■ 本期嘉賓：
楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)
薛建雄 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師
姚玲珍
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)
尹伯成 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格”顯示,，今年6月份全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.02%,，終結(jié)了連續(xù)8個(gè)月的“負(fù)增長(zhǎng)”局面，其中25個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲,。而在剛剛過去的7月,，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭依舊不減。中國(guó)指數(shù)研究院(微博)發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,，7月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)為8717元/平方米,，環(huán)比上漲0.33%。
在中央三令五申嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈之下，各地房?jī)r(jià)大有“我行我素”之勢(shì),，國(guó)務(wù)院不得不再祭出一招：派出8個(gè)督查組,，奔赴各地督查調(diào)控執(zhí)行力度。
從7月下旬開始,，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組,，對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。據(jù)了解,，此次督查的地區(qū)是：北京市,、天津市、河北省,、遼寧省,、吉林省、上海市,、江蘇省,、浙江省、福建省,、山東省,、河南省、湖北省,、湖南省,、廣東省、重慶市,、四川省,。對(duì)其他地區(qū)落實(shí)情況，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門也將通過各種方式進(jìn)行督促檢查,。
話題一：調(diào)控效果幾何
不可否認(rèn),，調(diào)控政策出臺(tái)后特別是去年下半年以來，很多地方樓市還是降溫了,，調(diào)控效果還是比較明顯的
據(jù)了解,，國(guó)務(wù)院督查組已先后到南京、武漢,、長(zhǎng)春,、上海、蘇州,、濟(jì)南,、廣州、深圳,、江門等地調(diào)研,。調(diào)研項(xiàng)目包括與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商,、中介機(jī)構(gòu)、市民代表座談,；聽取當(dāng)?shù)胤抗�,、�?guó)土等部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)情況的報(bào)告；實(shí)地考察幾個(gè)具有典型性的房地產(chǎn)項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目,�,？疾靸�(nèi)容涉及房?jī)r(jià)走勢(shì)、土地閑置情況,、房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況等多個(gè)方面,。
而根據(jù)目前披露的結(jié)果來看，對(duì)于各省市2011年以來貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策所取得的成效,，督查組似乎比較滿意,，紛紛給予了充分肯定。并希望上述已調(diào)研過的城市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格的平穩(wěn)健康。
這一輪調(diào)控效果是否真如督查組所評(píng)價(jià)的那樣取得了積極成效,？
楊紅旭：中央督查組下到地方,，一般會(huì)先總體肯定地方實(shí)行政策的成果，然后提出一些建議,，這也是老套路了,，即便不去督查也能得出這樣的結(jié)論。
但不可否認(rèn),，調(diào)控政策出臺(tái)后特別是去年下半年以來,，很多地方樓市還是降溫了，成交量也出現(xiàn)下滑,，從去年的八九月份到今年的四五月份房?jī)r(jià)基本是以下跌為主的,，所以調(diào)控效果還是比較明顯的。
姚玲珍：自去年下半年以來,，從市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來看,，樓市的成交量和價(jià)格均有所回落，這一輪的調(diào)控還是比較有效的,。
值得注意的是,，從以往幾輪的調(diào)控來看,，一旦調(diào)控政策放松,，市場(chǎng)立馬出現(xiàn)反彈。因此,，這一輪調(diào)控,，目前成績(jī)并不是主要的,，關(guān)鍵還是看未來，中央將用何種方法使得調(diào)控政策與市場(chǎng)成功對(duì)接,，從而保持調(diào)控政策效果的持續(xù)性,，以及整個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)的常態(tài)化。只有這樣才能避免后期調(diào)控政策一放松,，市場(chǎng)就立馬反彈甚至反彈超過原來高點(diǎn)的情況出現(xiàn),。
薛建雄：個(gè)人認(rèn)為調(diào)控只是暫時(shí)抑制住了房?jī)r(jià)上漲，并不能改變房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì),。
舉個(gè)例子,，我們知道，在日本,、中國(guó)香港,、韓國(guó)等經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的國(guó)家和地區(qū)，快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)都使得他們的房?jī)r(jià)大漲,，中國(guó)內(nèi)地發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展也帶來了同樣的結(jié)果,。房?jī)r(jià)上漲了，各政府就要想辦法對(duì)其進(jìn)行調(diào)控,，比較成功的是韓國(guó)政府對(duì)其房?jī)r(jià)的調(diào)控,，他們將擴(kuò)大供應(yīng)量和限貸結(jié)合，有效地抑制住了房?jī)r(jià)上漲,。
