“賣還是不賣,？我現(xiàn)在騎虎難下,，賣掉虧損更大，不賣血流不止�,！蓖@排華麗的房屋，有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴,，在兩年時間里有如從天堂墜入地獄,。
在這輪被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控中，張鳴如今不但血本無歸,，甚至還要欠上一屁股的債務(wù),。
在周邊朋友中，張鳴還算不錯,，至少還能撐著,。他的幾個炒房朋友，幾千萬資產(chǎn)一夜之間被銀行,、債權(quán)人瓜分,，如今身無分文，有些不得不“跑路”,。
多位溫州炒房者,、房產(chǎn)人士近日在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪時認(rèn)為，之前十多年叱咤全國市場的“溫州炒房團(tuán)”,，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中有可能全軍覆沒,。
以溫州為例，新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十,，再加上過高比例融資的財(cái)務(wù)成本,，溫州炒房者即便現(xiàn)在把房子賣出去，也已經(jīng)資不抵債,。
八成炒房者資不抵債
2010年4月,，張鳴以單價8.1萬多元/平方米，總價近3800萬元,，一次性付款方式,，預(yù)訂了溫州某樓盤一個建筑面積達(dá)400多平方米的1~4層排屋,，并付了500萬元購房定金。
2010年下半年,，“限購令”等政策出臺,，但溫州房地產(chǎn)依然狂熱，并于11月底出現(xiàn)樓面價高達(dá)3.7萬元/平方米的全國地王,。
其間,，張鳴預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向，立即向開發(fā)商提出退房,，并希望退回500萬元的購房定金,，但并未得到開發(fā)商允許。由于未一次性付清購房款,，開發(fā)商把張鳴告到法院,。經(jīng)法院調(diào)解，開發(fā)商愿降價近700萬出售給張鳴,。在擇選中,，張鳴以3100多萬元買下這排屋。
“這3100萬全部來自周邊親戚朋友,�,！睆堷Q說，親戚朋友多以房產(chǎn),、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來,，也有從民間融資而來，“他們給我月息一兩分,，賺取一點(diǎn)利率差價,。”
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，以及去年溫州發(fā)生的民間借貸危機(jī),，使得溫州房價大幅下滑。據(jù)溫州多位中介人士反映,，目前溫州新房價格比2010年下半年房價最高位時,，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已對折,。張鳴該排屋價格,，也下降了三成以上。
張鳴該排屋為期房,，三證不齊,，且為3個產(chǎn)權(quán)組合，再加上市場成交萎靡,，2000萬都難以成交,。張鳴說,，就算2000萬元賣掉，也完全不夠“連本帶息”4000萬的購房成本,。“我現(xiàn)在不想賣房,，賣掉也抵不上債務(wù),，反而大家涌過來要我還債，不賣還有個房子,�,！薄叭绻�(dāng)時500萬定金不要了，我也就虧個500萬元,，最起碼比現(xiàn)在虧損2000萬元要好很多,。”
張鳴說,，他們所用的炒房資金,，70%來自銀行或社會融資，現(xiàn)在下跌百分之三四十,，再加上融資利息成本百分之一二十,，即便現(xiàn)在把房子賣掉，還有百分之一二十的資金缺口,。
“虧的多,，賺的少。現(xiàn)在,，80%的人(炒房者)還套在里面,，資產(chǎn)被掏空且已經(jīng)資不抵債，只有兩成溫州炒房者全身而退,�,！睖刂葙Y深炒房者陳先生認(rèn)為，融資比重過大,，財(cái)務(wù)成本很高,，盡管之前房價翻番，但炒房者在頻繁交易中,，所得利潤比較有限,。
一旦套牢，房價下跌三四成,，再加上利息等財(cái)務(wù)成本,，炒房者大多資不抵債。2010年,，陳先生賣掉除杭州,、溫州共兩套自住外的所有房產(chǎn),，帶上孩子、老婆移居杭州,。
七成炒房資金來自借款
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查,，2009年初，在防通脹氣氛中,，溫州房價先于全國開始飆漲,，且一直持續(xù)到2010年底。其間,，溫州炒房者幾乎陷入瘋狂狀態(tài),，期房外加價幾百萬元司空見慣。
在2009~2010年這輪房價高漲中,，溫州炒房客主要由50%的企業(yè)主,、20%的專業(yè)炒家，還有30%的官員和跟風(fēng)者組成,。溫州某中介部門主管謝先生認(rèn)為,，企業(yè)主占比百分之三四十，專業(yè)炒家占比百分之一二十,，其他為官員和跟風(fēng)者,。
對此，多數(shù)炒家和中介人士說法不一,，也難以給出詳細(xì)數(shù)據(jù)及比例,，但有一點(diǎn)可以確定，企業(yè)主,、專業(yè)炒家無疑是這輪炒房的“主力軍”,。
高峰時，有些炒房者一年至少交易幾十套,。七八年來,，盡管經(jīng)歷多次房地產(chǎn)調(diào)控，但對溫州炒房者影響不是很大,。張鳴說,，以前房價比較低，一套房子交易少的賺一二十萬,，多的賺三五十萬,。
這與本世紀(jì)初，由媒體,、中介等組織的“溫州炒房團(tuán)”,，其成員組成已經(jīng)發(fā)生很大的變化。當(dāng)時,，房價基數(shù)比較低,，又加上銀行貸款比較寬松,，大多握有幾十萬、上百萬元的溫州人,，都會去全國各地買幾套房子,，出現(xiàn)了“全民炒房”的盛況。
