■ 本期嘉賓:
楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)
薛建雄 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師
姚玲珍
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)
尹伯成 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格”顯示,,今年6月份全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.02%,終結(jié)了連續(xù)8個(gè)月的“負(fù)增長(zhǎng)”局面,,其中25個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲,。而在剛剛過(guò)去的7月,,房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭依舊不減。中國(guó)指數(shù)研究院(微博)發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,,7月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)為8717元/平方米,,環(huán)比上漲0.33%。
在中央三令五申嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈之下,,各地房?jī)r(jià)大有“我行我素”之勢(shì),,國(guó)務(wù)院不得不再祭出一招:派出8個(gè)督查組,,奔赴各地督查調(diào)控執(zhí)行力度,。
從7月下旬開(kāi)始,國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組,,對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督查,。據(jù)了解,此次督查的地區(qū)是:北京市,、天津市,、河北省、遼寧省,、吉林省,、上海市、江蘇省,、浙江省,、福建省、山東省,、河南省,、湖北省、湖南省,、廣東省,、重慶市、四川省,。對(duì)其他地區(qū)落實(shí)情況,,國(guó)務(wù)院有關(guān)部門也將通過(guò)各種方式進(jìn)行督促檢查。
話題一:調(diào)控效果幾何
不可否認(rèn),,調(diào)控政策出臺(tái)后特別是去年下半年以來(lái),,很多地方樓市還是降溫了,調(diào)控效果還是比較明顯的
據(jù)了解,,國(guó)務(wù)院督查組已先后到南京,、武漢、長(zhǎng)春,、上海,、蘇州,、濟(jì)南、廣州,、深圳,、江門等地調(diào)研。調(diào)研項(xiàng)目包括與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商,、中介機(jī)構(gòu),、市民代表座談;聽(tīng)取當(dāng)?shù)胤抗�,、�?guó)土等部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況的報(bào)告,;實(shí)地考察幾個(gè)具有典型性的房地產(chǎn)項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目�,?疾靸�(nèi)容涉及房?jī)r(jià)走勢(shì),、土地閑置情況、房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況等多個(gè)方面,。
而根據(jù)目前披露的結(jié)果來(lái)看,,對(duì)于各省市2011年以來(lái)貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策所取得的成效,督查組似乎比較滿意,,紛紛給予了充分肯定,。并希望上述已調(diào)研過(guò)的城市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格的平穩(wěn)健康,。
這一輪調(diào)控效果是否真如督查組所評(píng)價(jià)的那樣取得了積極成效?
楊紅旭:中央督查組下到地方,,一般會(huì)先總體肯定地方實(shí)行政策的成果,,然后提出一些建議,這也是老套路了,,即便不去督查也能得出這樣的結(jié)論,。
但不可否認(rèn),調(diào)控政策出臺(tái)后特別是去年下半年以來(lái),,很多地方樓市還是降溫了,,成交量也出現(xiàn)下滑,從去年的八九月份到今年的四五月份房?jī)r(jià)基本是以下跌為主的,,所以調(diào)控效果還是比較明顯的,。
姚玲珍:自去年下半年以來(lái),從市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看,,樓市的成交量和價(jià)格均有所回落,,這一輪的調(diào)控還是比較有效的。
值得注意的是,,從以往幾輪的調(diào)控來(lái)看,,一旦調(diào)控政策放松,,市場(chǎng)立馬出現(xiàn)反彈。因此,,這一輪調(diào)控,,目前成績(jī)并不是主要的,關(guān)鍵還是看未來(lái),,中央將用何種方法使得調(diào)控政策與市場(chǎng)成功對(duì)接,,從而保持調(diào)控政策效果的持續(xù)性,以及整個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)的常態(tài)化,。只有這樣才能避免后期調(diào)控政策一放松,,市場(chǎng)就立馬反彈甚至反彈超過(guò)原來(lái)高點(diǎn)的情況出現(xiàn)。