中國(guó)政府為了控制房?jī)r(jià),，當(dāng)下的做法是正確的，但是因?yàn)橹袊?guó)土地面積太大,，地方區(qū)域發(fā)展程度不一,，事情做起來很慢，以目前的進(jìn)度來看,，想控制住房?jī)r(jià)至少需要5至8年,，而在接下來的3至5年里，房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲,。
話題二：督查用意何在
國(guó)務(wù)院通過督查可以發(fā)現(xiàn)地方是不是借微調(diào)之名與中央調(diào)控政策不一,，進(jìn)而來細(xì)致地了解和解決一些問題
回顧7月，可以看到調(diào)控政策一再被強(qiáng)調(diào)：7月5日,，央行強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策,，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；緊接著兩天后,，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào),，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，決不能讓房?jī)r(jià)反彈,，造成功虧一簣,；7月19日,，國(guó)土部和住建部更是聯(lián)合發(fā)文，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松,，不斷鞏固調(diào)控成果,，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。
近期調(diào)控政策之所以不斷釋放從緊信號(hào),，是緣于6月份全國(guó)多數(shù)城市樓市和土地市場(chǎng)的加速回暖,。5月之前一直處于“冰凍期”的土地市場(chǎng)，仿佛一夜之間就火熱起來,，廣州,、北京相繼誕生單價(jià)地王，上海,、南京等城市也連續(xù)出現(xiàn)高溢價(jià)地塊成交情況,。
就在房地產(chǎn)拐點(diǎn)論甚囂塵上之時(shí)，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組赴16省市專項(xiàng)督查樓市調(diào)控,，這是15個(gè)月以來,，國(guó)務(wù)院第二次專門為房地產(chǎn)調(diào)控派出督查組。那么,，此次督查的用意何在,？
楊紅旭：此次二派督查組去各省市進(jìn)行樓市調(diào)控調(diào)研主要是出于兩方面的考慮：首先是由于今年6月份房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)反彈，為了進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià),、督促地方政府更好地執(zhí)行調(diào)控政策,；另一方面，今年以來,，部分地方政府或明或暗地放松調(diào)控力度,，導(dǎo)致部分地方調(diào)控政策落實(shí)不到位，沒有真正產(chǎn)生調(diào)控效果,。
姚玲珍：此次督查的主要目的還是表達(dá)中央政府堅(jiān)定對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策和目標(biāo)不動(dòng)搖的態(tài)度,。
在前期，很多地方政府對(duì)限購(gòu)政策或其他調(diào)控政策有一些試探性的動(dòng)作,，在一些標(biāo)準(zhǔn)上也有一定程度的調(diào)整,。另一方面，中央對(duì)宏觀政策有一些結(jié)構(gòu)性的微調(diào),，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)6月份成交的數(shù)量和價(jià)格都有所回升,，在多方面因素的作用下，使得市場(chǎng)有傳聞?lì)A(yù)期政府會(huì)對(duì)調(diào)控政策有所放松,、后期樓市會(huì)反彈,。這時(shí)候派出督查組一方面是堅(jiān)定調(diào)控信心，另外就是檢查各地方政府對(duì)于落實(shí)調(diào)控政策的力度問題。
薛建雄：督查肯定是因?yàn)槭袌?chǎng)出現(xiàn)了比較大的變化,，而政府通過督查來研究市場(chǎng),，考慮整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面的協(xié)調(diào),，進(jìn)而來找原因,，為下一步做好準(zhǔn)備，其實(shí)是想了解各個(gè)集團(tuán)的利益關(guān)系,。
堅(jiān)定調(diào)控信心還需要時(shí)間,，因?yàn)槔媸怯肋h(yuǎn)變動(dòng)的，我覺得這需要時(shí)間,，過程上房?jī)r(jià)應(yīng)該還要漲一兩波,，比如上海，估計(jì)價(jià)格要在3萬至3.5萬之間才能停住,。
尹伯成：國(guó)務(wù)院通過督查可以發(fā)現(xiàn)地方是否借微調(diào)之名與中央調(diào)控政策不一,，進(jìn)而來細(xì)致地了解和解決一些問題。調(diào)控效果的具體化可以讓中央進(jìn)一步發(fā)揮作用來指導(dǎo)地方,，也可以將各地問題匯總從而研究分析解決,，將政策進(jìn)一步細(xì)化。
督查表明國(guó)務(wù)院調(diào)控決心很大,，態(tài)度很堅(jiān)決,，希望地方不要和中央玩不一的游戲。通過督查讓中央穩(wěn)住地方和看清地方,，中央可以更好地化解各矛盾利益方,。
話題三：政策如何變動(dòng)
房產(chǎn)稅可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容，增加試點(diǎn)城市,；房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進(jìn)一步收緊,，提高相關(guān)的稅率
