“賣(mài)還是不賣(mài),？我現(xiàn)在騎虎難下,，賣(mài)掉虧損更大，不賣(mài)血流不止,�,！蓖@排華麗的房屋，有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴,，在兩年時(shí)間里有如從天堂墜入地獄,。
在這輪被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控中，張鳴如今不但血本無(wú)歸,，甚至還要欠上一屁股的債務(wù),。
在周邊朋友中,，張鳴還算不錯(cuò)，至少還能撐著,。他的幾個(gè)炒房朋友,，幾千萬(wàn)資產(chǎn)一夜之間被銀行,、債權(quán)人瓜分，如今身無(wú)分文,，有些不得不“跑路”,。
多位溫州炒房者,、房產(chǎn)人士近日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，之前十多年叱咤全國(guó)市場(chǎng)的“溫州炒房團(tuán)”,，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中有可能全軍覆沒(méi)。
以溫州為例,，新建商品房比最高價(jià)時(shí)已下跌百分之三四十,，再加上過(guò)高比例融資的財(cái)務(wù)成本,，溫州炒房者即便現(xiàn)在把房子賣(mài)出去，也已經(jīng)資不抵債,。
八成炒房者資不抵債
2010年4月,，張鳴以單價(jià)8.1萬(wàn)多元/平方米,，總價(jià)近3800萬(wàn)元,，一次性付款方式,，預(yù)訂了溫州某樓盤(pán)一個(gè)建筑面積達(dá)400多平方米的1~4層排屋,，并付了500萬(wàn)元購(gòu)房定金,。
2010年下半年，“限購(gòu)令”等政策出臺(tái),，但溫州房地產(chǎn)依然狂熱，并于11月底出現(xiàn)樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米的全國(guó)地王,。
其間,，張鳴預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向,，立即向開(kāi)發(fā)商提出退房，并希望退回500萬(wàn)元的購(gòu)房定金,，但并未得到開(kāi)發(fā)商允許,。由于未一次性付清購(gòu)房款,，開(kāi)發(fā)商把張鳴告到法院,。經(jīng)法院調(diào)解,，開(kāi)發(fā)商愿降價(jià)近700萬(wàn)出售給張鳴。在擇選中,，張鳴以3100多萬(wàn)元買(mǎi)下這排屋,。
“這3100萬(wàn)全部來(lái)自周邊親戚朋友�,！睆堷Q說(shuō),，親戚朋友多以房產(chǎn)、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來(lái),，也有從民間融資而來(lái),，“他們給我月息一兩分，賺取一點(diǎn)利率差價(jià),�,！�
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以及去年溫州發(fā)生的民間借貸危機(jī),，使得溫州房?jī)r(jià)大幅下滑,。據(jù)溫州多位中介人士反映，目前溫州新房?jī)r(jià)格比2010年下半年房?jī)r(jià)最高位時(shí),，大幅下降了百分之三四十,，有的甚至已對(duì)折。張鳴該排屋價(jià)格,，也下降了三成以上,。
張鳴該排屋為期房，三證不齊,，且為3個(gè)產(chǎn)權(quán)組合,，再加上市場(chǎng)成交萎靡，2000萬(wàn)都難以成交,。張鳴說(shuō),，就算2000萬(wàn)元賣(mài)掉，也完全不夠“連本帶息”4000萬(wàn)的購(gòu)房成本,�,！拔椰F(xiàn)在不想賣(mài)房，賣(mài)掉也抵不上債務(wù),，反而大家涌過(guò)來(lái)要我還債,，不賣(mài)還有個(gè)房子�,！薄叭绻�(dāng)時(shí)500萬(wàn)定金不要了，我也就虧個(gè)500萬(wàn)元,，最起碼比現(xiàn)在虧損2000萬(wàn)元要好很多,�,！�
張鳴說(shuō)，他們所用的炒房資金,，70%來(lái)自銀行或社會(huì)融資,，現(xiàn)在下跌百分之三四十，再加上融資利息成本百分之一二十,，即便現(xiàn)在把房子賣(mài)掉,，還有百分之一二十的資金缺口。
