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《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，公租房租金處于一個(gè)“高不成低不就”的尷尬境地：雖然“略低于市場(chǎng)價(jià)格”,，但仍高于不少住房困難人群的預(yù)期，影響其租住意愿,；另一方面,，由于租售比懸殊等因素,，公租房投資成本大、回收周期長(zhǎng),，客觀上不存在大幅降租的空間,。因此，公租房租金如何確定,，公租房成本如何分擔(dān),，仍是需要探索的新課題。
住在上海市籌公租房項(xiàng)目馨寧公寓小區(qū)一號(hào)樓1506室的顏雪顏雪告訴記者,，馨寧公寓小區(qū)環(huán)境很好,，房屋戶型,、裝修也都令人滿意，不過每月2705元的房租,，還是讓家里感到吃力,。
記者了解到，馨寧公寓和尚景園的首期申請(qǐng)率總計(jì)約為40%(申請(qǐng)人數(shù)和住房套數(shù)之比),，低于此前預(yù)期,。在選房階段，又有不少申請(qǐng)對(duì)象因不滿意租金而放棄租住,，導(dǎo)致實(shí)際入住率進(jìn)一步降低,。比如，截至5月中旬,，共推出2900套房源的馨寧公寓,，其首批入住戶數(shù)在380戶左右。
不過,，雖然相關(guān)部門為降低公租房的成本采取多項(xiàng)舉措,，但目前的租金并不具備明顯下調(diào)的可能性和可行性，一旦租金大幅降低,，或?qū)⒁l(fā)一系列負(fù)面效果：
挫傷企業(yè)參與的積極性,。比如，尚景園的建筑總面積為15.75萬平方米,，共有住宅2202套,。2011年5月上海市公積金管理中心動(dòng)用公積金增值收益以14.98億元從上海城投整體收購該項(xiàng)目，折合投資成本為9511元/平方米,。即使靜態(tài)年投資收益率有5%,、達(dá)到100%的出租率,，凈租金也至少要40元/平方米·月才能保本,。
馨寧公寓也面臨類似問題。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方上海地產(chǎn)保障住房投資建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理荀旭東說,，項(xiàng)目總投資超過20億元,，即使是滿租，每年也都是虧本運(yùn)營(yíng),。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰說：“我國(guó)的租金房?jī)r(jià)比嚴(yán)重偏低,，如果公租房租金為同地段市場(chǎng)價(jià)格的60%、70%,，我認(rèn)為行不通,。這樣收回來的租金，恐怕連交利息都不夠,�,！彼J(rèn)為,，應(yīng)參照市場(chǎng)價(jià)格，確定公租房租金標(biāo)準(zhǔn),。
對(duì)現(xiàn)有的住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊,。上海市住房保障房和房屋管理局副局長(zhǎng)龐元介紹，目前上�,？勺庾〉纳唐纷》考s有3000萬平方米,，租房市場(chǎng)已較為成熟。租房市場(chǎng)的總量并不缺少,，但在房型,、房屋條件、租賃穩(wěn)定性等方面存在不足,，公租房恰在這方面的“性價(jià)比”要高出一籌,。絕大多數(shù)人的住房問題都通過市場(chǎng)解決，公租房主要起到補(bǔ)充作用,。一旦公租房租賃價(jià)格過低,，將不可避免對(duì)市場(chǎng)化的租金造成沖擊，使大量商品住宅合理收益“縮水”,，產(chǎn)生新的問題,。
產(chǎn)生新的尋租牟利空間。多位業(yè)內(nèi)人士指出,，一旦公租房租金和市場(chǎng)價(jià)格差距過大,，便很難杜絕一些人利用價(jià)格“雙軌制”鉆空子、申請(qǐng)房源后進(jìn)行轉(zhuǎn)租以賺取差價(jià),，這將損及公租房制度的公平公正性,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前上海兩個(gè)公租房項(xiàng)目均沒有調(diào)整租金的計(jì)劃,。
對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公租房的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)需要以高出租率為前提,，但目前不宜通過降低租金來實(shí)現(xiàn),，首要的是建立合理的成本分擔(dān)機(jī)制。
馨寧公寓租客楊君坤目前每月房租是1880元,，不過單位能提供1000元的補(bǔ)貼,，負(fù)擔(dān)就減輕不少。近期啟動(dòng)供應(yīng)的上海陸家嘴金融城人才公寓推出政策,，符合一定條件的入住者每月可獲得一定的租房補(bǔ)貼,，前三年分別以每月600元、300元和100元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼,。
其次,，降低公租房企業(yè)的融資成本,。劉志峰認(rèn)為，目前各大商業(yè)銀行已改制為上市公司,，單純依靠商業(yè)銀行提供低息貸款不可行,，可以考慮以財(cái)政貼息為支撐，建立公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的低息貸款制度,。此外,，還可通過股權(quán)式投資引入其他資金，住房公積金,、社�,；稹⑵髽I(yè)年金等可成為公租房股權(quán)式投資的資金來源,。
再次,，視情降低公租房的申請(qǐng)門檻。比如,，上海公租房申請(qǐng)雖不設(shè)“收入線”及“戶籍線”,，但規(guī)定申請(qǐng)者“需具有本市常住戶口，或者持有《上海市居住證》達(dá)到二年以上且在滬連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到一年以上”,。這項(xiàng)規(guī)定把不少新就業(yè)年輕人擋在了門外,。
“只要能保證支付租金，除了可設(shè)置申請(qǐng)人沒有自有房產(chǎn)(且人均面積超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)),、沒有同時(shí)享受其他住房保障等門檻外,，其他的規(guī)定都可逐步放松。這樣也可明顯提高出租率,�,！标惤苷f。
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