當(dāng)前樓市狀況下,，包括限購及房產(chǎn)稅在內(nèi)的一切政策手段，都應(yīng)該以抑制投資,、投機(jī)需求為主要內(nèi)容,，同時(shí)區(qū)別對待自住和改善需求。長遠(yuǎn)看,，從房產(chǎn)稅向物業(yè)稅過渡才是政策方向和趨勢,。
近日，來自全國30多個(gè)�,。ㄗ灾螀^(qū),、直轄市）和計(jì)劃單列市的地稅官員在京開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，從而為開展非經(jīng)營性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲備,。此舉也讓房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺的呼聲進(jìn)一步升級,。
接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的相關(guān)專家在達(dá)成“對存量房征收房產(chǎn)稅是大勢所趨”一致觀點(diǎn)的同時(shí)表示，針對樓市現(xiàn)狀,，對存量房征收房產(chǎn)稅應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮調(diào)控作用,，清晰界定投資、投機(jī)需求并對其重點(diǎn)征收,，對自住型及改善型住房需求則不予征收或少征收,；長遠(yuǎn)來看，從房產(chǎn)稅向物業(yè)稅過渡將成為政策方向和趨勢,，在發(fā)揮增稅收等多重作用的同時(shí),，樓市調(diào)控要善用、重用金融杠桿,。
存量房房產(chǎn)稅如何征
對于30余省區(qū)市地稅官員在京集訓(xùn)房產(chǎn)稅評估,，中國房地產(chǎn)稅改革專家組成員曲衛(wèi)東對媒體公開表示，此次開班主要是為房產(chǎn)稅試點(diǎn)向全國鋪開提供技術(shù)儲備和人員儲備,，除今年底結(jié)束培訓(xùn)班（一期）外,，國家稅務(wù)總局與中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院還將在2013年、2014年再舉辦兩期類似培訓(xùn)班,。
此番表述引來坊間猜測認(rèn)為,，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍至存量房將先試點(diǎn)，繼而在明年乃至后年逐步擴(kuò)大到全國,。而就如何征收存量房房產(chǎn)稅以及征稅能帶來怎樣的政策效果,，參與上述培訓(xùn)班的一位授課人士的表述也引來媒體廣泛關(guān)注。
“在明確原則后，下一步要研究政策的執(zhí)行步驟,，以在適當(dāng)時(shí)機(jī)向全國鋪開,。”該人士對媒體透露,，在上海,、重慶率先啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)基礎(chǔ)上，借鑒國際經(jīng)驗(yàn),，開展對非經(jīng)營性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn),，一年一征；在土地出讓收入日益萎縮之下,，為地方政府發(fā)展教育,、基建提供穩(wěn)定、可持續(xù)的收入來源,。
對于“明確原則”,，曲衛(wèi)東闡述了三種可能，他說：“在存量房定義上,，除了對城市所有已購房地產(chǎn)采取‘普遍征收原則’,，以防在二、三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加尋租空間外,，也可對開發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷售期,，并對逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而有力地防止開發(fā)商捂盤惜售,；或?qū)彿空叩亩准耙陨献》空鞫�,，從而提高閑置住房的出租率�,！�
應(yīng)繼續(xù)抑制投資,、投機(jī)需求
“向全國推廣房產(chǎn)稅是大勢所趨，新的試點(diǎn)城市肯定會(huì)向存量房征收房產(chǎn)稅,�,！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)有上海,、重慶的房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)各有不同,，上海側(cè)重增量房，重慶針對高端住宅,。兩種模式對真正抑制投資,、投機(jī)需求的作用相對有限。