薛建雄:個(gè)人認(rèn)為調(diào)控只是暫時(shí)抑制住了房?jī)r(jià)上漲,,并不能改變房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì),。
舉個(gè)例子,我們知道,,在日本、中國(guó)香港,、韓國(guó)等經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的國(guó)家和地區(qū),,快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)都使得他們的房?jī)r(jià)大漲,中國(guó)內(nèi)地發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展也帶來(lái)了同樣的結(jié)果,。房?jī)r(jià)上漲了,,各政府就要想辦法對(duì)其進(jìn)行調(diào)控,比較成功的是韓國(guó)政府對(duì)其房?jī)r(jià)的調(diào)控,,他們將擴(kuò)大供應(yīng)量和限貸結(jié)合,,有效地抑制住了房?jī)r(jià)上漲。
中國(guó)政府為了控制房?jī)r(jià),,當(dāng)下的做法是正確的,,但是因?yàn)橹袊?guó)土地面積太大,地方區(qū)域發(fā)展程度不一,,事情做起來(lái)很慢,,以目前的進(jìn)度來(lái)看,想控制住房?jī)r(jià)至少需要5至8年,,而在接下來(lái)的3至5年里,,房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲。
話題二:督查用意何在
國(guó)務(wù)院通過(guò)督查可以發(fā)現(xiàn)地方是不是借微調(diào)之名與中央調(diào)控政策不一,,進(jìn)而來(lái)細(xì)致地了解和解決一些問(wèn)題
回顧7月,,可以看到調(diào)控政策一再被強(qiáng)調(diào):7月5日,央行強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策,,繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房,;緊接著兩天后,,國(guó)務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào),必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作,,決不能讓房?jī)r(jià)反彈,,造成功虧一簣;7月19日,,國(guó)土部和住建部更是聯(lián)合發(fā)文,,要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松,不斷鞏固調(diào)控成果,,堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈,。
近期調(diào)控政策之所以不斷釋放從緊信號(hào),是緣于6月份全國(guó)多數(shù)城市樓市和土地市場(chǎng)的加速回暖,。5月之前一直處于“冰凍期”的土地市場(chǎng),,仿佛一夜之間就火熱起來(lái),廣州,、北京相繼誕生單價(jià)地王,,上海、南京等城市也連續(xù)出現(xiàn)高溢價(jià)地塊成交情況,。
就在房地產(chǎn)拐點(diǎn)論甚囂塵上之時(shí),,國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組赴16省市專項(xiàng)督查樓市調(diào)控,這是15個(gè)月以來(lái),,國(guó)務(wù)院第二次專門為房地產(chǎn)調(diào)控派出督查組,。那么,此次督查的用意何在,?
楊紅旭:此次二派督查組去各省市進(jìn)行樓市調(diào)控調(diào)研主要是出于兩方面的考慮:首先是由于今年6月份房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)反彈,,為了進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)、督促地方政府更好地執(zhí)行調(diào)控政策,;另一方面,,今年以來(lái),部分地方政府或明或暗地放松調(diào)控力度,,導(dǎo)致部分地方調(diào)控政策落實(shí)不到位,,沒(méi)有真正產(chǎn)生調(diào)控效果。
姚玲珍:此次督查的主要目的還是表達(dá)中央政府堅(jiān)定對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策和目標(biāo)不動(dòng)搖的態(tài)度,。
在前期,,很多地方政府對(duì)限購(gòu)政策或其他調(diào)控政策有一些試探性的動(dòng)作,在一些標(biāo)準(zhǔn)上也有一定程度的調(diào)整,。另一方面,,中央對(duì)宏觀政策有一些結(jié)構(gòu)性的微調(diào),加上房地產(chǎn)市場(chǎng)6月份成交的數(shù)量和價(jià)格都有所回升,在多方面因素的作用下,,使得市場(chǎng)有傳聞?lì)A(yù)期政府會(huì)對(duì)調(diào)控政策有所放松,、后期樓市會(huì)反彈。這時(shí)候派出督查組一方面是堅(jiān)定調(diào)控信心,,另外就是檢查各地方政府對(duì)于落實(shí)調(diào)控政策的力度問(wèn)題,。
