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在經(jīng)歷了2007年-2009年的直線下滑和2009年-2011年的低位盤整后，今年以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出觸底趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。對(duì)于仍面臨諸多不確定性的美國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō),，這無(wú)疑是一劑“定心丸”,。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底美國(guó)成屋銷售年率為437萬(wàn)套,，接近2010年第二季度以來(lái)最高水平,，此前的4、5月份曾一度達(dá)到462萬(wàn)套,；新屋銷量年率為35萬(wàn)套,，較2010年底32.6萬(wàn)套和2011年底的33.9萬(wàn)套穩(wěn)步回升，此前5月份的修正值38.2萬(wàn)套曾創(chuàng)下32個(gè)月新高,。
在房屋銷量回暖的同時(shí),，市場(chǎng)最為關(guān)注的房?jī)r(jià)指標(biāo)也呈現(xiàn)出觸底回升的跡象。房地美美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)在第二季度上漲4.8%,，創(chuàng)下八年來(lái)最大季度增幅,；6月份全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)1%，為2006年11月以來(lái)最大增幅,。在截至6月的過(guò)去12個(gè)月中,，美國(guó)34個(gè)州以及哥倫比亞特區(qū)都實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲，創(chuàng)下2007年4月以來(lái)最好表現(xiàn),。尤為值得注意的是,，與2010年受到首次購(gòu)房者減稅舉措提振而帶來(lái)的量?jī)r(jià)齊升狀況不同，此次房?jī)r(jià)上漲得到的政府幫助有限,。
此外從關(guān)鍵的空置率指標(biāo)來(lái)看,，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需已趨近平衡。今年第二季度美國(guó)待租房屋空置率降至8.6%,，為2002年第二季度以來(lái)最低水平,，待售房屋空置率降至2.1%，為2006年第二季度以來(lái)最低水平,。
就此來(lái)看,，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最差的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。作為美國(guó)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債表中的核心配置資產(chǎn),，房地產(chǎn)的表現(xiàn)直接影響家庭的財(cái)富規(guī)模和消費(fèi)能力,，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生影響。此外隨著房?jī)r(jià)止跌回升,，房屋價(jià)值低于抵押貸款總額的房屋數(shù)量有望下降,，止贖案例會(huì)減少，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和衍生品價(jià)值可望回升,，銀行放貸意愿也會(huì)增強(qiáng),，這將從另一方面對(duì)經(jīng)濟(jì)起到推動(dòng)作用,。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)而言無(wú)異于一個(gè)“穩(wěn)定器”,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)將為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇服下“定心丸”,。
不過(guò)需要注意的是，樓市復(fù)蘇很大程度上會(huì)受到更廣泛經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,。眼下圍繞在歐債危機(jī)和美國(guó)財(cái)政問(wèn)題上的不確定性令美國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著下行風(fēng)險(xiǎn),，而全美失業(yè)率仍居于8%以上，薪資增長(zhǎng)疲弱,，消費(fèi)信心低迷,，這都意味著有購(gòu)買或投資新房意愿的潛在家庭數(shù)目可能下降。不止如此,，全美仍然存在數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的止贖房產(chǎn),，“影子庫(kù)存”繼續(xù)給市場(chǎng)帶來(lái)壓力。除非美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)顯著回暖,，房產(chǎn)稅大幅削減,，從根本上有效刺激購(gòu)房需求，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能在底部繼續(xù)徘徊,，難以實(shí)現(xiàn)迅速的強(qiáng)勁復(fù)蘇,。
目前美國(guó)的城市化率和房屋自有率都已達(dá)到較高的水平，因而房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”未來(lái)將難以再現(xiàn),。據(jù)全美住宅建筑商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),，截至2012年第二季度美國(guó)固定住宅投資總值為3600億美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)服務(wù)總值為1.676萬(wàn)億美元,，二者合計(jì)占美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比例為15%,，顯著低于17%-18%的歷史平均水平�,？梢�(jiàn)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)占比已較經(jīng)濟(jì)衰退前有所下降,。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，緩步前行的房地產(chǎn)市場(chǎng)將很難給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更多正面貢獻(xiàn),，不大可能成為拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎,。
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