“虧的多,，賺的少�,，F(xiàn)在，80%的人(炒房者)還套在里面,，資產(chǎn)被掏空且已經(jīng)資不抵債,，只有兩成溫州炒房者全身而退�,！睖刂葙Y深炒房者陳先生認(rèn)為,，融資比重過(guò)大，財(cái)務(wù)成本很高,，盡管之前房?jī)r(jià)翻番,，但炒房者在頻繁交易中，所得利潤(rùn)比較有限,。
一旦套牢,，房?jī)r(jià)下跌三四成，再加上利息等財(cái)務(wù)成本,，炒房者大多資不抵債,。2010年，陳先生賣(mài)掉除杭州,、溫州共兩套自住外的所有房產(chǎn),，帶上孩子、老婆移居杭州,。
七成炒房資金來(lái)自借款
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查,，2009年初，在防通脹氣氛中,，溫州房?jī)r(jià)先于全國(guó)開(kāi)始飆漲,，且一直持續(xù)到2010年底。其間,，溫州炒房者幾乎陷入瘋狂狀態(tài),，期房外加價(jià)幾百萬(wàn)元司空見(jiàn)慣。
在2009~2010年這輪房?jī)r(jià)高漲中，溫州炒房客主要由50%的企業(yè)主,、20%的專(zhuān)業(yè)炒家,，還有30%的官員和跟風(fēng)者組成。溫州某中介部門(mén)主管謝先生認(rèn)為,，企業(yè)主占比百分之三四十,，專(zhuān)業(yè)炒家占比百分之一二十，其他為官員和跟風(fēng)者,。
對(duì)此,，多數(shù)炒家和中介人士說(shuō)法不一，也難以給出詳細(xì)數(shù)據(jù)及比例,，但有一點(diǎn)可以確定,，企業(yè)主、專(zhuān)業(yè)炒家無(wú)疑是這輪炒房的“主力軍”,。
高峰時(shí),，有些炒房者一年至少交易幾十套。七八年來(lái),，盡管經(jīng)歷多次房地產(chǎn)調(diào)控,，但對(duì)溫州炒房者影響不是很大。張鳴說(shuō),，以前房?jī)r(jià)比較低,，一套房子交易少的賺一二十萬(wàn)，多的賺三五十萬(wàn),。
這與本世紀(jì)初,，由媒體、中介等組織的“溫州炒房團(tuán)”,，其成員組成已經(jīng)發(fā)生很大的變化,。當(dāng)時(shí)，房?jī)r(jià)基數(shù)比較低,，又加上銀行貸款比較寬松,，大多握有幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的溫州人,，都會(huì)去全國(guó)各地買(mǎi)幾套房子,，出現(xiàn)了“全民炒房”的盛況。
但真正的“分水嶺”出現(xiàn)在2010~2011年期間,，“限購(gòu)令”等房地產(chǎn)調(diào)控政策迭出,，張鳴等眾多高位介入的溫州炒房者開(kāi)始套牢。
由于房?jī)r(jià)快速上漲,，炒房動(dòng)用資金量大,，一般投資人已經(jīng)難以撬動(dòng)。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前溫州高利率的民間借貸資金,，一部分通過(guò)企業(yè),、炒房者流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。一位房產(chǎn)中介人士說(shuō),，開(kāi)發(fā)商高息融資建房，炒家高息借款炒房,，已經(jīng)成為業(yè)界公開(kāi)的秘密,。
去年7月，一份中國(guó)人民銀行溫州市支行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng),。據(jù)保守估計(jì),，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品,。
在張鳴看來(lái),，企業(yè)主炒房，與“產(chǎn)業(yè)不景氣”有極大關(guān)系,。他說(shuō),，自己以前辦企業(yè)，虧空得很厲害,，“反正是搞什么企業(yè)都虧錢(qián)”,。其中，高利率讓企業(yè)難以承受,，某商業(yè)銀行甚至出現(xiàn)最高月息1.2分多,，民間借貸月息三四分也頗為平常，企業(yè)不可能把這個(gè)融資資金投入生產(chǎn),。
于是,，把企業(yè)作為融資平臺(tái)，以此獲得大量銀行貸款,，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn),、高利貸等領(lǐng)域，溫州甚至出現(xiàn)“大企業(yè)造樓,、小企業(yè)炒房”等比較普遍的現(xiàn)象,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在“2010溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中,，40多家制造業(yè)企業(yè),，無(wú)一不涉足了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括鞋革,、服裝等知名企業(yè),。