薛建雄:督查肯定是因?yàn)槭袌?chǎng)出現(xiàn)了比較大的變化,而政府通過(guò)督查來(lái)研究市場(chǎng),,考慮整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面的協(xié)調(diào),,進(jìn)而來(lái)找原因,為下一步做好準(zhǔn)備,,其實(shí)是想了解各個(gè)集團(tuán)的利益關(guān)系,。
堅(jiān)定調(diào)控信心還需要時(shí)間,因?yàn)槔媸怯肋h(yuǎn)變動(dòng)的,,我覺(jué)得這需要時(shí)間,,過(guò)程上房?jī)r(jià)應(yīng)該還要漲一兩波,比如上海,,估計(jì)價(jià)格要在3萬(wàn)至3.5萬(wàn)之間才能停住,。
尹伯成:國(guó)務(wù)院通過(guò)督查可以發(fā)現(xiàn)地方是否借微調(diào)之名與中央調(diào)控政策不一,進(jìn)而來(lái)細(xì)致地了解和解決一些問(wèn)題,。調(diào)控效果的具體化可以讓中央進(jìn)一步發(fā)揮作用來(lái)指導(dǎo)地方,,也可以將各地問(wèn)題匯總從而研究分析解決,將政策進(jìn)一步細(xì)化,。
督查表明國(guó)務(wù)院調(diào)控決心很大,態(tài)度很堅(jiān)決,,希望地方不要和中央玩不一的游戲,。通過(guò)督查讓中央穩(wěn)住地方和看清地方,中央可以更好地化解各矛盾利益方,。
話題三:政策如何變動(dòng)
房產(chǎn)稅可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容,,增加試點(diǎn)城市;房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進(jìn)一步收緊,,提高相關(guān)的稅率
在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái),,對(duì)樓市來(lái)說(shuō),心理預(yù)期最為重要,。摸清各地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和調(diào)控政策的落實(shí)情況,,將有助于中央對(duì)接下來(lái)調(diào)控政策走向的把控。于是有人將此次調(diào)研解讀為新一輪調(diào)控政策的前奏,,并對(duì)新政策的內(nèi)容猜測(cè)紛紛,。有觀點(diǎn)認(rèn)為,此次調(diào)研之后,房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容,。而上周更是有一條關(guān)于“商品房預(yù)售制將取消”的傳聞紅遍網(wǎng)絡(luò),。那么,這次調(diào)研之后政策面會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)么,?
楊紅旭:首先還是會(huì)強(qiáng)調(diào)既有政策,,切實(shí)保證已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)到位,真正發(fā)揮調(diào)控作用,。不過(guò),,光靠強(qiáng)調(diào)可能難以抑制房?jī)r(jià)上漲,一些新的調(diào)控政策可能會(huì)適時(shí)出臺(tái),。主要應(yīng)該集中在稅收方面:比如,,房產(chǎn)稅可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容,增加試點(diǎn)城市,;房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進(jìn)一步收緊,,提高相關(guān)的稅率。
另一方面,,限購(gòu)政策可能會(huì)進(jìn)一步地強(qiáng)化,,督促地方政府去進(jìn)一步落實(shí),通過(guò)實(shí)行“問(wèn)責(zé)”制度來(lái)深化限購(gòu)的力度,。
此外,,今年以來(lái),大部分地方政府都沒(méi)有制定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo),,中央接下來(lái)有可能要求地方制定各地年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo),,在下半年進(jìn)行落實(shí)。
姚玲珍:宏觀政策應(yīng)該不會(huì)變,,比如限購(gòu)政策,,后期可能出臺(tái)的新政策,可能會(huì)是稅收方面的政策,,目前只有重慶和上海兩個(gè)城市是“房產(chǎn)稅”的試點(diǎn),,后期也許會(huì)在全國(guó)推廣;另外,,在信貸政策方面可能會(huì)進(jìn)行一些微調(diào),,如鼓勵(lì)剛性需求和改善性需求;而在保障性住房政策方面,,對(duì)于保障性住房建設(shè)的融資等可能會(huì)出臺(tái)一些新政策,。
