府支持的傳統(tǒng)套路顯得不合時(shí)宜，綠地迫切需要為“做政府想做的事”尋找一個(gè)新的突破口,。
2003年,，西安市領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)到上海為“高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)”招商。綠地提出愿意在西安建設(shè)一個(gè)國(guó)際會(huì)展中心,，當(dāng)時(shí)中國(guó)會(huì)展產(chǎn)業(yè)尚不成熟,，會(huì)展中心自然也就成了政府貼錢都沒(méi)企業(yè)愿意做的項(xiàng)目。綠地不但付錢購(gòu)買會(huì)展中心用地,，還持有經(jīng)營(yíng),，西安市政府自然樂(lè)觀其成，最后拍板捆綁給綠地1000畝土地,。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)傳言，這1000畝地原本的地價(jià)是上百萬(wàn)元/畝,，但綠地付的地價(jià)只有40萬(wàn)元/畝,，不過(guò)綠地對(duì)此一直閉口不提。
但在張玉良看來(lái),，這并沒(méi)有特別凸顯出綠地優(yōu)勢(shì)：雖然符合“政府想做”的要求,，卻沒(méi)有達(dá)到“當(dāng)?shù)仄髽I(yè)做不了”的程度。而綠地紫峰大廈的建設(shè),，才真正給綠地帶來(lái)了一個(gè)別人難以復(fù)制的“藍(lán)�,！薄�
值得一提的是,，在其他產(chǎn)業(yè),，綠地也在以其他形式復(fù)制著無(wú)償造綠和超高層模式。2008年,，綠地集團(tuán)將能源確定為集團(tuán)第二主業(yè),。2009年綠地與中煤集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方在上海港羅涇碼頭設(shè)立煤炭分銷儲(chǔ)備基地,，開展煤炭的中轉(zhuǎn),、儲(chǔ)存、篩選、混配,、批發(fā),、零售等業(yè)務(wù)。同一年,，綠地在內(nèi)蒙古,、山西、山西等地收購(gòu)5座煤礦,。
張玉良的出發(fā)點(diǎn)依然是“政府的需要”,。邏輯也很簡(jiǎn)單：“煤炭緊張的時(shí)候，你不加價(jià)把煤賣給政府,，政府就會(huì)感激你,，當(dāng)煤很多，市場(chǎng)困難的時(shí)候,，政府也會(huì)來(lái)支持你,，政府的企業(yè)優(yōu)先買你的煤�,！�
超高層擴(kuò)張?jiān)偌铀?/STRONG>
“當(dāng)前成果不是很明顯,，未來(lái)幾年不得了�,！睆堄窳歼@樣對(duì)本刊記者描述綠地的超高層計(jì)劃：“今后3-5年,，每年要有3到5幢超高層開工�,！�2012年8月,，綠地在成都的1幢高468米的超高層、在銀川的2幢300米高的超高層將開工,。
張玉良說(shuō)：“不僅是省會(huì)城市,，經(jīng)濟(jì)能級(jí)特別高，如GDP在3000億以上,、人口在200萬(wàn)以上的城市都應(yīng)該建超高層,。”而作為企業(yè),，建設(shè)超高層的具體原則就是附加值高,，“比如超高層里的五星級(jí)酒店，每間客房最起碼能賣到500元/天,，在南京的紫峰大廈,，寫字樓起碼能賣到3萬(wàn)元/平方米�,！�
目前,，中國(guó)超高層建設(shè)在設(shè)計(jì)、技術(shù)、材料,、設(shè)備,、經(jīng)驗(yàn)方面都沒(méi)有問(wèn)題，而城市在不斷長(zhǎng)大的同時(shí)也有長(zhǎng)高的需要,。張玉良說(shuō),，“建設(shè)超高層既是地方政府的需要，也是當(dāng)?shù)厝嗣竦男枰�,。上海金茂剛剛建成的時(shí)候,，有多少人去看！當(dāng)?shù)厝艘矔?huì)因?yàn)槌邔赢a(chǎn)生自豪感,，這是精神層面的需要,。”而各個(gè)城市間在建筑高度上的競(jìng)爭(zhēng),，不僅存在于國(guó)內(nèi),，“日本的東京塔，高600多米,，但功能性方面還不如國(guó)內(nèi)的超高層”,。
張玉良所說(shuō)的日本東京塔，是東京新的電視塔,，又稱為“東京天空樹”,，原本預(yù)定的高度約為610米，超過(guò)號(hào)稱世界第一塔的加拿大多倫多電視塔“CN
Tower”的553米而成為新的“世界第一塔”,。后來(lái),，因?yàn)閺V州正在建設(shè)的新電視塔也是610米，日本方面把東京天空樹的頂端天線部分加高了24米,，以保住“世界第一”的排名。
超高層究竟是不是老百姓的需要,，無(wú)從證實(shí),。但可以確定的是，眾多地方政府對(duì)超高層的追捧,，正合綠地心意,。綠地集團(tuán)此前多次表示，將把公司發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到中西部區(qū)域,，尤其是省會(huì)城市和三四線城市,。而且綠地的計(jì)劃都很大，“最少也要500畝地,，造城”,。
超高層也對(duì)綠地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響。目前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額和利潤(rùn),，分別占集團(tuán)總額的50%和70%,。
2012年，綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售額中,，住宅占60%,，商業(yè)地產(chǎn)占40%，而張玉良的目標(biāo)是將這個(gè)比例顛倒過(guò)來(lái),，也就是讓商業(yè)地產(chǎn)的銷售額占60%,，“這還不包括持有的商業(yè)物業(yè)”。未來(lái)幾年,，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)將主要依靠商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng),，這似乎為綠地超高層的超高速擴(kuò)張又提供了另一個(gè)動(dòng)力。