參與人員之多，且融資比例之高，是近幾年溫州炒房者的主要特點(diǎn),。其中一些社會(huì)融資,，來(lái)自房產(chǎn)抵押貸款等，現(xiàn)在炒家無(wú)力還本付息,，房東只能背負(fù)沉重債務(wù),。
高比例融資，過(guò)度房產(chǎn)炒作,，在房產(chǎn)調(diào)控,、民間借貸危機(jī)中，溫州炒房者的恐懼隨之而來(lái),。
除了炒作本地樓市外,，之前溫州炒房者還在全國(guó)各地買(mǎi)房，其中以杭州,、上海等地為重點(diǎn),，其房源占比較大。張鳴說(shuō),，一線城市房產(chǎn)調(diào)控,，房產(chǎn)“剎車(chē)”，30%的溫州炒房者已經(jīng)退出市場(chǎng),；剩下來(lái)的一半炒房者,，在房?jī)r(jià)下跌、融資成本重負(fù)下,，變賣(mài)房產(chǎn)也已經(jīng)資不抵債,。最后百分之二三十的炒房者，資金鏈估計(jì)也只能撐到今年年底,。
“卷土重來(lái)”只是傳說(shuō)
最近有傳言說(shuō),，溫州炒房客卷土重來(lái)，深圳等沿海城市成看房熱門(mén),�,！艾F(xiàn)在問(wèn)題都解決不了，不可能去買(mǎi)房,�,！睂�(duì)此，張鳴,、陳先生均認(rèn)為,，這極有可能是開(kāi)發(fā)商，借用溫州炒房客名義,，人為炒作提振樓盤(pán)銷(xiāo)售信心,。
對(duì)此,，泰和房產(chǎn)總經(jīng)理林育、平安易居總經(jīng)理姜毅,、哥倫布房產(chǎn)總經(jīng)理陳平等溫州營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為,，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控及溫州民間借貸危機(jī)等，對(duì)溫州炒房客打擊很大,，所謂其卷土重來(lái)“炒作成分過(guò)大”,。
多位一線中介人士向本報(bào)記者反映，最近幾個(gè)月,，溫州房產(chǎn)交易量上升,，主要為剛性需求和改善性需求，一般建筑面積在120平方米之內(nèi),。
日出房產(chǎn)中介小李說(shuō)，他上半年已交易十多套中小戶型房子,，沒(méi)有一套為投資買(mǎi)房,。“小戶型房源稀缺,，成交比較好,，價(jià)格有所上漲。而大戶型房子扎堆,，成交萎靡,，價(jià)格在繼續(xù)下降�,！�
“現(xiàn)在去買(mǎi)房,，我們有心也沒(méi)力�,！睆堷Q說(shuō),，目前溫州大多數(shù)炒房者被深套，沒(méi)有多余資金再去外地買(mǎi)房,。多位炒家,、房產(chǎn)中介人士向本報(bào)記者表示，現(xiàn)在上海,、北京,、杭州等外地買(mǎi)房的溫州人，大多數(shù)為子女讀書(shū),、養(yǎng)老度假,、經(jīng)商等剛性需求�,；蛟S幾年后,，這些房子在完成使命后會(huì)被賣(mài)掉,，但他們并非以炒房為目的。
上述多位中介人士向本報(bào)記者反映,，大量溫州炒房客已經(jīng)完全敗退,，且三五年時(shí)間里很難恢復(fù)元?dú)狻?BR> 他們認(rèn)為，實(shí)體企業(yè)狀況不佳,，上半年六成溫州規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)減產(chǎn)或停產(chǎn),，實(shí)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)動(dòng)力銳減；資金運(yùn)作成本高,，交易及融資成本在15%左右,，如果房?jī)r(jià)上漲未超過(guò)15%以上，投資就意味著保本或虧損,。
更關(guān)鍵的是,，盡管信貸加大、通脹壓力猶存,，但“限購(gòu)令”等調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行,，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大跌或大漲，炒房者對(duì)房地產(chǎn)投資前景已經(jīng)不看好,。