預(yù)售制度應(yīng)該不會(huì)取消,雖然有很多傳聞?wù)J為應(yīng)該取消預(yù)售制度,,這樣政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控力度就會(huì)加強(qiáng),,市場(chǎng)會(huì)更加規(guī)范。但是從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看,商品房的預(yù)售制度仍然存在并有其存在的合理性,,如建設(shè)周期長(zhǎng),、資金需求量大等一些客觀因素就決定了預(yù)售制度的存在。但在預(yù)售的過(guò)程中,,政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)預(yù)售管理和規(guī)范性,。開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售所得資金的使用應(yīng)該專款專用,,按照工程的進(jìn)度用于項(xiàng)目,,而不是隨意用于拿地;此外,,在預(yù)售的條款和信息披露方面可以加強(qiáng)管理,。
薛建雄:出臺(tái)商品房預(yù)售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金門檻、擴(kuò)大內(nèi)需,、增加市場(chǎng)供應(yīng),。預(yù)售制度加速了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)周期,提高了資金的使用效率,,已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段,。因此,取消預(yù)售制肯定會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的融資成本,,可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的成本轉(zhuǎn)嫁,。但目前整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)金流比較充溢,這是取消的有利條件之一,。
在產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟階段,,取消預(yù)售制對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展相對(duì)有利。它抑制一定的投機(jī)需求,,對(duì)購(gòu)房者的保障性更高,。不過(guò),這個(gè)取消過(guò)程應(yīng)該是逐步完善的,,如果簡(jiǎn)單地取消商品房預(yù)售制度,有可能帶來(lái)不利后果:一是有的地方商品房不夠賣,,如果直接搞現(xiàn)房銷售,,會(huì)加劇商品房的供不應(yīng)求,進(jìn)一步推高房?jī)r(jià),;二是取消商品房預(yù)售制度將增加開(kāi)發(fā)商的成本,,相應(yīng)支出勢(shì)必轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。
尹伯成:變動(dòng)無(wú)非就是將限購(gòu),、限貸等政策進(jìn)一步細(xì)化,,不讓地方政府有孔可鉆,要將中央決策進(jìn)一步落實(shí)到位,仔細(xì)分析地方房?jī)r(jià)走勢(shì)情況,,如若地方房?jī)r(jià)要反彈,,那么可選擇一兩個(gè)城市來(lái)進(jìn)行試點(diǎn),找解決方案,。
傳言所說(shuō)的取消預(yù)售制度也該算是變動(dòng),。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷壯大,投融資體制日益完善以及需求問(wèn)題得以緩解,,取消房屋預(yù)售是大勢(shì)所趨,,但一定是要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)的地域特征非常強(qiáng),,每個(gè)城市發(fā)展差距很大,,一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟的城市,已經(jīng)有條件先取消預(yù)售制度,。就拿上海來(lái)說(shuō),,基本已接近這一階段,如果其他配套政策跟進(jìn)得當(dāng),,也可適時(shí)取消預(yù)售制度,。
話題四:房?jī)r(jià)去向何方
對(duì)于身處淡季的第三季度,估計(jì)房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)相對(duì)比較平穩(wěn),,沒(méi)有多大的波動(dòng),;但是到第四季度,估計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)有非常明顯的上漲走勢(shì)
中國(guó)經(jīng)濟(jì)最近幾年的高速發(fā)展過(guò)程中,,一個(gè)行之有效的模式是房地產(chǎn)與投資兩條腿走路,。具體而言,房?jī)r(jià)的上升帶來(lái)地價(jià)的上漲,。這一方面提高地方政府的土地出讓收益,,另一方面,以土地作為擔(dān)保,,地方政府可以通過(guò)融資平臺(tái)的模式從銀行體系得到更多貸款,。而這使得地方政府有財(cái)力投資當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)�,;A(chǔ)設(shè)施的改善和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展又反過(guò)來(lái)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)和地價(jià),,拉高房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)。