尹伯成認(rèn)為,，如果房產(chǎn)稅擴(kuò)至全國范圍,，還是延續(xù)重慶或上海的模式進(jìn)行試點(diǎn),，效果將不甚理想。應(yīng)該加大政策實(shí)施力度,，選取影響力較大,、投資和投機(jī)行為較多的城市，對存量房過多的家庭開始征收房產(chǎn)稅,。
與前述授課人士強(qiáng)調(diào)征收存量房房產(chǎn)稅將帶來“可持續(xù)稅收”作用的表述不同,，在尹伯成看來，當(dāng)前樓市狀況下,，包括限購及房產(chǎn)稅在內(nèi)的一切政策手段,，都應(yīng)該以抑制投資、投機(jī)需求為主要內(nèi)容,，同時(shí)區(qū)別對待自住和改善需求與投資、投機(jī)需求：首先,，制定科學(xué),、嚴(yán)謹(jǐn)、可操作的評價(jià)體系和信息系統(tǒng),，界定自住型住房以及合理的改善型住房需求,，對其不予征收房產(chǎn)稅或以較低稅率征收�,！斑@在消除百姓顧慮的同時(shí),，也能最大限度地減少房產(chǎn)稅在全國鋪開的阻力�,！�
其次,，同樣依托科學(xué)、可行的標(biāo)準(zhǔn)制定,，對具有投資,、投機(jī)需求傾向的住房類別以較高稅率進(jìn)行征收。但這必須同時(shí)克服對多套房產(chǎn)認(rèn)定和人均面積計(jì)算的難度與挑戰(zhàn),。
尹伯成建議,，對存量房征收房產(chǎn)稅，應(yīng)該針對房產(chǎn)套數(shù)多寡制定不同級別的稅率,�,！罢畬ν顿Y、投機(jī)需求的抑制是長期的,，因此,，采取階梯式上升的稅率能夠準(zhǔn)確體現(xiàn)抑制投資性需求的政策導(dǎo)向，也能進(jìn)一步體現(xiàn)房產(chǎn)的居住屬性,�,！币蓮�(qiáng)調(diào),。
普遍征收難度大物業(yè)稅才是方向
對于二、三套住房認(rèn)定存在較大難度,，傾向?qū)λ写媪孔》坎扇 捌毡檎魇赵瓌t”的觀點(diǎn),，尹伯成對本報(bào)記者直言，普遍征收難度巨大,，且可行性不大,。他說：“單純?yōu)橐?guī)避認(rèn)定二、三套住房難度,，對全體持有存量房產(chǎn)的百姓征收房產(chǎn)稅,，不僅會(huì)普遍增加百姓負(fù)擔(dān)，而且會(huì)引來巨大的政策實(shí)施阻力,，削弱消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用,，且與國家一貫政策不符�,！�
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌也對本報(bào)記者表示,，雖然即將大范圍推開的存量房房產(chǎn)稅究竟按照何種方案實(shí)施尚不明確，但不可否認(rèn)的是,，普遍征收難度確實(shí)不小,。
顧云昌表示，就我國房產(chǎn)稅體系而言,，改革和調(diào)整是必然的,，畢竟當(dāng)前的房產(chǎn)稅體系尚不完備。
“比如在房地產(chǎn)的開發(fā)交易領(lǐng)域,，還是稅,、費(fèi)混雜，且收費(fèi)很不規(guī)范,。因此,，稅制改革必須做到‘正稅清費(fèi)’�,！鳖櫾撇f,，要將稅收扶正，同時(shí)清理收費(fèi),，尤其是杜絕不規(guī)范收費(fèi),。
據(jù)記者了解，在我國房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié),，目前基本“無稅可收”,，在顧云昌看來，這就導(dǎo)致了對持有房產(chǎn)環(huán)節(jié)沒有任何制約,，從而給投資者,、投機(jī)者創(chuàng)造了條件,。
顧云昌認(rèn)為，在流通環(huán)節(jié)要少收稅,，鼓勵(lì)流通,，活躍市場。與此同時(shí),，要加強(qiáng)在保有環(huán)節(jié)征稅,，才能起到平抑“持有房產(chǎn)并占有資源”的問題，這需要稅務(wù)部門形成一攬子頂層設(shè)計(jì),。
“對存量房開征保有環(huán)節(jié)稅收是必然的,。但必須首先就稅率、稅基進(jìn)行科學(xué)制定和評估,，同時(shí)要分步,、漸進(jìn)實(shí)施，不可一步到位,�,！鳖櫾撇龔�(qiáng)調(diào)，長遠(yuǎn)看,，從房產(chǎn)稅向物業(yè)稅過渡才是政策方向和趨勢，這將至少帶來四方面好處：增加地方財(cái)政收入,；遏制炒房者和投資,、投機(jī)行為；體現(xiàn)資源公平,；有利于市場健康發(fā)展,。
“物業(yè)稅作為新稅種要全國人大討論通過，需要較長周期,，但卻是未來的大趨勢,。”顧云昌提醒,，屆時(shí),，由房產(chǎn)稅過渡到物業(yè)稅的政策目的，將不再是對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控,，對樓市的調(diào)控要善用和重用金融杠桿,。