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)樓市來說,，心理預(yù)期最為重要,。摸清各地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和調(diào)控政策的落實(shí)情況，將有助于中央對(duì)接下來調(diào)控政策走向的把控,。于是有人將此次調(diào)研解讀為新一輪調(diào)控政策的前奏,，并對(duì)新政策的內(nèi)容猜測(cè)紛紛。有觀點(diǎn)認(rèn)為,，此次調(diào)研之后,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容。而上周更是有一條關(guān)于“商品房預(yù)售制將取消”的傳聞紅遍網(wǎng)絡(luò),。那么,，這次調(diào)研之后政策面會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)么？
楊紅旭：首先還是會(huì)強(qiáng)調(diào)既有政策,，切實(shí)保證已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)到位,，真正發(fā)揮調(diào)控作用,。不過，光靠強(qiáng)調(diào)可能難以抑制房?jī)r(jià)上漲,，一些新的調(diào)控政策可能會(huì)適時(shí)出臺(tái),。主要應(yīng)該集中在稅收方面：比如，房產(chǎn)稅可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容,，增加試點(diǎn)城市,；房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進(jìn)一步收緊，提高相關(guān)的稅率,。
另一方面,，限購(gòu)政策可能會(huì)進(jìn)一步地強(qiáng)化，督促地方政府去進(jìn)一步落實(shí),，通過實(shí)行“問責(zé)”制度來深化限購(gòu)的力度,。
此外，今年以來,，大部分地方政府都沒有制定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，中央接下來有可能要求地方制定各地年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，在下半年進(jìn)行落實(shí),。
姚玲珍：宏觀政策應(yīng)該不會(huì)變,，比如限購(gòu)政策，后期可能出臺(tái)的新政策,，可能會(huì)是稅收方面的政策,，目前只有重慶和上海兩個(gè)城市是“房產(chǎn)稅”的試點(diǎn)，后期也許會(huì)在全國(guó)推廣,；另外,，在信貸政策方面可能會(huì)進(jìn)行一些微調(diào)，如鼓勵(lì)剛性需求和改善性需求,；而在保障性住房政策方面,，對(duì)于保障性住房建設(shè)的融資等可能會(huì)出臺(tái)一些新政策。
預(yù)售制度應(yīng)該不會(huì)取消,，雖然有很多傳聞?wù)J為應(yīng)該取消預(yù)售制度,，這樣政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控力度就會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)會(huì)更加規(guī)范,。但是從發(fā)達(dá)國(guó)家來看,，商品房的預(yù)售制度仍然存在并有其存在的合理性，如建設(shè)周期長(zhǎng),、資金需求量大等一些客觀因素就決定了預(yù)售制度的存在,。但在預(yù)售的過程中，政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)預(yù)售管理和規(guī)范性。開發(fā)商對(duì)預(yù)售所得資金的使用應(yīng)該�,？顚Ｓ�,，按照工程的進(jìn)度用于項(xiàng)目，而不是隨意用于拿地,；此外,，在預(yù)售的條款和信息披露方面可以加強(qiáng)管理。
薛建雄：出臺(tái)商品房預(yù)售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻,、擴(kuò)大內(nèi)需,、增加市場(chǎng)供應(yīng),。預(yù)售制度加速了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)周期,，提高了資金的使用效率，已成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段,。因此,，取消預(yù)售制肯定會(huì)增加開發(fā)商的融資成本，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的成本轉(zhuǎn)嫁,。但目前整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)金流比較充溢,，這是取消的有利條件之一。
在產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟階段,，取消預(yù)售制對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展相對(duì)有利,。它抑制一定的投機(jī)需求，對(duì)購(gòu)房者的保障性更高,。不過,，這個(gè)取消過程應(yīng)該是逐步完善的，如果簡(jiǎn)單地取消商品房預(yù)售制度,，有可能帶來不利后果：一是有的地方商品房不夠賣,，如果直接搞現(xiàn)房銷售，會(huì)加劇商品房的供不應(yīng)求,，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià),；二是取消商品房預(yù)售制度將增加開發(fā)商的成本，相應(yīng)支出勢(shì)必轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,。
尹伯成：變動(dòng)無非就是將限購(gòu),、限貸等政策進(jìn)一步細(xì)化，不讓地方政府有孔可鉆,，要將中央決策進(jìn)一步落實(shí)到位,，仔細(xì)分析地方房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，如若地方房?jī)r(jià)要反彈,，那么可選擇一兩個(gè)城市來進(jìn)行試點(diǎn),，找解決方案。
傳言所說的取消預(yù)售制度也該算是變動(dòng)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷壯大,，投融資體制日益完善以及需求問題得以緩解,，取消房屋預(yù)售是大勢(shì)所趨，但一定是要一個(gè)較長(zhǎng)的過程,。房地產(chǎn)業(yè)的地域特征非常強(qiáng),，每個(gè)城市發(fā)展差距很大，一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟的城市,，已經(jīng)有條件先取消預(yù)售制度,。就拿上海來說，基本已接近這一階段,，如果其他配套政策跟進(jìn)得當(dāng),，也可適時(shí)取消預(yù)售制度。