這樣一個(gè)過(guò)程對(duì)于地方政府和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是互惠互利的過(guò)程,,但當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到影響民生的程度時(shí),,中央必須堅(jiān)決控制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求,控制房?jī)r(jià)上漲,。
于是,,在樓市調(diào)控這件事上,,中央與地方政府一直處于博弈狀態(tài)。然而,,在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,,穩(wěn)增長(zhǎng)或?qū)⒊蔀榈胤秸潘蓸鞘姓{(diào)控的一個(gè)重要籌碼。因此,,分析認(rèn)為,,這種博弈狀態(tài)在未來(lái)可能進(jìn)一步升級(jí),未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)也將畫(huà)上問(wèn)號(hào),。
楊紅旭:博弈一直在進(jìn)行,,但這次有所升級(jí)。督查組的主要意義在于督查,,反映出中央希望地方政府更好地去落實(shí)政策,;但另外一方面,之前樓市比較低迷,,地方的財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)有所下滑,,地方政府有意愿和驅(qū)動(dòng)力去放松調(diào)控。中央和地方不同的利益出發(fā)點(diǎn)使得博弈加劇,。
當(dāng)前房?jī)r(jià)面臨重新上漲的壓力,,如果不出新的調(diào)控措施,下半年漲價(jià)的預(yù)期將進(jìn)一步增大,。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅(jiān)定樓市調(diào)控,,但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力,還需相關(guān)細(xì)化政策予以保障”,。
姚玲珍:在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中,,有各方面的利益主體,從長(zhǎng)期來(lái)講他們的利益是一致的,,但短期是不一致的,,這就產(chǎn)生了一個(gè)博弈的過(guò)程。從政府管理層面來(lái)講,,利益主體主要是中央政府和地方政府,;從經(jīng)濟(jì)主體來(lái)講,則有開(kāi)發(fā)商,、銀行,、購(gòu)房者。這三種主體的利益有時(shí)候是跟地方政府一致的,,有時(shí)候又是與中央政府一致的。而這五個(gè)方面的主體從短期階段來(lái)講,,利益不完全一致,,再加上信息的不對(duì)稱以及各主體利益訴求的不同,,會(huì)使博弈的過(guò)程得以存在。
個(gè)人認(rèn)為,,下半年,,房?jī)r(jià)大幅上漲或下跌的條件和環(huán)境都不存在,未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)依然受政策所引導(dǎo),。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)下,,貨幣政策適度放松與“保剛需”政策微調(diào),將持續(xù)帶動(dòng)剛需,、改善性需求入市,,而投資性需求仍將被嚴(yán)格控制。預(yù)計(jì)后市房?jī)r(jià)依然會(huì)延續(xù)上半年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì),,短期可能略有回調(diào),,下半年或?qū)⒄w與上半年持平。
薛建雄:可以這樣說(shuō),,中央與地方互相協(xié)調(diào)從而來(lái)保證大家的利益,,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),這是良性的說(shuō)法,。
下半年屬于政策緊中偏松的狀態(tài),,房?jī)r(jià)會(huì)有明顯上漲。對(duì)于身處淡季的第三季度,,估計(jì)房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)相對(duì)比較平穩(wěn),,沒(méi)有多大的波動(dòng);但是到第四季度,,估計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)有非常明顯的上漲走勢(shì),。
尹伯成:地方政府對(duì)土地財(cái)政的渴望越來(lái)越強(qiáng),中央防止地方政府動(dòng)搖,,才會(huì)出此方法,。如果不解決初級(jí)財(cái)政問(wèn)題,地方利用微調(diào)之言與中央玩游戲,,中央要觀察民生卻也要防止地方動(dòng)搖,。
對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì),個(gè)人覺(jué)得如果中央沒(méi)有新的調(diào)控政策出來(lái),,那么房?jī)r(jià)很可能會(huì)觸底反彈,;如果中央出臺(tái)新的調(diào)控政策的話,那么房?jī)r(jià)就會(huì)趨向平穩(wěn),。要知道,,中國(guó)的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是跟著政策走的。