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《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，公租房租金處于一個“高不成低不就”的尷尬境地：雖然“略低于市場價格”,，但仍高于不少住房困難人群的預(yù)期,，影響其租住意愿,；另一方面，由于租售比懸殊等因素,，公租房投資成本大,、回收周期長，客觀上不存在大幅降租的空間。因此,，公租房租金如何確定,，公租房成本如何分擔(dān)，仍是需要探索的新課題,。
住在上海市籌公租房項(xiàng)目馨寧公寓小區(qū)一號樓1506室的顏雪顏雪告訴記者,，馨寧公寓小區(qū)環(huán)境很好，房屋戶型,、裝修也都令人滿意,，不過每月2705元的房租，還是讓家里感到吃力,。
記者了解到,，馨寧公寓和尚景園的首期申請率總計約為40%(申請人數(shù)和住房套數(shù)之比)，低于此前預(yù)期,。在選房階段,，又有不少申請對象因不滿意租金而放棄租住，導(dǎo)致實(shí)際入住率進(jìn)一步降低,。比如,，截至5月中旬，共推出2900套房源的馨寧公寓,，其首批入住戶數(shù)在380戶左右,。
不過，雖然相關(guān)部門為降低公租房的成本采取多項(xiàng)舉措,，但目前的租金并不具備明顯下調(diào)的可能性和可行性,，一旦租金大幅降低，或?qū)⒁l(fā)一系列負(fù)面效果：
挫傷企業(yè)參與的積極性,。比如,，尚景園的建筑總面積為15.75萬平方米,，共有住宅2202套,。2011年5月上海市公積金管理中心動用公積金增值收益以14.98億元從上海城投整體收購該項(xiàng)目，折合投資成本為9511元/平方米,。即使靜態(tài)年投資收益率有5%,、達(dá)到100%的出租率，凈租金也至少要40元/平方米·月才能保本,。
馨寧公寓也面臨類似問題,。項(xiàng)目運(yùn)營方上海地產(chǎn)保障住房投資建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理荀旭東說，項(xiàng)目總投資超過20億元,，即使是滿租,，每年也都是虧本運(yùn)營。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說：“我國的租金房價比嚴(yán)重偏低，如果公租房租金為同地段市場價格的60%,、70%,，我認(rèn)為行不通。這樣收回來的租金,，恐怕連交利息都不夠,。”他認(rèn)為,，應(yīng)參照市場價格,，確定公租房租金標(biāo)準(zhǔn)。
對現(xiàn)有的住房租賃市場產(chǎn)生沖擊,。上海市住房保障房和房屋管理局副局長龐元介紹,，目前上海可租住的商品住房約有3000萬平方米,，租房市場已較為成熟,。租房市場的總量并不缺少，但在房型,、房屋條件,、租賃穩(wěn)定性等方面存在不足，公租房恰在這方面的“性價比”要高出一籌,。絕大多數(shù)人的住房問題都通過市場解決,，公租房主要起到補(bǔ)充作用。一旦公租房租賃價格過低,，將不可避免對市場化的租金造成沖擊，使大量商品住宅合理收益“縮水”,，產(chǎn)生新的問題,。
產(chǎn)生新的尋租牟利空間。多位業(yè)內(nèi)人士指出,，一旦公租房租金和市場價格差距過大,，便很難杜絕一些人利用價格“雙軌制”鉆空子、申請房源后進(jìn)行轉(zhuǎn)租以賺取差價,，這將損及公租房制度的公平公正性,。
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，目前上海兩個公租房項(xiàng)目均沒有調(diào)整租金的計劃,。
對此,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公租房的可持續(xù)經(jīng)營需要以高出租率為前提,，但目前不宜通過降低租金來實(shí)現(xiàn),，首要的是建立合理的成本分擔(dān)機(jī)制,。
馨寧公寓租客楊君坤目前每月房租是1880元，不過單位能提供1000元的補(bǔ)貼,，負(fù)擔(dān)就減輕不少,。近期啟動供應(yīng)的上海陸家嘴金融城人才公寓推出政策，符合一定條件的入住者每月可獲得一定的租房補(bǔ)貼,，前三年分別以每月600元,、300元和100元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼。
其次,，降低公租房企業(yè)的融資成本,。劉志峰認(rèn)為，目前各大商業(yè)銀行已改制為上市公司,，單純依靠商業(yè)銀行提供低息貸款不可行,，可以考慮以財政貼息為支撐，建立公租房建設(shè)和運(yùn)營的低息貸款制度,。此外,，還可通過股權(quán)式投資引入其他資金，住房公積金,、社�,；稹⑵髽I(yè)年金等可成為公租房股權(quán)式投資的資金來源,。
再次,，視情降低公租房的申請門檻。比如,，上海公租房申請雖不設(shè)“收入線”及“戶籍線”,，但規(guī)定申請者“需具有本市常住戶口，或者持有《上海市居住證》達(dá)到二年以上且在滬連續(xù)繳納社會保險金達(dá)到一年以上”,。這項(xiàng)規(guī)定把不少新就業(yè)年輕人擋在了門外,。
“只要能保證支付租金，除了可設(shè)置申請人沒有自有房產(chǎn)(且人均面積超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)),、沒有同時享受其他住房保障等門檻外,，其他的規(guī)定都可逐步放松。這樣也可明顯提高出租率,�,！标惤苷f,。
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