但真正的“分水嶺”出現(xiàn)在2010~2011年期間,，“限購令”等房地產(chǎn)調(diào)控政策迭出,，張鳴等眾多高位介入的溫州炒房者開始套牢。
由于房價快速上漲,，炒房動用資金量大,，一般投資人已經(jīng)難以撬動,。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，之前溫州高利率的民間借貸資金，一部分通過企業(yè),、炒房者流入房地產(chǎn)市場,。一位房產(chǎn)中介人士說，開發(fā)商高息融資建房,，炒家高息借款炒房,，已經(jīng)成為業(yè)界公開的秘密。
去年7月,，一份中國人民銀行溫州市支行監(jiān)測報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場,。據(jù)保守估計(jì)，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3,，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品,。
在張鳴看來，企業(yè)主炒房,，與“產(chǎn)業(yè)不景氣”有極大關(guān)系,。他說，自己以前辦企業(yè),，虧空得很厲害,，“反正是搞什么企業(yè)都虧錢”。其中,，高利率讓企業(yè)難以承受,，某商業(yè)銀行甚至出現(xiàn)最高月息1.2分多，民間借貸月息三四分也頗為平常,，企業(yè)不可能把這個融資資金投入生產(chǎn),。
于是，把企業(yè)作為融資平臺,，以此獲得大量銀行貸款,，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn),、高利貸等領(lǐng)域，溫州甚至出現(xiàn)“大企業(yè)造樓,、小企業(yè)炒房”等比較普遍的現(xiàn)象,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在“2010溫州市百強(qiáng)企業(yè)”中,，40多家制造業(yè)企業(yè),，無一不涉足了房地產(chǎn)開發(fā)，包括鞋革,、服裝等知名企業(yè),。
參與人員之多，且融資比例之高,，是近幾年溫州炒房者的主要特點(diǎn),。其中一些社會融資，來自房產(chǎn)抵押貸款等,，現(xiàn)在炒家無力還本付息,，房東只能背負(fù)沉重債務(wù)。
高比例融資,，過度房產(chǎn)炒作,，在房產(chǎn)調(diào)控、民間借貸危機(jī)中,，溫州炒房者的恐懼隨之而來,。
除了炒作本地樓市外，之前溫州炒房者還在全國各地買房,，其中以杭州,、上海等地為重點(diǎn)，其房源占比較大,。張鳴說,，一線城市房產(chǎn)調(diào)控，房產(chǎn)“剎車”,，30%的溫州炒房者已經(jīng)退出市場,；剩下來的一半炒房者，在房價下跌,、融資成本重負(fù)下,，變賣房產(chǎn)也已經(jīng)資不抵債。最后百分之二三十的炒房者,，資金鏈估計(jì)也只能撐到今年年底,。
“卷土重來”只是傳說
最近有傳言說，溫州炒房客卷土重來，深圳等沿海城市成看房熱門,�,！艾F(xiàn)在問題都解決不了，不可能去買房,�,！睂Υ耍瑥堷Q,、陳先生均認(rèn)為,，這極有可能是開發(fā)商，借用溫州炒房客名義,，人為炒作提振樓盤銷售信心,。
對此，泰和房產(chǎn)總經(jīng)理林育,、平安易居總經(jīng)理姜毅,、哥倫布房產(chǎn)總經(jīng)理陳平等溫州營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時也認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控及溫州民間借貸危機(jī)等,，對溫州炒房客打擊很大,，所謂其卷土重來“炒作成分過大”,。
多位一線中介人士向本報(bào)記者反映,，最近幾個月，溫州房產(chǎn)交易量上升,，主要為剛性需求和改善性需求,，一般建筑面積在120平方米之內(nèi)。
日出房產(chǎn)中介小李說,，他上半年已交易十多套中小戶型房子,，沒有一套為投資買房�,！靶粜头吭聪∪�,，成交比較好，價格有所上漲,。而大戶型房子扎堆,，成交萎靡，價格在繼續(xù)下降,�,！�
“現(xiàn)在去買房，我們有心也沒力,�,！睆堷Q說，目前溫州大多數(shù)炒房者被深套，沒有多余資金再去外地買房,。多位炒家,、房產(chǎn)中介人士向本報(bào)記者表示，現(xiàn)在上海,、北京,、杭州等外地買房的溫州人，大多數(shù)為子女讀書,、養(yǎng)老度假,、經(jīng)商等剛性需求�,；蛟S幾年后,，這些房子在完成使命后會被賣掉，但他們并非以炒房為目的,。
上述多位中介人士向本報(bào)記者反映,，大量溫州炒房客已經(jīng)完全敗退，且三五年時間里很難恢復(fù)元?dú)狻?BR> 他們認(rèn)為,，實(shí)體企業(yè)狀況不佳,，上半年六成溫州規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)減產(chǎn)或停產(chǎn)，實(shí)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)動力銳減,；資金運(yùn)作成本高,，交易及融資成本在15%左右，如果房價上漲未超過15%以上,，投資就意味著保本或虧損,。
更關(guān)鍵的是，盡管信貸加大,、通脹壓力猶存,，但“限購令”等調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，房價不可能出現(xiàn)大跌或大漲,，炒房者對房地產(chǎn)投資前景已經(jīng)不看好,。