話題四：房?jī)r(jià)去向何方
對(duì)于身處淡季的第三季度,，估計(jì)房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)相對(duì)比較平穩(wěn),，沒有多大的波動(dòng)；但是到第四季度,，估計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)有非常明顯的上漲走勢(shì)
中國(guó)經(jīng)濟(jì)最近幾年的高速發(fā)展過程中,，一個(gè)行之有效的模式是房地產(chǎn)與投資兩條腿走路。具體而言,，房?jī)r(jià)的上升帶來地價(jià)的上漲,。這一方面提高地方政府的土地出讓收益，另一方面,，以土地作為擔(dān)保,，地方政府可以通過融資平臺(tái)的模式從銀行體系得到更多貸款。而這使得地方政府有財(cái)力投資當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè),�,；A(chǔ)設(shè)施的改善和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展又反過來進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)和地價(jià)，拉高房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè),。
這樣一個(gè)過程對(duì)于地方政府和開發(fā)商來說是互惠互利的過程,，但當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到影響民生的程度時(shí)，中央必須堅(jiān)決控制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求,，控制房?jī)r(jià)上漲,。
于是，在樓市調(diào)控這件事上,，中央與地方政府一直處于博弈狀態(tài),。然而，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,，穩(wěn)增長(zhǎng)或?qū)⒊蔀榈胤秸潘蓸鞘姓{(diào)控的一個(gè)重要籌碼,。因此,，分析認(rèn)為，這種博弈狀態(tài)在未來可能進(jìn)一步升級(jí),，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)也將畫上問號(hào),。
楊紅旭：博弈一直在進(jìn)行，但這次有所升級(jí),。督查組的主要意義在于督查,，反映出中央希望地方政府更好地去落實(shí)政策；但另外一方面,，之前樓市比較低迷,，地方的財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)有所下滑，地方政府有意愿和驅(qū)動(dòng)力去放松調(diào)控,。中央和地方不同的利益出發(fā)點(diǎn)使得博弈加劇,。
當(dāng)前房?jī)r(jià)面臨重新上漲的壓力，如果不出新的調(diào)控措施,，下半年漲價(jià)的預(yù)期將進(jìn)一步增大,。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅(jiān)定樓市調(diào)控,，但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力,，還需相關(guān)細(xì)化政策予以保障”。
姚玲珍：在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中,，有各方面的利益主體,，從長(zhǎng)期來講他們的利益是一致的，但短期是不一致的,，這就產(chǎn)生了一個(gè)博弈的過程,。從政府管理層面來講，利益主體主要是中央政府和地方政府,；從經(jīng)濟(jì)主體來講,，則有開發(fā)商、銀行,、購(gòu)房者,。這三種主體的利益有時(shí)候是跟地方政府一致的，有時(shí)候又是與中央政府一致的,。而這五個(gè)方面的主體從短期階段來講,，利益不完全一致，再加上信息的不對(duì)稱以及各主體利益訴求的不同,，會(huì)使博弈的過程得以存在,。
個(gè)人認(rèn)為，下半年,，房?jī)r(jià)大幅上漲或下跌的條件和環(huán)境都不存在,，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)依然受政策所引導(dǎo),。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)下，貨幣政策適度放松與“保剛需”政策微調(diào),，將持續(xù)帶動(dòng)剛需,、改善性需求入市，而投資性需求仍將被嚴(yán)格控制,。預(yù)計(jì)后市房?jī)r(jià)依然會(huì)延續(xù)上半年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì),，短期可能略有回調(diào)，下半年或?qū)⒄w與上半年持平,。
薛建雄：可以這樣說,，中央與地方互相協(xié)調(diào)從而來保證大家的利益，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，這是良性的說法,。
下半年屬于政策緊中偏松的狀態(tài)，房?jī)r(jià)會(huì)有明顯上漲,。對(duì)于身處淡季的第三季度,，估計(jì)房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)相對(duì)比較平穩(wěn)，沒有多大的波動(dòng),；但是到第四季度,，估計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)有非常明顯的上漲走勢(shì)。
尹伯成：地方政府對(duì)土地財(cái)政的渴望越來越強(qiáng),，中央防止地方政府動(dòng)搖,，才會(huì)出此方法。如果不解決初級(jí)財(cái)政問題,，地方利用微調(diào)之言與中央玩游戲,，中央要觀察民生卻也要防止地方動(dòng)搖。
對(duì)于房?jī)r(jià)未來的走勢(shì),，個(gè)人覺得如果中央沒有新的調(diào)控政策出來,，那么房?jī)r(jià)很可能會(huì)觸底反彈；如果中央出臺(tái)新的調(diào)控政策的話,，那么房?jī)r(jià)就會(huì)趨向平穩(wěn),。要知道，中國(guó)的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是跟著政策走的,。